Budapesti albérletárak diadala és kihívásai egyetemistáknak: telephely berleti dijak budapesten

Lázasan keresik a kiadó albérleteket az egyetemisták. Számukra a budapesti albérletárak érdektelenné teszik a kínálat felét, és a másik feléből is csak kompromisszummal tudnak választani. Néha viszont éppen a spórolás miatt érdemes inkább újépítésű lakást kivenni. Hetek óta pörgetik a budapesti albérletpiacot az egyetemisták, és a lendület a következő hetekben fokozódhat.

Központi árak és lokációs különbségek

„A II. és az V. kerületben átlagosan 320 ezer forintba kerül egy lakás havi bérleti díja, Csepelen pedig 170 ezer forint. A negyedmilliós átlagár az egyetemisták számára a kínálat felét érdektelenné teszi. De köthetnek kompromisszumot, például, nem a belvárosba költöznek, hanem olyan helyre, ahonnan kötöttpályás közlekedéssel könnyen elérhető a belváros.”

A kisebb lakások esetében sem mindegy, hol szeretne lakni a bérlő: Rákoskeresztúron, Pesterzsébeten, vagy Csepelen 95-105 ezer forintért hirdetik a legtöbb garzonlakást, miközben a Belvárosban, Angyalföldön és Újbudán 178-200 ezer forintba kerülnek havonta a 40 négyzetméter alatti ingatlanok. Az ingatlan.com külön kutatást készít a piac legolcsóbb negyedébe tartozó lakásairól, ezek átlagos havi bérleti díja Rákoskeresztúron 148 ezer, Csepelen 153 ezer forint, de például az V. kerületben a medián 98 ezer forint, miközben a budapesti szobák medián havi díja 98 ezer forint.

A budapesti kerületek árszintje folyamatos mozgásban van: Soroksár és Pestszentlőrinc-Pestszentimre a két legolcsóbb, és egyben itt csökkentek a legnagyobb mértékben az árak, nem sokkal utánuk következik Rákospalota. A legdrágább kerületek a Belváros, az I. kerület. A kiadó budapesti szobák medián havi díja 98 ezer forint, de 6-10 négyzetméteres félszobákat már 35-50 ezer forint között is lehet találni. A kerületek között itt is lényeges a különbség: Újpesten, Kőbányán és Rákoskeresztúrón 56-60 ezer forintos havi bérleti díj a jellemző, Józsefvárosban, Angyalföldön és Újbudán 93-105 ezer forint a szobák átlagos bérleti díja. A legdrágábbak az V., az I., a VI. és a VII. kerületek.

Árdrágulás és medián négyzetméterár

A bérleti díj ugyan fontos, de a közös költség és a rezsiköltség mértéke is döntő lehet lakásválasztásnál. „Lehet, hogy az egyetemistáknak érdemes nagyot álmodni, mert az összköltséget nézve ugyanannyi kiadásból megúszhatják a lakhatásukat egy újszerű ingatlanban magasabb bérleti díjjal.” Budapesten az elmúlt évben 10 százalékkal nőttek az átlagos bérleti díjak, havonta 1,5-2 százalékos a drágulás üteme. A medián bérleti díj viszont régóta platózik, hónapok óta nem tud túllépni a 250 ezer forintos lélektani határon.

„Ha valaki három-négy éve azt mondja, hogy Budapesten negyedmillió forint lesz egy átlagos albérlet, sokan hitetlenkedtek volna, de most igencsak a fizetőképesség felső határát súrolják az albérletárak. A reálértéken vett lakbér a 2019-es szintnél olcsóbbnak számít idén, nagyjából a 2022-es nyári szinten van.”

Az albérletek számának növekedése is közrejátszott az árak alakulásában: az elmúlt két hétben 7 ezerről közel 9 ezerre emelkedett a budapesti albérletek száma. A kínálat bővülése mérsékli az áremelkedést, ugyanakkor a hosszú távú bérbeadásra történő átalakulások is befolyásolják a piacot.

Az országos és budapesti adatok összevetése szerint továbbra is megfigyelhető a bérleti díjak emelkedése, de lassuló ütemben. Budapesten 260 ezer forintnál jár az átlagos albérletárszint, és a XI. valamint a XIII. kerület biztosítja a legnagyobb kínálatot. E két városrészben átlagosan 280 ezer, illetve 270 ezer forint az átlagos bérleti díj.

Kiadók és piaci dinamika

A legdrágább kerületek Belváros, I. kerület; a legkedveltebb vállalások között az I.-XIV. kerületek tartoznak. A 40-60 négyzetméteres lakások medián bérleti díja Budapesten a kedvezmények nélküli becsült nettó bér 41 százalékát teszi ki, míg a legdrágább V. kerületben ez az arány 49 százalék. A XX. és XXIII. kerületeknél ez az arány alacsonyabb, 33 százalék közelében található.

Az albérletpiac részletes ábra: a fővárosi kínálat jelentős részét a 30-39 és 40-49 négyzetméteres lakások teszik ki, és a 40 négyzetméternél kisebb lakások aránya több kerületben is 30-33 százalék közé esik. A 40 négyzetméter körüli lakások aránya a XIII. és XX. kerületben 32 százalék körüli, a XXI. kerületben 28 százalék, a XIX. kerületben 27 százalék.

Összefoglalóan a budapesti bérleti piac a 2 szobás ingatlanokra fókuszálva szeptember-októberhez képest körülbelül 22 százalékkal drágult, a pesti oldalon kb. 24 százalékos, a budai oldalon kb. 17%-os átlagos növekedés volt megfigyelhető. A belvárosban a legnagyobb az árváltozás, minél centrumban helyezkedik el az ingatlan, annál nagyobb a drágulás.

Piaci tényezők és jövőkép

Keresleti oldalhoz tartozik a külföldi munkavállalók beérkezése, a fővárosi munkaerőkeresés volumene, a Covid utáni home office és az online oktatás jelenléte vagy épp nem jelenléte. Kínálati oldalon pedig a befektetési célú vásárlások, az Airbnb helyzete, valamint az eladási árak befolyásolják a hosszú távú bérbeadás irányát. A 2 szobás ingatlantípus lehet a leginkább dinamikus, mert ezen belül a lakásméretek és eloszlások erősen befolyásolják az árváltozásokat. A lokáció kiemelkedően fontos szerepet játszik: a budai oldal és a pesti oldal, a belváros és külváros közötti különbségek adnak stabilan megfigyelhető árkülönbségeket.

Táblázat: medián és átlagos bérleti díjak négyzetméterenként Budapesten

Kerület	Medián (Ft/hó m2)	Átlag (Ft/hó m2)	Megjegyzés
I. kerület	6.070	6.370	drága a belvárosi piac
II. kerület	5.950	6.220	közel a belvároshoz
V. kerület	6.410	6.800	legdrágább kerület
XII. kerület	5.500	5.630	kiegyensúlyozott piac
XV. kerület	4.690	4.910	tágabb kínálat

Infografika: Budapesti albérletár-körkép a kerületek szerint

Összességében a budapesti albérletpiac dinamikája egyre összetettebb, ahol a kerület, a lakás típusa és a méret mellett a rezsi és a közös költség is meghatározó szerepet játszik. A felszín alatt pedig a kínálat növelése és az árszabályozás javítására irányuló törekvések és piaci tényezők folyamatosan formálják a diákok lakhatási lehetőségeit.