Társasházi alaptító okirat készítésének menete
A társasházak egyre népszerűbb lakhatási formává válnak Magyarországon, különösen a városi, fejlődő falusi környezetben. Az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzítő alaptító okirat nélkülözhetetlen a társasház nyilvántartásba vétele szempontjából. Az alaptító okirat egy jogi dokumentum, amely alapvető szerepet játszik egy társasház létrehozásában és működésében.
A társasház jogi szempontból egy különleges tulajdoni forma, ugyanis egyszerre található meg benne a külön tulajdon és a közös tulajdon. Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé, másrészt arra is, hogy az egyes társasházi lakások a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási különlapon. A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemi közös tulajdonban állnak. A társasházi alapító okirat elkészítése és hivatalos bejegyzése nélkülözhetetlen ahhoz, hogy egy ingatlant társasházként lehessen nyilvántartani.
A jogi keret és alapvető tartalmi elemek
A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, valamint a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. A Társasházi törvény (Tht.) 5. § szerint társasházat akkor lehet alapítani, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található vagy alakítható ki. Az alapításhoz minden tulajdonosnak, mint alapítónak, alá kell írnia az alapító okiratot. Egy társasházat egyetlen cég vagy magánszemély is alapíthat, ha a fenti feltételek teljesülnek.
Az alapító okirat tehát tulajdonképpen a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat. Ebben meg kell nevezni a közösség nevét és címét, valamint részletesen fel kell sorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét. Új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapításának előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a feljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. Társasház felépítendő épületre olyan alapon alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. Az alapítás tényének feljegyzése hatással van minden későbbi jogszerzőre is az ingatlan tekintetében.
Az alapító okirat tartalma és mellékletei
Az alapító okiratban meg kell határozni a közösség nevét, címét, a külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek pontos körét, illetve a közös tulajdonba kerülő épületrészeket és a földrészletet érintő tulajdoni hányadokat. A közösség nevét és címét alapító okirat tartalmazza, és a megjelölés nélkül a társasház címe adja meg a közösség nevét. A vázrajz feltüntetése nélkülözhetetlen kiegészítője az alapító okiratnak, amely segít a tulajdoni hányadok pontos meghatározásában és a jogi elhatárolások tisztázásában. A vázrajz készítésének jogi és műszaki megfelelése kötelező.
A vázrajz elkészítéséhez földmérő bevonása szükséges, aki szintenkénti vázrajzokat készít és záradékoltatja az illetékes földhivatalban. A földmérő felméri az épület egészét, majd elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet. A vázrajz és az alapító okirat bejelentésre kerül a földhivatalnál; a záradékolás után a társasház alapításának jogi háttere megalapozott. Mindemellett a közös tulajdon átalakítása esetén a bíróság is elrendelheti ezt a módosítást, ha a tulajdonostársak ezt kérik, és a jogi feltételek teljesülnek.
Előzetes feljegyzés és végleges bejegyzés
Új épület esetén lehetőség van előzetes feljegyzésre az ingatlan-nyilvántartásban: a földhivatal rögzíti az alapítás tényét a tulajdoni lap III. részébe. Az előzetes feljegyzés jogi hatása, hogy a társasház alapítási szándéka köti az azt követő tulajdonosokat. Az épület felépítését követően kérhető a társasház végleges bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. Ennek folyamatát földmérő felméri és a szintenkénti vázrajzokat záradékoltatja. A végleges bejegyzéshez a használatbavételi engedély és a földhivatal jóváhagyása szükséges.
Az alaptató okirat elkészítésének gyakorlati folyamata
- Első lépésként meg kell határozni a közösség nevét, címét, a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket és a közös tulajdont érintő hányadokat.
- Földmérő bevonása a szintenkénti vázrajzok elkészítésére, amelyeket záradékoltatni kell az illetékes földhivatalnál.
- Az alapító okirat közokiratba foglalása vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat formája, és bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba.
- Új épület esetén szándéknyilatkozat benyújtása a földhivatalhoz az előzetes alapítás tényének rögzítésére.
- Az előzetes feljegyzés után az épület felépítése és a használatbavételi engedély kiadása után a végleges bejegyzés kérelmezése a földhivatalnál.
- A SZMSZ meghatározása és megállapítása a közösségre vonatkozó szabályokkal és költségek rendezésével.
Az alapító okirat módosítása hasonló eljárás, és valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, illetve a módosítást be kell jelenteni a földhivatalnak. Ha a közösség gyakorolja a közös tulajdon elidegenítésének jogát, a határozatot a megfelelő többséggel kell meghozni (például kétharmados vagy négyötödös többség). A határozatot ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és be kell jegyeztetni a földhivatalnál.
Gyakorlati kérdések és tippek
- A közös tulajdont alapító okirat módosításával ki lehet terjeszteni az elidegenítés jogát, amennyiben a feltételek teljesülnek és a többségi szavazás megvan.
- A társasházi külön tulajdont általában magasabb áron lehet értékesíteni, ezért érdemes lehet a többi tulajtótárssal megállapodni a társasházzá alakulásról.
- A földhivatalhoz benyújtandó dokumentáció jogi és műszaki megfelelése kulcsfontosságú; a vázrajz elkészítése során szakember bevonása nélkülözhetetlen.
- Az alapító okirat készítésének költségei és a kapcsolódó eljárási díjak előre tervezendők, és az ingatlan-nyilvántartási eljárási díjak országos és hatósági szinten változhatnak.
A vázrajz és az alapító okirat kapcsolata
A vázrajz a társasházi alapító okirat kulcsfontosságú melléklete, amely a jogi elhatárolásokat és a tulajdonosi hányadok pontos meghatározását szolgálja. A vázrajz nemcsak technikai feladat, hanem a jogi megfelelés alapja is. A megfelelő vázrajz elkészítéséhez kiváló földmérő vagy mérnök felkérése szükséges; kérjen több árajánlatot, és hasonlítsa össze a költségeket. A vázrajz és az alapító okirat közösen határozzák meg a közös és külön tulajdonba kerülő részeket, és biztosítják a jogi tisztaságot a későbbi tranzakciók során.
Összefoglaló szempontok és közvetlen következtetések
A társasházi alapító okirat kulcsfontosságú dokumentum, amely rögzíti a közös és külön tulajdonba kerülő részeket, a tulajdoni hányadokat és a közösség jogait. A vázrajz és az alapító okirat jogi megfelelése, a földhivatali bejegyzés és az előzetes feljegyzés mind elengedhetetlen elemek. Az alapító okirat módosítása csak minden tulajdonostárs hozzájárulásával és a földhivatalban történő bejelentéssel lehetséges, kivéve bizonyos kivételeket, amelyekről a törvényi előírások rendelkeznek. A jól megtervezett és precízen elkészített alapító okirat segít elkerülni a jövőbeli jogi problémákat és vitákat, és hozzájárul a társasház zökkenőmentes működéséhez.
Ha Önnek vázrajzra vagy teljes alapító okiratra van szüksége, forduljon hozzánk bizalommal. Az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda áll rendelkezésére társasház alapítás esetén is, és garantáljuk, hogy a folyamat gördülékenyen és jogszerűen halad.
tags: #tarsashazi #alapito #okiratot #keszitesenek #menete