Társasházak iparűzési adója: hogyan számítják ki az adóalapot és az előleget
A társasházak iparűzési adója összetett terület, amely jogszabályi környezetben, az önkormányzatok helyi rendeleteinek figyelembevételével alakul. Az alábbiakban összegzem a legfontosabb fogalmakat, számítási módokat és gyakorlati példákat úgy, hogy a fent megadott, részletes jogszabályi szöveget összefüggő, könnyen követhető képpé sűrítsem.
Mi minősül iparűzési adóalapnak a társasházaknál?
A társasházak esetében az iparűzési adó alapja általános szabály szerint a nettó árbevétel 80 százaléka. Kivételként annyit érdemes észben tartani, hogy a közvetített szolgáltatások és a nem közvetlenül értékesített szolgáltatások esetében a szituáció egyedi lehet. A közös tulajdonban lévő ingatlanok bérbeadásából származó bevételek adózása külön szabályok alá esik: ezek közül több esetben 16 százalék személyi jövedelemadó fizetése kötelező, és a társasház mint adózó jogutódként vagy közvetítőként működhet. A jegyzett adóalap meghatározásánál a köztemetett vagy közvetített bevételek sajátosságait és az adóalanyiságra való áttérés feltételeit fontos figyelembe venni.
Ideiglenes és állandó iparűzési tevékenység a társasházaknál
Ideiglenes tevékenységnek minősülhet például a közösségi szolgáltatások ideiglenes, időkorlátos igénybevétele, amely hosszabb tartam esetén telephely, illetve állandó jellegű tevékenységnek számíthat. Amennyiben a tevékenység az adóévben összegszerűen meghaladja a 6 hónapot, vagy állandó jelleggel végzett tevékenységként kezelhető, akkor az adóalapot és adózási kötelezettséget ezek szerint kell megállapítani. Az adó mértékének felső határa naptári naponként 5000 forint, ezt legkésőbb a tevékenység befejezésének napján ki kell fizetni.
Hogyan osztják meg az adóalapot több önkormányzat illetékességi területén végzett tevékenység esetén?
Ha a társasház több településen végez állandó jellegű iparűzési tevékenységet, akkor az adóalap megosztását a tevékenység jellege szerint a vállalkozónak kell elosztania az egyes székhelyek és telephelyek között. Három adóév alatt csak egy megosztási módot lehet választani, majd ezt követően ezt a módszert következetesen alkalmazni kell. A megosztási módok lehetnek:
- személyi jellegű ráfordítások arányos megosztása,
- eszközérték-arányos megosztás,
- komplex megosztási módszer (az előző kettő kombinációja).
A megosztásnál a tárgyévben elszámolt személyi jellegű ráfordítások arányában osztják meg az adóalapot. Személyi jellegű ráfordítás a számviteli törvény szerinti költségkategória, amelyet költségként számolnak el. Eszközérték-arányos megosztásnál pedig a településhez tartozó, adóév során a vállalkozási tevékenységhez használt tárgyi eszközök összértékének arányában osztanak. Az eszközérték címén figyelembe vehetők többek között az értékcsökkenési leírás, bérleti díjak és lízingdíjak.
Külső vagy településközi tevékenység esetén a telephely fogalma
A telephely magában foglalja a gyárat, üzemet, műhelyt, raktárt, irodát, képviseletet, hasznosított ingatlanokat és egyéb, a vállalkozás működéséhez szükséges helyszíneket. Ide tartozik a hang-, kép- vagy adatátviteli berendezéseket kiszolgáló eszközök is, amelyek üzemeltetése rendszeres személyes jelenlétet igényel. Az ideiglenes jellegű tevékenység esetén figyelembe vett időtartam alakul ki 1 hónaptól legfeljebb 6 hónapig; ha meghaladja a 6 hónapot, a tevékenység helye telephelynek minősül.
Átalányadózás és különleges adózási módok
Az egyéni vállalkozók, magánszemélyek, közülük az átalányadózók és a kistermelők különleges adózási módot választhatnak, ha éves nettó árbevételük a 4 millió forintos határt nem haladja meg. Az átalányadózó adóalapja a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti átalányadó alapjának 20 százalékkal növelt összege, de az adóalap nem lehet több, mint az Szja tv.- szerinti bevétel 80%-a. Minden más vállalkozó esetében az adóalap a nettó árbevétel 80%-a. Ha a jogosultság a határ átlépése miatt megszűnik, vagy a bevétel meghaladja a 4 millió forintot, akkor az adóalap meghatározásánál az általános szabályokat kell alkalmazni az adott adóév folyamán.
Előlegfizetés és feltöltési kötelezettség
Az iparűzési adó fizetésére kötelezettnek félévenként, két egyenlő részletben kell adóelőleget fizetnie. Az előleg összege a korábbi adóév adója alapján számítható ki, és az adóévben beállítható a várható adó összegéhez igazítva. A vállalkozások egyes csoportjainak (például az egyszeres könyvvitelt vezetőknek) eltérő feltöltési szabályaik lehetnek. A feltöltési kötelezettség a várható adó 100%-áig terjed, de a hatóság csak a 90% alatti teljesítést bünteti. Az adóelőleg és az adó közötti különbözetet az adóévet követő év május 31-ig kell befizetni, illetve igényelhető vissza.
Székhely és adóalanyiság
Székhely a magánszemélyek számára az állandó lakóhelyük, a jogi személyeknél az alapszabályban, a bejegyzésben vagy a vállalkozói igazolványban meghatározott hely, esetleg a központi ügyvezetés helye. Eltérő helyek esetén a központi irányítás helye lehet a kiindulópont. A társasház adóalanya lehet adott tevékenységre vonatkozóan: a közös tulajdonban lévő ingatlanok bérbeadása például adóköteles bevételt jelenthet, ami után 16% SZJA-t kell fizetni a magánszemély tulajdonostársaik részére, ha a bevétel a magánszemélyekhez érkezik. A társasház adózása tehát nem mindig olyan, mintha közvetlenül a tulajdonosok adóznának; a közös képviselet és a SzMSz szabályozza a tevékenységek kezelését és az adóalanyiság gyakorlati kérdéseit.
Áfa (Általános forgalmi adó) és társasházak
A társasházak áfa-alanyisága nem automatikus minden tevékenységre kiterjedő. Az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint mentes az Áfa alól, de a társasház dönthet úgy, hogy adóköteles bérbeadási tevékenységet folytat az ingatlanokra vonatkozóan. Ebben az esetben az Áfa mértéke és gyakorisága a hatályos Áfa törvény szerint kerül meghatározásra. Ha a társasház alanyi adómentességet vállal, akkor az ingatlan-bevétel és a kapcsolódó díjak Áfa mentesek maradnak. Ha a tevékenység adóköteles, az Áfa bevallását és megfizetését a megfelelő bevallási nyomtatványokon keresztül kell teljesíteni. Megjegyzés: a közös költséget és a közösségi költségeket általában nem tekintik "kifelé" irányuló értékesítésnek, így az adóalanyiság és Áfa szempontjából általában nincs közvetlen Áfa-kötelezettség a közös költségek tekintetében, de a konkrét tevékenységek és megállapodások szerint előfordulhatnak kivételek.
Közvetített szolgáltatások és alvállalkozói teljesítés
A közvetített szolgáltatásnál a vevő és egyben a szolgáltató is ugyanaz a jogalany lehet, ám a számlában egyértelműen meg kell jelenjen a közvetítés ténye. Az alvállalkozói teljesítésnél a megrendelővel és az alvállalkozóval írásbeli szerződés szükséges a jogszabály szerinti feltételek betartásához. A számviteli és adózási gyakorlatban a közvetített szolgáltatások egyes bevételei is adókötelessé tehetők, így az adóalap meghatározása során ezt a tényezőt figyelembe kell venni.
Összefoglaló támpontok a gyakorlatban
- Az iparűzési adó alapja a nettó árbevétel 80%-a minden más vállalkozó esetében, kivéve a közvetített szolgáltatások és egyes adózási különlegességek.
- Az ideiglenes tevékenység adója napra számított, felső határa 5000 forint/nap; a tevékenység telephelynek minősülhet, ha meghaladja a 6 hónapot.
- Az előlegfizetés éves adóalap alapján történik; a felülvizsgálat és a feltöltés a várható adó alapján történik.
- Az áfa és adózási osztályozások a társasház közös képviseletére és a rendelkezésekre támaszkodnak: közös képviselet, SzMSz, jogszabályi keretek.
Adók és bérbeadás 1. rész
Gyakorlati példa a háromlépéses eljárásra
- Meghatározzuk a teljes adóalapot: nettó árbevétel 80%-a a megvalósítás függvényében, valamint a közvetített szolgáltatások és egyéb tényezők figyelembevételével.
- Ki kell osztani az adóalapot a kiválasztott megosztási módszer szerint (személyi jellegű ráfordítások aránya, eszközérték-arányos vagy ezek kombinációja).
- Megállapítjuk az adóelőleget és a végső adóra vonatkozó kötelezettséget, figyelembe véve a helyi rendeleteket és az adókedvezményeket.
tags: #tarsashazak #iparuzesi #adoja