Több ingatlanfedezet bevonása hitelhez: részletes útmutató lakás- és jelzáloghitelekhez

Az ingatlanalapú hitelek világában a fedezetkérdés kulcsfontosságú: a bankok az igénylő hitelképességét és a fedezetek értékét vizsgálják, hogy meghatározzák, mekkora összeget finanszíroznak és milyen feltételekkel. A cikk összegzi a legfontosabb szabályokat, gyakorlati elemeket és példákat az ingatlanfedezetek bevonásáról, hogy segítsen megérteni, mikor és hogyan érdemes több ingatlant bevonni fedezetként, illetve milyen költségek és korlátok merülhetnek fel.

Mi számít ingatlanfedezetnek és mennyi ingatlan adható fedezetként?

Magyarországon a hitelügylet fedezeteként csak Magyarország területén lévő, per-, teher- és igénymentes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges (kivéve építési jellegű hiteleknél). A leggyakoribb fedezetek a családi ház, a társasházi lakás vagy a társasházi résztulajdon. Vegyes funkciójú ingatlannál a lakó- és az üzleti rész aránya alapján döntenek a bankok arról, hogy mekkora a lakóingatlan rész aránya felel meg fedezetként. Garázs vagy beállóhely önálló hitelfedezetként általában nem fogadható el. A pótfedezet bevonásával pedig lehetőséget adnak a hitel összegének növelésére vagy az önerő csökkentésére, de ezt is bankonként és településenként pontosan meg kell vizsgálni.

A hitelbiztosíték értéke és a HFM/HTV hatása

A fedezet értékét értékbecslő állapítja meg, aki banki értékbecslő; ez meghatározza, hogy a fedezetként felajánlott ingatlan elegendő-e a hitel felvételéhez. Az értékbecslés díja kb. 30 ezer forint. Az ingatlan forgalmi értéke és a hitelbiztosítéki értéke közti különbség fontos: a forgalmi érték az az ár, amelyért az ingatlant eladhatnák az adott időpontban, míg a hitelbiztosítéki érték a kényszerértékesítésben használható becslést jelenti. A bankok ezt az értéket alapul véve határozzák meg a maximum felvehető hitel összegét.【A hitelfedezeti arányok (HFM) és a finanszírozási arányok összekapcsolódnak: a HFM meghatározza, hogy a fedezetként bevont ingatlan értékének hány százalékát vehetik fel hitelként. Eredetileg 80%, de 2024-ben a fiatalok esetében 90%-os limit is érhető el bizonyos feltételekkel. 2025-től a szabályozás részben módosulhat településtől és egyéb feltételektől függően.】

Hatalmas rugalmasság: több ingatlan fedezetként

  • Lehetőség: egyszerre két vagy három ingatlan kerülhet jelzálogjoggal terhelésre fedezetként, de a maximálisan felvehető hitel összege nem haladhatja meg a bevont ingatlanok összes értékének 80%-át.
  • Helyettesítő fedezet: megvásárolni kívánt ingatlan helyett más ingatlanokat vonhatunk be fedezetként. Ilyenkor a bank a fennálló tartozás és a fedezetek értékei alapján dönt a finanszírozásról.
  • Pótfedezet: a meglévő hitelhez hozzácsatolt további ingatlan, amely csökkentheti az önerő szükségességét. A pótfedezet önmagában nem automatikusan ad fedezetet, és a bankok előírásai szerinti engedékenység változó lehet.
  • Földhivatali ügyintézés: ha pótfedezetet vonunk ki vagy felvételi/változtatási folyamat zajlik, a földhivatali költségek és szerződésmódosítási díjak felmerülnek.

Gyakorlati példák és hatások

Ha egy 30 millió forintos ingatlant két ingatlan fedezeteként is bevonnak, a maximálisan felvehető hitelösszeg általában a fedezetként szolgáló ingatlanok forgalmi értékének 80%-a felett nem mehet el. A településméret és az ingatlan állapota jelentős hatással van a fedezet értékelésére: egy jó állapotú 20 milliós téglalakás esetén a hitelbiztosítéki érték gyakran 80%-os arányt mutat, míg kisebb településen, felújítandó ingatlan esetén 60-65%-os lehet a forgalmi érték arányos fedezeti értéke.

Minimális önerő és 10%-os önerő lehetőségei

Alapesetben a lakáshitelhez legalább 20% önerő szükséges. A 10%-os önerő lehet csak két esetben jár, és feltételeket is hozzá. Ezek közé tartozik az első lakástulajdon megvásárlása bizonyos feltételek mellett, illetve energiahatékonysági célú vagy energetikai felúításra irányuló hitelcélok. Az MNB rendelete szerint a forint alapon nyújtott jelzáloghitelek esetén a HFM maximuma 80%, de 2024-től a fiatalok esetén 90%-os limit is lehet. Emellett a JTM (jövedelemarányos hiteltörlesztés) 60%-ra vagy 60%-hoz igazodóan kerül kiszámításra energetikai vagy egyéb körülmények esetén 2025-től - tehát a jövedelmek és a kamatkörnyezet is befolyásolja a finanszírozási arányokat.

Önerő: mi számít és mit nem

  • Önerő lehet készpénz, megtakarítások, lakástakarékpénztári megtakarítások, állami támogatások (pl. falusi CSOK), munkáltatói vagy önkormányzati támogatások, és akár egy plusz ingatlanfedezet is.
  • Ingatlanfedezet mellé bevonható másik ingatlan is, amely lehet egy rokon vagy ismerős tulajdonában. A pótfedezetnél fontos, hogy az ingatlan tulajdonjoga és forgalomképessége megfelelő legyen, és hogy az értékbecslés után is elegendő legyen a fennálló tartozás arányos szinten tartása.
  • Babaváró hitel vagy egyéb állami támogatások beszámítása az önerőbe bankonként eltérő lehet. Bizonyos bankok teljes mértékben helyettesíthetik az önerőt állami támogatásokkal (pl. CSOK Plusz), másoknál szükség van minimum önerőre.

Hitelkonstrukciók és finanszírozási arányok bankonként

A banki gyakorlatban a finanszírozási arányok település-, ingatlan-típus-, állapot-, és jövedelmi körülmények függvényei. A tipikus gyakorlat szerint a hitelösszeg 65-80%-a lehet fedezetek alapján, és gyakran az ingatlan hitelbiztosítéki értékének maximum 100%-a vehető fel hitelként. A JTM és a finanszírozási arányokat az MNB rendeletek és a bankok belső szabályzatai határozzák meg, és a jövedelmi mutatók, illetve az energetikai besorolás erősen befolyásolja a kockázatértékelést. Energetikailag hatékony megoldások esetén a JTM limitje 60%-ra emelkedhet 2025-től.

Gyakorlati példák - 2026-os iránymutatások alapján

  1. Példa 1: 30 millió forintos városi ingatlan 80%-os finanszírozási aránnyal, 2 gyermek, 1 vállalt, CSOK Plusz felhasználásával. A 10%-os önerő ki és barátkozik a csokkal és a 90%-os HFM-el csak ha megfelel a feltételeknek. A végső összeget a JTM és a forgalmi érték alapján számolják ki.
  2. Példa 2: 95 millió forintos városi ingatlan, 80%-os finanszírozás az MNB jellemzői szerint; azonban a település és az összes körülmény határozza meg, hogy a folyósítható hitel mennyi legyen. A család 2 gyermekkel rendelkezik, és a vállalt gyermekek is számításba vehetők lehet, de az önerő és a finanszírozás részletei bankonként eltérőek lehetnek.
  3. Példa 3: kis település, 35 millió forintos ingatlan, a maximum finanszírozási arány gyakran 65% a településtől függően; pótfedezetek esetén külön értékelés történik, és a teljes hitelösszeg a fedezetérték 80%-át sem haladhatja meg.

Hogyan lehet önerő nélkül lakáshoz jutni?

Igen, lehetséges pótfedezetekkel és külső ingatlanok bevonásával; bizonyos bankok az állami támogatásokat teljesen helyettesíthetik az önerőben. Emellett a CSOK stb. kiegészítő támogatások is lehetővé teszik, hogy akár önerő nélkül is lehessen hitelt felvenni, de ez bankról bankra eltérő lehet. Fontos, hogy a fedezeteknek megfelelő forgalmi értéke legyen, és az ingatlanok tulajdonjoga tiszta legyen. A döntésnél a bankok figyelembe veszik a jövedelmet (JTM), az ingatlan elhelyezkedését, és a rendelkezésre álló egyéb fedezeteket is.

Költségek és gyakorlati tudnivalók

  • Értékbecslési díj: kb. 30 ezer forint ingatlanonként.
  • Földhivatali költségek a jelzálogjog bejegyzése vagy törlése kapcsán.
  • Elő-, foglaló és szerződésmódosítási díjak: a feltételek alapján külön díjakat számolhatnak fel a bankok.
  • Ügyvédi díjak és egyéb költségek az adásvételi szerződéshez kapcsolódóan.

Gyakorlati útmutató a hitellebírálás és folyósítás lépéseiről

  1. Előzetes hitelbírálat: díjmentes, 90%-os pontossággal megmondható, mekkora hitelre lehet jogosult az ügyfél.
  2. Hiteligénylés és értékbecslés: a banki ügyintézők értékelik a fedezetet és döntik el a hitel összegét.
  3. Szerződéskötés és folyósítás: a folyósítás feltételeinek teljesítése szükséges, és a folyósítás a szerződésben meghatározott módon történik.

Összegzés - mire számítsunk a gyakorlatban?

Az ingatlanfedezet bevonása során számolni kell az értékbecslés díjával, a jogi költségekkel és a finanszírozási arányokra vonatkozó banki feltételekkel. Több ingatlan bevonása lehetőséget adhat az olcsóbb önerőre vagy akár önerő nélkül történő finanszírozásra, de ezt csak a banki feltételek és a tartozások viszonyában érdemes mérlegelni. A JTM és a HFM kombinációja alapján a lakásvásárláshoz szükséges önerő mértéke településenként és ingatlantípusonként jelentős eltéréseket mutathat. Érdemes személyre szabott tanácsadást igénybe venni, és megkérdezni, hogy mely fedezetek és támogatások érhetők el az adott helyzetben.

Infografika: ingatlanfedezetek és finanszírozási arányok kapcsolatai

Fedezeti követelmények és fedezeti felhívások

Példák a leggyakoribb finanszírozási helyzetekről

  • A lakóingatlan és a befektetési célú ingatlanok együttes fedezete esetén a bankok gyakran 80%-os maximumot alkalmaznak, a jelzálogjog rangsorát pedig a meglévő hitelek befolyásolják.
  • CSOK Plusz és egyéb állami támogatások befolyásolhatják az önerő mértékét, és egyes bankok teljes mértékben helyettesíthetik az önerőt.
  • Előfordulhat, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan tehermentesítésre szorul, vagy a tehermentesítésre szükség lehet az új jelzálog bejegyzéséhez.

tags: #tobb #ingatlanfedezet #bevonmasa

Népszerű bejegyzések: