Társasházi törvény határozat érvénytelenségének és kikeresésének részletes útmutatója
A közösségi döntéshozatal alapja a társasházi közgyűlés, amely a lakóközösség legfőbb döntéshozó szerve. A közgyűlési határozatok jogszerűségét a törvény és az alapító okirat, valamint az SZMSZ szabályozza, és a jogviták során fontos kérdés, hogy miként lehet érvénytelenségre hivatkozni vagy a döntéseket megtámadni.
Jogorvoslat a közgyűlési határozatok ellen
A közgyűlési határozat érvénytelenségét bíróság állapíthatja meg, és ilyen tartalmú döntést hozhat a jegyző által indított per is, ahol a Tht. 42. § (1) bekezdése alapján a tulajdonostárs keresettel kéri a határozat érvénytelenségének megállapítását, a meghozatalától számított 60 napon belül. A bíróság akkor jogosult e jogkövetkezményre, ha a per a Tht. 42. § (1) bekezdése szerint indul, és a polgári perrendtartás szabályai szerint folytatódik. A jegyző által indított perben a Tht. 27/A. § (5) bekezdése alapján a bíróság megsemmisítheti a közgyűlési határozatot.
Cáfolhatatlanul lényeges okok az érvénytelenség alapjául: a határozat ütközik jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba, vagy a kisebbség jogos érdekei lényegesen sérülnek. A tulajdonostársakat tehát jogilag megilleti a lehetőség, hogy ilyen értelemben nyújtsák be keresetüket a meghozatal utáni határidőn belül.
Kik jogosultak érvénytelenségi megállapítás kérésére?
Az érvénytelenséget a bíróság állapíthatja meg, vagy a sérelmet okozó közgyűlési határozatot hozó közgyűlés maga is módosíthatja vagy hatályon kívül helyezheti a megfelelő per keretein belül. A határozat érvénytelenségének megállapítására a tulajdonostárs a Tht. 42. § (1) bekezdése alapján indított per útján, illetve a jegyző indítványára is kérelmet nyújthat be.
Milyen határozatok támadhatók?
A támadható okok közé tartozik:
- jogszerűségi ütközés a jogszabályokkal, az alapító okirattal vagy az SZMSZ-szel;
- a határozat kisebbségi érdekek lényeges sérelmét okozza.
Ezen túl fontos megérteni, hogy a jegyző által indított per esetén a jogsértő határozat lehet semmis, ha a bíróság ezt indokoltnak látja, ám a per során a döntés tartalmi elemei kerülnek vizsgálatra, így a jogsértés megállapítása általában a határozat tartalma alapján történik.
Határidők és elévülés
A közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló kereset a meghozatalától számított 60 napon belül nyújtható be. A Ptk. és a Polgári Perrendtartás szabályai szerint ez a határidő az idő múlásával elévül, és a nyugvás fennállásáról a bíróság a feleket tájékoztatja. A határidő a tulajdonostárs számára védelmet nyújt a mulasztás esetén is, amennyiben a per megindítása szükségessé válik.
Hol kell pert indítani?
A pert a megtámadni kívánt közgyűlési határozatot hozó társasház székhelye szerint illetékes járásbíróságon kell indítani. A bíróság feladata a kereset rendezése, és a per során a közgyűlési határozat jogszerűségét és törvényességét vizsgálja.
Fontos tudnivalók a közgyűlés működéséről és a jogorvoslati eszközökről
A közgyűlés összehívása és működése a törvény szerint szigorúan szabályozott: írásbeli meghívó, napirend tételes felsorolása, meghívó közzététele a közösség minden tagja számára, és a meghívó kötelező megküldése az érintetteknek. A megismételt közgyűlést az eredeti napirend szerint kell összehívni, és a megismételt ülés határozatképes, függetlenül a jelenlévő tulajdonosok arányától. A közgyűlés hatáskörébe tartozik többek között a költségvetés elfogadása, a közös képviselő megválasztása, illetve más, az SZMSZ-ben vagy a törvényben meghatározott intézkedések meghozatala.
A közgyűlésen hozott határozatokat jegyzőkönyvben kell rögzíteni, amelyhez a tulajdonostársak betekinthetnek, és a jegyzőkönyv hitelesítésére két tulajdonostárs választott személy vállalhat fel hitelesítő szerepet. Az írásbeli határozat lehetősége is fennáll, ilyenkor a részletes szabályokat az SZMSZ-nek kell tartalmaznia. A közös képviselő feladata a határozatok előkészítése és végrehajtása, továbbá a közösséget terhelő költségek behajtása és a szükséges intézkedések megtétele a fenntartás érdekében.
A jogi keretek között a kamarai és bírósági gyakorlat kiemeli, hogy egy adott napirendi pont megvitatása és döntésének elhalasztása is jogszerű lehet, ha ezt megfelelően előkészítik és a meghívóban megjelölt napirenden belül maradnak. Ugyanakkor a meghívóban nem szereplő témában hozott határozat támadható lehet, és ezt a tényt a bíróság figyelembe veheti a döntés érvényességénél.
Részletes példák és gyakorlati megfontolások
- A közgyűlés határozata akkor sem jogszerűtlen automatikusan, ha a napirendet nem teljes mértékben vagy nem pontosan tartalmazza a meghívó. Azonban a meghívóban jól körülírt napirendi pontokra kell alapozni a döntést, ha az érvényességet szeretnénk megőrizni.
- Ha egy tulajdonostárs úgy ítéli meg, hogy a határozat jogszabályba ütközik vagy a kisebbség érdekei sérülnek, a határozat meghozatalától számított 60 nap áll rendelkezésére a bíróságon kereset benyújtására.
- Meghallgatási és fellebbezési lehetőségek: a bíróság a per során vizsgálja a határozat jogszerűségét, és szükség esetén a határozatot érvénytelennek nyilváníthatja. A jegyző tehát törvényi felügyeletet gyakorolhat a társasház működésére, és a törvény által előírt határidők betartását elősegíti.
- A közgyűlés összefüggően határozza meg a fenntartási költségeket és a közműszolgáltatások díjait. Az ilyen költségviselésről szóló határozat ellen a tulajdonostársak a jogszabályok által biztosított eszközökkel élhetnek, legyen az érvényességi kifogás vagy érvénytelenség megállapítása.
Áttekintés a közgyűlési határozatokról és a jogesetekről
A közgyűlési határozatok érvényességének és jogszerűségének vizsgálata során a bíróság a Tht. 42. § (1) bekezdését, a 2003. évi CXXXIII. törvényt és a Polgári Törvénykönyvet veszi alapul. A joggyakorlat szerint a közgyűlés határozatai a társasház közös tulajdonát érintő kérdésekben meghatározóak, és ezek felett a bíróság a jogszerűséget ellenőrző szolgálatot gyakorol. A határozatok érvénytelenségének megállapításával a társasház és a tulajdonostársak jogai és kötelezettségei is rendeződnek, és egy új, jogszerűbb szisztéma jöhet létre a közösség érdekében.
tags: #tarsashazi #torveny #hatarozat #kikerese