Társasházi közgyűlés összehívása – részletes útmutató a szabályokról és gyakorlatról

A közgyűlés a társasház egyik legfontosabb szerve, amelyen minden tulajdonostárs jogosult megjelenni vagy képviseltetni magát meghatalmazottján keresztül. A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi kérdések, a költségvetés és a beszámoló, vagy akár a közös képviselő személyét érintő kérdések kezelésére és rendezésére jogosult.

Miért fontos a szabályszerű összehívás?

A közgyűlés összehívása a törvény által meghatározott eljárásrendben történik, hiszen csak így biztosítható, hogy minden tulajdonos lehetőséget kapjon a részvételre. A közgyűlés szabályszerű összehívása mellett nagyon fontos, hogy figyelmet fordítsunk a határozatképességre is. A társasházi közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A közgyűlés minden lényeges döntését határozatok formájában fogalmazza meg, amelyet a Közgyűlési Határozatok Könyve tartalmaz.

Kinek a feladata és mikor kell összehívni?

A közgyűlést főszabály szerint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti és működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték.

A meghívó tartalma és kézbesítése

A közgyűlést a közös képviselő hívja össze a tulajdonostársaknak küldött írásos meghívóval. A meghívók kézbesítésével egyidejűleg annak egy példányát a társasházban, jól látható helyen is ki kell függeszteni. A meghívókat legkésőbb a közgyűlés időpontját megelőzően 8 nappal meg kell küldeni. Mindenképpen követelmény a meghívóval szemben, hogy a tulajdonosok által könnyen érthető legyen. A meghívónak kötelezően tartalmaznia kell: a közgyűlés időpontját és helyszínét, a napirendi pontokat, a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető és hitelesítők megválasztására vonatkozó javaslatot, ha szükséges, a megismételt közgyűlés időpontját és azt a figyelmeztetést, hogy az már a megjelentek számától függetlenül határozatképes lehet, részközgyűlés esetén erre való kifejezett utalást.

Mellékletek és előterjesztések

A közös képviselőnek a meghívóhoz mellékletként kell csatolni a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket - különösen az éves költségvetésre, illetve az elszámolásra vonatkozó esetekben. Ebben a körben tipikusan felmerülhet például a jelentősebb beruházások részletezése. Ez a szabály a tulajdonosok megfelelő tájékoztatását szolgálja, és gyakran vezet vitához, ha ez elmarad.

Határozatképesség és megismételt közgyűlés

A közgyűlés akkor határozatképes, ha a tulajdoni hányad több mint 50%-a képviselve van. Ha nem határozatképes: megismételt közgyűlést kell tartani, amely már a megjelentek számától függetlenül határozatképes, de ezt előre, a meghívóban világosan jelezni kell. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen társasházi közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.

Szavazattöbbségek és a rendes gazdálkodást meghaladó döntések

A társasházi közgyűlés döntéseit főszabály szerint a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozzák meg. Ha azonban a döntés a rendes gazdálkodás körét meghaladja, akkor minden tulajdonos egyhangú szavazata szükséges. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás minden olyan beruházás, amely új funkciót hoz létre vagy jelentősen átalakítja az épületet (például új lakás kialakítása, lift beépítése). Nem a költség nagysága számít, hanem a beruházás célja és eredménye.

Példák a joggyakorlat alapján rendes gazdálkodást meghaladó beruházásokra

• új lakás kialakítása a tetőtérben
• közös helyiségből lakás vagy üzlet létrehozása
• lift beépítése ott, ahol korábban nem volt
• garázsok építése az udvaron
• lépcsőházból üzlethelyiség leválasztása
• teljes rendszerátalakítás (pl. leválás távhőről, új kazánrendszerrel)
• panelprogram napkollektorral kiegészítve

Példák, amelyekhez elég az egyszerű többség

• lift cseréje korszerűbbre
• kazán cseréje (ha elromlott)
• gázvezeték felújítása
• közművesítés
• biztonsági ajtó, zár felszerelése
• panelprogram (szigetelés + nyílászárócsere)

Írásbeli szavazás lehetősége

Igen. Bizonyos esetekben a közgyűlési határozat írásban is meghozható: a közös képviselő írásbeli határozati javaslatot küld, amelyről a tulajdonosok írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ határozza meg. A közgyűlést a társasházi törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben azt javasoljuk, hogy vitassa meg a kérdéses pontokat a közösséggel.

Tipikus napirendi pontok

• nagyobb felújítás (pl. tetőcsere, liftcsere)
• rendes gazdálkodást meghaladó kiadás
• közös képviselő leváltása vagy megválasztása
• perindításról döntés
• közös tulajdon hasznosítása

Közös képviselő mulasztása és tulajdonosi kezdeményezés

Ha a közös képviselő a tulajdonosi kezdeményezésre 30 napon belül nem intézkedik, akkor: a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában maguk a kezdeményező tulajdonosok is jogosultak a közgyűlést összehívni. A közös képviselő mulasztása ilyen módon szorosan összefügg a tulajdonosi kezdeményezéses esettel - azzal, hogy ha a tulajdonostársak kérése kézhezvételétől számított 30 napon belül nem hívja össze a közgyűlést, a 30. 6 lakásnál nagyobb társasházakban már van közös képviselő, így az ilyen helyeken ez a képviselő felelőssége.

Gyakori eljárási hibák és következményeik

A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb eljárási szabálysértések közé tartozik, ha határozatot nem a napirendben feltüntetett ügyben hozták. Gyakori hibák, amelyek miatt a határozat támadható: nem minden tulajdonos kapott meghívót, túl későn küldték ki a meghívót, hiányos vagy pontatlan napirend, nem csatolták az előterjesztéseket, a közgyűlés nem volt határozatképes, a jegyzőkönyv nem szó szerint tartalmazza a határozatot.

Mit tehet a tulajdonos, ha szabálytalan volt a közgyűlés?

Ha a társasházi közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba, vagy az SZMSZ-be ütközik, illetve súlyosan sérti a kisebbség jogos érdekeit, akkor 60 napon belül bírósághoz lehet fordulni, és kérni a határozat érvénytelenségének megállapítását. A társasházi közgyűlés által hozott határozat megtámadására bármelyik tulajdonostárs jogosult, amennyiben a döntés jogszabályba, az alapító okiratba, az SZMSZ-be ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Mivel előfordulhat, hogy a határozat jogellenessége egyik tulajdonostársat sem sérti, vagy adott esetben fel sem tűnik nekik a hiba, a jegyző is jogosult megtámadni. Erre a döntés meghozatalától számított 30 napos határidőn belül van lehetőség a keresetlevél benyújtásával.

Jegyzőkönyv, határozatok nyilvántartása és betekintés

A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a társasházi közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti és működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. A határozatok alapjául szolgáló jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet a közös képviselőhöz intézett kérésével és arról másolatot kérhet. A tulajdonostársak polgári peres eljárás keretében követelhetik az iratok rendelkezésre bocsátását, ha a közös képviselő nem teszi lehetővé az iratbetekintési és másolatigénylési jog gyakorlását.

Gyakorlati tanácsok tulajdonosoknak a közgyűlésre készüléshez

• Meg kell vitatni a napirendi pontokat, nem csak mindenről rábólintani.
• Toll és papír mindenképpen jó, ha van nálunk közgyűlésen, mind jegyzetelni saját vagy mások javaslatait, mind rögzíteni az elhangzott dolgokat, eredményeket.
• Vita esetén az első lépés mindenképpen az, hogy vitassuk meg még egyszer a kérdéses pontokat a közösséggel.
• A közös képviselő által készített beszámolónak jogszabályi hivatkozás és különleges szakértelem hiányában is alkalmasnak kell lennie arra, hogy a tulajdonos felmérje a társasház anyagi helyzetét, a bevételeket és a kiadások indokoltságát.

Joggyakorlat és különleges esetek

Téves eljárás esetén kellemetlenségeket okozhatnak az érintett tulajdonosoknak, akik végeredményben csak a bíróság előtt zárhatják le az ügyet, feltéve, hogy személyesen nem tudnak egyezségre jutni. A közös képviselő csak akkor tudja megtámadni egy szabálytalanul összehívott közgyűlést és az ott hozott határozatokat, ha abban a házban tulajdonnal rendelkezik. A társasházi törvény ugyanis csak a tulajdonosoknak biztosítja a közgyűlési határozatok megtámadhatóságát, ezért a külső közös képviselő el van zárva a jogorvoslati lehetőségtől. Ha van a tulajdonosok között olyan, aki a döntéssel nem értett egyet, ő megtámadhatja a bíróságon a közgyűlést és nagy valószínűség szerint meg is állapítja a bíróság, hogy az így megtartott közgyűlés nem felel meg a társasházi törvényben rögzített szabályoknak, ezért a hozott döntéseket - várhatóan - hatályon kívül helyezné.

Jogszabályi háttér és hatáskörök

A közgyűlés hatásköre világosan körülírt a 2003. évi CXXXIII. társasházi törvényben. Ennek a Társasházi törvénynek a rendelkezései szerint a társasház legfőbb szerve a közgyűlés, amelyet a tulajdonostársak közössége alkot. A közgyűlés dönt minden a társasházat érintő ügyről, leszámítva azokat, amelyeket az SZMSZ a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe utal. A törvény a közgyűlést néhány olyan joggal is felruházza, mely a tulajdonostársak külön tulajdonát, illetve az abból fakadó részjogosultságokat érinti. Ebbe a körbe tartozik a közös költség megfizetésével hátralékba kerülő tulajdonostárs külön tulajdonának jelzáloggal való terhelése is, mely elsősorban biztosítékul szolgál arra az esetre, ha a hátralékos tulajdonostárs eladja az ingatlanát.

Összefoglaló gondolatok a részvétel és felelősség fontosságáról

A társasház hatékony működésének egyik záloga a tulajdonosok olajozott döntéshozatala, amelynek fő színtere a közgyűlés. A jogszabályoknak megfelelő összehívás és lefolytatás mellett érdemes hangsúlyt fektetni az aktív és kompromisszumkész részvételre is, hiszen e nélkül aligha képzelhető el az együttműködés. A közgyűlés a társasház életének, gazdálkodásának döntéshozó testülete. Benne velünk együtt, akik szavazással hozzuk meg a döntéseket. Ezért nem mindegy, hogy elmegyünk-e egy gyűlésre és természetesen az sem, hogy mit szavazunk meg, ezért nem mindegy, hogy a közgyűlésre elmegyünk-e vagy sem.

A blogon található információk kizárólag tájékoztató jellegűek, nem minősülnek jogi tanácsadásnak. Szakmai cikkünk tájékoztató jelleggel készült, mely nem minősül egyedi ügyre alkalmazható jogi tanácsadásnak vagy jogi állásfoglalásnak.

tags: #tarsashazi #kgy #osszehivasa

Népszerű bejegyzések:

• A magyarországi lakásépítési trendek változásai
• A Belváros-Lipótváros Helyi Építési Szabályzatának mellékletei
• Információk a kiskunhalasi ingatlanokról
• Nagykőrös OTP Ingatlan iroda kapcsolattartói
• Ablak Bazár tetőtéri ablakai