Termőföld piaci elemzése Magyarországon: árváltozások, régiós különbségek és jogszabályi módosítások

Termőföld piaci elemzése ma Magyarországon mérsékelt áremelkedéssel, jelentős regionális különbségekkel és több fontos jogszabályi módosítással jellemezhető. Miközben az elmúlt években folyamatosan drágultak a földek, a bérleti díjak is meredeken emelkedtek, a szabályozás több ponton átalakult: változtak a földhasználati feltételek, egyszerűsödtek egyes eljárások, és új lehetőségek nyíltak a haszonbérbe adás terén.

A 2024-es év folyamatai visszafogott, de pozitív irányú elmozdulást mutattak a hazai termőföldpiacon. A szántók ára összességében mérsékelten emelkedett, ugyanakkor a jobb adottságú területek az elmúlt két évben látványosan felértékelődtek. A 35 aranykoronaérték feletti szántók ára 2022-höz képest 34 százalékkal nőtt, míg a 15-25, illetve 25-35 aranykorona közötti kategóriákban 18-22 százalékos drágulás történt. Ezzel szemben a 15 aranykorona alatti földek ára csupán 7 százalékkal emelkedett.

Az MBH Termőföldindex 2024-ben 335,7 pontra nőtt a 2023-as 333,6 pontról, a mezőgazdasági termelői árindexszel deflált mutató pedig 154,5 pontra emelkedett a 2023-as 148,7-ről. A termőföldárak nominálisan 0,6 százalékkal haladták meg az előző év szintjét, reálértéken pedig 3,9 százalékos növekedést mutattak. A szántók országos átlagára 2024-ben 2,38 millió forint volt hektáronként, ami 1,6 százalékos növekedés 2023-hoz képest.

Régiós szinten jelentős eltérések figyelhetők: a Dél-Dunántúlon 8,5 százalékkal, a Dél-Alföldön pedig 0,4 százalékkal csökkentek az árak, míg más térségek 1,5-6,9 százalék között emelkedtek. A legnagyobb drágulás a Nyugat-Dunántúlon (6,9%) és Észak-Magyarországon (5,6%) volt. A legmagasabb átlagár továbbra is Közép-Magyarországon maradt, ahol átlagosan mintegy 3 millió forintba került egy hektár szántó. Észak-Alföldön 2,6 millió, a Közép-Dunántúlon 2,47 millió, míg Észak-Magyarországon 1,57 millió forint volt az átlagár.

A 2023-as évben a mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 7,9%-kal haladta meg a 2022-es szintet, miután az előző két évben 9,6% és 12% növekedést mértek. A szántók átlagára 11%-kal nőtt 2022-höz képest, a szőlők 14%, az erdők 12%, a gyepeknél 11%-os emelkedést mutatott, míg a gyümölcsösök ára mindössze 1,2%-kal nőtt. Egy hektár szántó átlagosan 2,3 millió forintba került. A legdrágább művelési ágak továbbra is a szőlő és a gyümölcsös voltak, ahol hektáronként 3,0-3,4 millió forintot kellett fizetni; az árakat az ültetvény értéke is befolyásolja.

Az uniós összehasonlításban a magyar termőföldek ára EU-s szinten nem kiugróan drágák: egy hektár szántóföld átlagosan 15 224 euróba került, állandó gyepterületeknél 11 753 euró volt az átlag. Luxemburg kivételével minden tagállamban többet fizettek a szántókért, mint a gyepekért. A magyarországi árak az uniós rangsor alsó harmadában helyezkednek el, és a minimumok-maximumok közti különbség sem számottevő. A legkedvezőbb árakat Bulgáriában mérték állandó gyepterületeknél (1 877 euró/ha).

Jelenlegi helyzet és vásárlási lehetőségek

A földvásárlás továbbra is nem alacsony költségű mulatság, és a szabályozás is módosult. Példák a vásárlási árakra: Balatonendréden egy 2 hektáros külterületi szántó 12 millió forint, Cegléd külterületén egy 2877 nm-es szántó egymillió forint, Mádon egy 2,2 hektáros szőlő és beültethető terület 20 millió forint, Magyarpolány Öreghegyén egy 50 nm-es pince-présház 1300 nm-es telken 15,5 millió forint, Pilisen 12,2 hektáros termőföld (10 ha szántó, 2 ha rét) 79,5 millió forint, Balatonedericsen egy 228 hektáros legelő, szántó közel 149 millió forint.

A termőföld tulajdonjogának megszerzését a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény szabályozza. A jogszabály szerint termőföldnek minősül minden olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántóként, szőlőként, gyümölcsösként, kertként, rétként, legelőként, nádas vagy erdő művelési ágban szerepel. A törvény célja, hogy a föld elsősorban olyan személyekhez kerüljön, akik azt ténylegesen művelik is. Nem földműves magánszemélyek legfeljebb egy hektár termőföldet szerezhetnek, kivéve ha a tulajdonátruházás közeli hozzátartozók között történik. A föld adásvételéhez több kötelező nyilatkozat szükséges: a vevőnek például vállalnia kell, hogy a földet maga használja, legalább öt évig nem hasznosítja más célra, és nincs földhasználati díjtartozása.

Változások a szabályozásban

A szakemberek szerint az elmúlt öt évben jelentősen emelkedett a termőföldek ára és bérleti díja. Ugyanakkor a földtulajdonosoknak már nem kötelező személyesen művelniük a megvásárolt földterületeket: elegendő azokat haszonbérbe adniuk. A változások azonban nem nyitják meg az utat a spekulatív földszerzés előtt, hiszen a szabályozás továbbra is a helyben gazdálkodó magyar termelők előnyben részesítését szolgálja, és tiltja a befektetési célú földvásárlást.

A 2024-es évben a földárak mérsékelten emelkedtek, a szántók leginkább a jobb adottságú területek felértékelődése miatt drágultak. Az MBH Termőföldindex és a deflált indexek alapján a finanszírozás és a piac dinamikája is változott: a megugró kamatkörnyezetben az Agrár Széchenyi Beruházási Hitel MAX+ kamattámogatott termék lehet segítség a gazdálkodók számára.

Az elemzések szerint a termőföld továbbra is kiváló hosszú távú befektetés, hiszen 2007 és 2024 között 275 százalékkal drágult, míg az MBH Lakásárindex 243%-os, a BUX pedig 202%-os növekedést mutatott. A 2023-as évet követően a 2024-es adatok is kiegyensúlyozottabb növekedést mutattak a szántók és egyéb művelési ágak esetében, azonban a piac továbbra is a minőség és a birtokméret szerinti struktúrát figyeli körültekintően.

A jövőbeni kilátásokat meghatározza a régiós különbségek fennmaradása, a minőség és a kisebb parcellák jelentősége, illetve a jogszabályi környezet folyamatos módosítása. A szakemberek arra figyelmeztetnek, hogy a változások nem vezetnek a spekulatív földszerzés megnyílásához, és továbbra is a magyar termelők dominanciája marad a földpiacon.

Az árak alakulását befolyásoló tényezők közt szerepel a minőség (35 aranykorona feletti, 15-25 és 25-35 aranykorona közötti kategóriák, valamint az alacsonyabb minőségű földek), a régiók közti eltérések és a birtokméret módosult jellemzői. A piaci trendek alapján a kisebb, jobb adottságú területek felértékelődése várható hosszú távon is. A legfontosabb befektetési forma továbbra is a termőföld, amely hosszú távon értéket tart és növeli a gazdálkodók finanszírozási lehetőségeit.

tags: #termofold #piaci #elemzes

Népszerű bejegyzések:

• Társasházkezelői kompetenciák fejlesztése: 40 órás képzés
• Kereszt és burkolat szívargó részletes útmutató
• Holker- és oldalfali díszléc beépítése beltérben – részletes útmutató
• Brela-ben eladó ingatlan: exkluzív villa panorámás kilátással és medencével - részletes bemutató
• Tetőtéri ablak szúnyoghálója: házilag készíthető vagy profi megoldás?