Telekresz bérleti szerződés minták és gyakorlati útmutató 1994-es keretek között
Az albérleti szerződésnek nevezett megállapodás jogilag gyakran lakásbérleti szerződés. Ez az írásbeli szerződés rögzíti, hogy melyik ingatlant, mennyi időre, milyen díjért és milyen feltételekkel használhatja a bérlő. Érdemes benne egyértelműen szabályozni a bérleti díjat, a rezsit, az óvadékot / kauciót, a birtokbaadást, a használat szabályait, valamint a felmondás, a kiköltözés és az elszámolás rendjét. Itt találod az ingyenesen letölthető albérleti szerződés minta dokumentumokat, amelyek PDF, Word (.docx, .doc) és TXT formátumban is elérhetők.
Jogilag a pontosabb kifejezés többnyire a bérlet vagy lakásbérlet: ilyenkor a tulajdonos - vagy a bérbeadásra jogosult személy - közvetlenül a bérlőnek adja használatba a lakást, a felek pedig bérleti szerződést kötnek. A hétköznapi szóhasználatban ugyanakkor az albérlet ma már általános gyűjtőfogalom lett minden kiadó lakásra. Ha ez a minimum már a szerződésben szerepel, a leggyakoribb viták nagy része megelőzhető. A lakásbérlethez számos olyan jogi és gyakorlati kifejezés kapcsolódik, amelyek pontos jelentésének tisztázása a szerződés egyértelmű alkalmazásának alapfeltétele.
A szerződés célja és alapelvei
A bérleti szerződés csak akkor működik jól, ha a bérbeadó és a bérlő ugyanazt érti például az albérlet, a kaució, a rezsi vagy éppen a felmondás alatt. A bérleti szerződés a lakáskiadás alapdokumentuma. Egyértelműen rögzíti, hogy ki, milyen feltételekkel, mennyi időre és milyen díjért használhatja az ingatlant. Segít megelőzni a félreértéseket a bérleti díj, a rezsi, a kaució, a javítások, a felmondás és az elszámolás kérdésében. Lakásbérleti szerződést minden olyan esetben célszerű, sőt lakásbérletnél jogilag is szükséges írásba foglalni, amikor a bérbeadó a lakást vagy házat más használatába adja. A megállapodást érdemes még a beköltözés, a kulcsátadás, a kaució és az első havi bérleti díj rendezése előtt aláírni, mert a szóbeli egyezség később könnyen vitássá válhat.
Jogszabályi hátterek és alkalmazhatóság
Ügyvéd vagy közjegyző bevonása a szerződés megkötéséhez általában nem kötelező, de a nagyobb biztonság érdekében ajánlott. A bérleti szerződés általános szabályait a Polgári Törvénykönyv tartalmazza, a bérletre vonatkozó fő rendelkezések a Ptk. 6:331. §-ától kezdődnek. Lakásbérletnél a külön Ptk.-szabályokat is figyelembe kell venni, amelyek a 6:342-6:348. §-okban találhatók. Lakásbérlet esetén emellett irányadó a Lakástörvény, vagyis az 1993. évi LXXVIII. törvény is, amely többek között az írásbeliség kötelezettségét is rögzíti.
Mi legyen a szerződésben
Egy jól megírt bérleti szerződés nemcsak azt rögzíti, hogy ki kinek, milyen ingatlant és mennyiért ad bérbe, hanem azt is, hogyan működik a jogviszony a mindennapokban és vitás helyzetben. Akkor nyújt valódi biztonságot, ha az alapadatokon túl egyértelműen rendezi a birtokbaadás, a fizetési feltételek, a kaució, a rezsi, a használati szabályok, a karbantartás, a felmondás és az elszámolás kérdéseit is. Különösen fontos, hogy a szerződés ne hagyjon nyitva olyan gyakori helyzeteket sem, mint a több bérlő felelőssége, a díjemelés szabálya, a háziállat tartása, a lakás állapotának megőrzése vagy a jogviták rendezése.
- A bérbeadó és a bérlő pontos adatait egyértelműen rögzíteni kell. A bérbeadó adatai külön alpontra kerüljenek, mert ő az a személy vagy szervezet, aki a bérlemény használatát átengedi. A bérlő személyét pontosan azonosítani kell, mert ő viseli a bérleti díj, a rezsi, a károkozás és a szerződésszerű használat kötelezettségeit.
- Több bérlő esetén szabályozni kell, hogy egyetemlegesen felelnek-e a díjakért, károkért és egyéb kötelezettségekért.
- Rögzíteni kell, hogy a bérbeadó milyen jogcímen jogosult az ingatlan kiadására.
- A szerződésben pontosan meg kell jelölni az ingatlant: cím, helyrajzi szám, emelet, ajtó, alapterület, helyiségek, mellékhelyiségek, tároló, garázs, kert, parkoló vagy egyéb használatba adott részek.
- Rögzíteni kell, hogy az ingatlan lakás céljára, iroda céljára, vegyes használatra vagy más célra használható-e. A szerződésben egyértelműen szerepelnie kell, hogy határozott vagy határozatlan időre jön létre.
Átadás és állapot
A szerződésben célszerű rögzíteni, mikor és milyen állapotban adja át a bérbeadó az ingatlant. Az átadáskor ajánlott külön jegyzőkönyvet készíteni. Célszerű rögzíteni, hogy az ingatlan milyen műszaki, esztétikai és tisztasági állapotban kerül átadásra. A bérleti díjat pontos összegben, pénznemben és időszakra vetítve kell meghatározni. Rögzíteni kell, hogy a bérlő készpénzben vagy banki átutalással fizet. A szerződésben meg kell határozni, hogy a bérleti díjat minden hónap melyik napjáig kell megfizetni.
Ha a bérbeadó vagy a bérlő vállalkozás, külön szabályozni kell a számlázás, adózás, költségelszámolás és számlaadási kötelezettség kérdéseit. Érdemes külön pontban szabályozni, hogy a bérleti díj változhat-e, milyen gyakorisággal, milyen feltételekkel és milyen értesítési határidő mellett.
Óvadék, közüzemi díjak és közös költségek
Az óvadék összegét pontosan meg kell határozni, jellemzően egy, kettő vagy három havi bérleti díjnak megfelelő összegben. A szerződésben világossá kell tenni, hogy ez nem lelakható bérleti díj, hanem biztosíték. Három havi bérleti díjat meghaladó óvadék kikötése kockázatos lehet, mert a Ptk. szerint az óvadék felhasználható például elmaradt díjakra, rezsire, károkra, takarításra, elveszett kulcsokra vagy egyéb szerződésszegésből eredő tartozásokra. A szerződésben szerepeljen, hogy a bérbeadó mikor és milyen feltételekkel fizeti vissza az óvadékot.
Pontosítsuk, ki viseli a víz, villany, gáz, fűtés, szemétszállítás, internet, televízió, közműalapdíjak és egyéb szolgáltatások díját. A közös költséget külön kell kezelni, mert nem mindig egyértelmű, hogy azt a bérlő vagy a bérbeadó viseli. A szerződésben célszerű rögzíteni, hogy a közüzemi szerződések a bérbeadó nevén maradnak-e, vagy a bérlő nevére kerülnek. Átadáskor és visszaadáskor is rögzíteni kell a mérők állását.
Átadás-átvétel, leltár és kulcsok
Ha a lakás bútorozott vagy gépesített, a szerződéshez vagy az átadási jegyzőkönyvhöz részletes leltárt érdemes csatolni. A szerződésben vagy jegyzőkönyvben célszerű felsorolni, hány darab lakáskulcs, postaládakulcs, kapunyitó, garázsnyitó, belépőkártya vagy riasztókód kerül átadásra. A bérlő köteles az ingatlant rendeltetésszerűen, szerződésszerűen és a házirendet betartva használni. A látogatók fogadását sem célszerű életszerűtlenül korlátozni, de meg lehet határozni, hogy tartós ott-tartózkodáshoz vagy új együttlakó beköltözéséhez a bérbeadó hozzájárulása szükséges.
Használat és bejelentkezés
A háziállat kérdését külön pontban érdemes szabályozni. A szerződésben egyértelműen szerepeljen, hogy az ingatlanban, erkélyen, lépcsőházban vagy közös helyiségekben megengedett-e a dohányzás. Érdemes külön szabályozni, hogy a bérlő köteles az ingatlant tisztán, higiénikus állapotban tartani, és a hulladékot a társasházi vagy helyi szabályok szerint kezelni. A szerződésben célszerű elválasztani a mindennapi kisebb karbantartást és a nagyobb javításokat. A bérlő köteles legyen a hibákat, károkat és rendellenességeket haladéktalanul jelezni a bérbeadónak. Rögzíteni kell, hogy milyen javításokat intézhet a bérlő önállóan, és mikor kell a bérbeadó előzetes jóváhagyása.
Átalakítás, közművek és bejelentkezés
A bérlő csak a szerződésben meghatározott feltételekkel végezzen átalakítást, festést, fúrást, szerelést vagy korszerűsítést. A bérbeadó jogosult lehet az ingatlan állapotát ellenőrizni, de ez nem jelenthet korlátlan bejárást. Külön érdemes szabályozni, hogy sürgős veszélyhelyzetben, például csőtörés, tűzveszély vagy beázás esetén hogyan lehet az ingatlanba bejutni. A szerződésben célszerű kimondani, hogy a bérlő felel a saját, együttlakói, vendégei és háziállatai által okozott károkért. Érdemes rögzíteni, hogy az ingatlanra van-e lakásbiztosítás, és az mire terjed ki. A bérbeadó a jogszabályban meghatározott energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötése előtt köteles bemutatni az új bérlőnek, és a szerződés megkötésével egyidejüleg át kell adnia részére.
Biztosítékok és viták rendezése
A szerződésben összefoglalni érdemes, milyen biztosítékok védik a bérbeadót: óvadék, kezesség, közjegyzői nyilatkozat, fizetési kötelezettségvállalás vagy tartozáselismerés. Érdemes szabályozni, hogy késedelmes fizetés esetén jár-e késedelmi kamat, fizetési felszólítás vagy rendkívüli felmondás. Díjhátralék esetén ajánlott meghatározni, hogy a bérbeadó milyen módon és milyen határidővel szólítja fel a bérlőt. A felmondásokkal kapcsolatos részben rögzítsük a határozatlan és határozott időre szóló szerződések lehetőségeit, illetve a felmondás határidőit és a jogszerű megszüntetés feltételeit.
Végezetül a kiköltözés és a záró rendelkezések
A szerződés megszűnésének eseteit külön érdemes felsorolni: határozott idő lejárta, rendes felmondás, rendkívüli felmondás, közös megegyezés vagy jogszabályban meghatározott egyéb ok. A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles az ingatlant kiürítve, tisztán, rendeltetésszerű állapotban visszaadni. Külön pontban érdemes szabályozni, mi történik a bérlő által kiköltözéskor hátrahagyott tárgyakkal. A bérlet végén rendezni kell a bérleti díjat, rezsit, közös költséget, károkat, óvadékot és minden egyéb tartozást. Ha a bérlő a szerződés megszűnése után nem költözik ki, célszerű előre meghatározni a jogcím nélküli használat következményeit. Érdemes szabályozni, hogy az ingatlan eladása vagy tulajdonosváltása esetén mi történik a bérleti jogviszonnyal. A felek előírhatják, hogy a bérlőt elővásárlási vagy előbérleti jog nem illeti meg, ha ezt nem kívánják biztosítani. A kiköltözési nyilatkozat esetén lehetőleg közjegyzői okirat legyen a biztosíték, és a bérlő vállalja, hogy a fizetési kötelezettségeit is rendezze. A mellékleteket tételesen fel kell sorolni (átadás-átvételi jegyzőkönyv, leltár, fotódokumentáció, energetikai tanúsítvány, házirend, meghatalmazás vagy közjegyzői nyilatkozat). A záró rendelkezésekben rögzítsük a szerződés példányszámát, hatálybalépését, a mellékletek szerződéses erejét és hogy a nem szabályozott kérdésekben a vonatkozó jogszabályok irányadók. A bérleti szerződést ajánlott legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalni, például két tanúval vagy ügyvédi ellenjegyzéssel.
Végül a gyakorlatban a megfelelő albérleti szerződés elkészítése mellett fontos a megbízható bérlő vagy ideális kiadó lakás megtalálása. A holahaz.hu és a HolaHáz platformok ebben nyújtanak segítséget: a bérbeadók ingatlanhirdetéseket adhatnak fel, a lakást keresők pedig könnyen áttekinthetik a számukra megfelelő ajánlatokat. Akár kiadó lakást, házat vagy szobát keresel, akár bérlőt szeretnél találni, érdemes olyan oldalon keresgélni, ahol a kínálat és a kereslet gyorsabban talál egymásra.
Részletes példák és gyakorlati útmutatók
A megadott példák között szerepelnek olyan mondatok, amelyek a felek közti jogviszony pontos megfogalmazását segítik, például a közműhasználat, a mérők állásának rögzítése és a kulcsok átadásának részletei, továbbá a határozott és határozatlan idejű szerződések különbségei, a felmondási határidők és a kiköltözés menete.
tags: #telekresz #berleti #szerzodes #minta #1994