Társasházi alapító okirat módosítása Békéscsaba
A társasház működése során gyakran merül fel olyan változás, amely az alapító okirat módosítását teszi szükségessé. Tapasztalataink kiterjednek a kisebb tulajdoni rendezésektől a sok albetétet érintő beruházásokig. Mivel minden társasház helyzete egyedi, javasoljuk, hogy a tervezett változtatás előtt kérjen szakmai konzultációt.
Miért lehet szükség az alapító okirat módosítására?
Az alapító okirat módosításának szükségessége mindig az adott változtatás jellegétől függ. Nem minden változás igényli a módosítást; a Thtv. 10. § (1) a tulajdonosok hozzájárulását és az ingatlanügyi hatóság értesítését írja elő, de bizonyos esetekben a módosítás nélkül is lehet haladni. Ha az alapító okirat már nem tükrözi az aktuális állapotot vagy a jogi környezetet, hosszú távon jogi és gyakorlati problémák adódhatnak.
A közös tulajdonba kerülő területek értékesítéséről vagy átalakításáról szóló határozatokhoz különleges szabályok kapcsolódnak, amelyeket a törvény részletesen szabályoz. A közgyűlés kétharmados, illetve négyötödös többségű határozatai, illetve a kisebbségi tulajdonosok érdekének figyelembevétele kiemelten fontos. A közgyűlési határozatot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, amely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető okiratnak minősül.
Mikor szükséges földmérő bevonása?
Számos esetben igen. A földmérő elkészíti a szükséges műszaki dokumentációt és vázrajzokat, amelyek a földhivatali eljárás alapjául szolgálnak. Egyszerűbb esetekben - amikor minden szükséges irat rendelkezésre áll, és nincs szükség műszaki felmérésre - a módosítás néhány hét alatt elkészülhet.
Mi történik, ha a földhivatali nyilvántartásban és a tényleges állapotban eltérés van?
Amennyiben társasháza működése vagy az ingatlan tényleges állapota már nem felel meg az alapító okiratban foglaltaknak, az hosszabb távon jogi problémákat és gyakorlati gondokat okozhat. Bizonyos esetekben a földhivatali nyilvántartás és a valós állapot közötti eltérés rendezése elengedhetetlenné válik, és ennek egyik fontos lépése a műszaki dokumentáció és a vázrajzok elkészítése a földhivatal számára.
Miért érdemes előzetes szakmai konzultációt kérni?
Mivel minden társasház helyzete egyedi, a tervezett módosítás előtt érdemes szakmai konzultációt tartani. A szakértő segít megítélni, hogy a módosítás szükséges-e, milyen jogi és műszaki lépésekre van szükség, és milyen határidőkkel lehet számolni.
A társasház alapító okirata és SZMSZ szerepe
A társasház alapító okirata a társasház jogi alapja, amely rögzíti a tulajdoni viszonyokat és a közös tulajdonhoz tartozó hányadokat. Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. Az albetét a társasház alegysége, például lakás, garázs vagy tároló, amely külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.
A Társasházi törvény szabályai az alapító okiratról
- A Thtv. 5. § szerint az alapító okiratot minden tulajdonostárs aláírja, és az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kísérő dokumentumként kell csatolni.
- A 10. § (1) bekezdése szerint az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, ha másként nem rendelkezik a törvény, és a módosítást be kell jelenteni a földhivatalnak.
- A módosítás felhatalmazhatja a közös tulajdonra vonatkozó elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható vagy bővíthető a meglévő saját tulajdon tárgya.
- A közgyűlés kétharmados többséggel dönthet az elidegenítésről, és a határozatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethető okiratként kell rögzíteni.
- A törvény lehetővé teszi, hogy a közösség az elidegenítés jogát akkor is gyakorolja, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért (ha a kisebbség írásbeli nyilatkozata megvan). Ebben az esetben a határozatot közgyűlési határozatként be kell jegyezni.
- A bíróság ezt az eljárást akkor is támogatja, ha a kisebbségi tulajdonostársaik nyilatkozatait a határidőn belül írásban megadják és élnek a jogukkal.
Gyakorlatom során a jegyző által folytatott törvényességi felügyeleti eljárások alkalmával az alapító okirat módosítása tekintetében nem merült fel igény sem a bejelentők, sem a hivatalbóli észlelés kapcsán.
Mit tehetnek a tulajdonosok, ha egyik tulajdonostárs megtagadja az alapító okirat módosítását?
A jogvita kimenetele sokszor a bíróságon dől el. A Polgári Törvénykönyv és a Thtv. alapján megfontolandó, hogy a jognyilatkozat pótlása egyedi esetekben lehetséges-e, és ezt a bírói gyakorlat alapján érdemes mérlegelni. A bíróság szerint közös tulajdonban lévő területen történő toldaléképítkezés hozzájárulása az alapító okirat módosítását eredményezi; a fennmaradási engedély kiadásához szükséges jognyilatkozatot azonban a bíróság ítéletével pótolhatja. Ettől függetlenül a többségi döntések és a jognyilatkozatok pótlása összetett és esetről esetre eltérő lehetőségeket rejt.
Fontos megjegyezni, hogy a társasház alapító okiratának módosítása lehetőséget ad közösségnek a közös tulajdonhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek módosítására, illetve a közös területek használatának átalakítására. A módosítás előkészítése és végrehajtása során gondoskodni kell a teljes átláthatóságról, az érintett tulajdonosok részletes tájékoztatásáról és a jogi előírások betartásáról.
Gyakorlati összefüggések és példák
Az alapító okirat módosítása különösen érvényes lehet olyan beruházásoknál és átalakításoknál, ahol a közös területek vagyoni részesedése megváltozik, vagy új albetétek keletkeznek. A törvényi keretek és gyakorlat szerint a módosításokra szükség lehet a közös tulajdon elidegenítésének jogára, a jognyilatkozatok pótlásának lehetőségeire és a kisebbségi jogok védelmére vonatkozó rendelkezések miatt. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat lehet, ha a megadott határidőn belül a kisebbség írásbeli nyilatkozata megérkezik vagy a jogi lehetőségek ki vannak zárva.
Ha még kérdés merül fel
Ha társasháza alapító okiratának módosítása válik szükségessé, készséggel állunk rendelkezésére. Tapasztalataink szerint a komplex jogi és műszaki folyamatokban a szakmai támogatás jelentősen megkönnyítheti az eljárást, és biztosíthatja a határidők betartását.
Az alkotmány módosítása Neil M. Gorsuch bíró közreműködésével
Rövid adatközlő áttekintés
- Alapító okirat aláírása: minden tulajdonostárssal és az ingatlan-nyilvántartáshoz csatolva.
- A módosítás engedélyezése: általában 80% vagy négyötödös többség a határozás feltétele (ideértve a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó külön rendelkezéseket).
- A közgyűlési határozat: bejegyzéshez szükséges az ingatlan-nyilvántartásba.
- A földhivatal és földmérő szerepe: az eljárás alapelvei és dokumentációs követelményei.
Az új alapító okiratot a földhivatalhoz kell benyújtani, és a jogszabályi előírások szerint intézkedéseket tenni a bejegyzés érdekében.
tags: #tarsashazi #alapito #okirat #modositasa #bekescsaba