Tulajdoni hányadnak megfelelő terület kiszámítása társasházak és osztatlan közös tulajdon esetében

A tulajdoni hányad számítása a társasház alapítás fontos tartalmi eleme. A tulajdoni hányad a közös tulajdon külön tulajdonhoz tartozó része. A társasház esetében a tulajdoni hányad határozza meg például a közös költségek megosztását és a tulajdonosok szavazati jogait a közgyűlésen. A közös tulajdon fogalma sokak számára ismert, ennek pontos jelentése és a hozzá kapcsolódó szabályok gyakran félreértésre adnak okot. Az „osztatlan közös tulajdon” kifejezést nagyon sokan tévesen értelmeznek, nem ismerik a tulajdonostársak jogait és kötelességeit. Ennek következtében gyakran tévhitek alakulnak ki.

A tulajdonostársak eszmei részt birtokolnak: a közös tulajdonban lévő dolgot minden tulajdonostárs jogosult birtokolni és használni, függetlenül a tulajdoni hányadától. Azonban a használat korlátozott abban az értelemben, hogy nem sértheti a többi tulajdonostárs jogait és érdekeit. Például egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetében egyik tulajdonos sem zárhatja ki a többieket az ingatlan használatából. A tulajdonostársak általában a tulajdoni hányaduknak megfelelő arányban használják a közös tulajdont. A közös földtulajdon esetében a terület felosztása gyakran nem lehet fizikailag arányos, ezért megállapodás születhet a használatról.

A közös tulajdonból származó haszon arányában a tulajdonostársak kötelesek viselni a felmerülő költségeket. A közvetlen használathoz kapcsolódó költségek - például rezsiköltségek - azt a tulajdonost terhelik, aki ténylegesen használja az adott dolgot. Az állagmegóvással és karbantartással kapcsolatos költségeket minden tulajdonostárs közösen viseli, arányosan a tulajdoni hányaduk szerint.

A közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében fontos tudni, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van, ha valamelyik tulajdonos a tulajdoni hányadát el kívánja adni. Ez azt jelenti, hogy a többi tulajdonostársaknak elsőbbséget élveznek a vásárlásban más vevőkkel szemben. Az elővásárlási jog azonban csak adásvétel esetén gyakorolható, tehát ha a tulajdonos elajándézza vagy elcseréli a részét, az elővásárlási jog nem érvényesíthető.

A közös tulajdon összetett jogi fogalom, amelyet sokan félreértenek. Az „osztatlan közös tulajdon” kifejezés gyakran téves értelmezésre ad okot: az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan minden részét valamennyi tulajdonos egyenlő arányban birtokolja, az eszmei hányad szerint. A közös tulajdon, különösen az osztatlan közös tulajdon, számos kihívást és félreértést szülhet, ha a tulajdonosok nincsenek tisztában a jogaikkal és kötelezettségeikkel. Magyarországon a tulajdoni hányadokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza.

A tulajdoni hányadok alapelvei és számításának lépései

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Több tényező is befolyásolja a tulajdoni hányad mértékét. Az ingatlan megvásárlásakor vagy örökléskor a tulajdonosok megállapodhatnak arról, hogy ki mekkora részt kap. A tulajdoni hányad kiszámítása egyáltalán nem bonyolult, ha ismerjük az alapvető lépéseket és az ide vonatkozó jogszabályokat.

Első lépésként fontos, hogy tisztában legyünk az ingatlan teljes értékével. Ez lehet piaci érték vagy az alapító okiratban meghatározott érték. A második lépés az egyes tulajdonosok részesedésének meghatározása, amely általában a szerződésben vagy a tulajdoni lapon rögzített százalékos arány. A harmadik lépés pedig az alaptó okirat tartalmazza és a magántulajdonban álló lakásokhoz, helyiségekhez tartozik; azokat nem lehet elkülöníteni vagy elválasztani.

A hasznos alapterület alapján számított hányad a társasházakban gyakran használt módszer. A hasznos alapterület az a nettó alapterület, amelynek belmagassága legalább 1,90 m; ezt figyelembe véve határozzák meg a lakások és helyiségek arányát. A hasznos alapterületet a közös költség és a használat arányosítása is befolyásolja. Az erkélyek és teraszok részvétele befolyásolhatja a tulajdoni hányad arányát.

A társasházakban a tulajdoni hányadokat gyakran 10-es hatványai alapján alakítják ki (például 10 000 egység), hogy a közös költség és döntéshozatal egyszerűbb legyen. A törvény vonatkozó részeinek alkalmazását segítheti egy folyamatosan frissülő program, az Abacus. Az alapító okiratban rögzített eszmei tulajdoni hányadok kötelezőek lehetnek a társasház ingatlanaihoz.

Osztatlan közös földtulajdon és módosítási lehetőségek

Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdoni hányadot a tulajdonosok közötti megállapodás vagy a törvény határozza meg. A tulajdoni hányad megváltoztatása közös megegyezéssel lehetséges. Öröklés során a törvény által meghatározott arányok szerint oszlik meg az ingatlan. A törvényi szabályozás szerint a földön fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolása és a földnek minősülő ingatlanok adatainak rendezése 2021. január 1-jétől hatályos.

A 2020. évi LXXI. törvény célja a termőföldek osztatlan közös tulajdonának megszüntetése, illetve a földek rendezése. Az egyik megoldás az osztóprogram segítségével történő fizikai megosztás, amelyhez egyszerűbb feltételek tartoznak, például nem feltétlenül szükséges földmérő a megindításhoz. Emellett létezik a „bekebelezés” vagyis egy tulajdonostárs általi megvásárlás lehetősége a többi tulajdonostárstól. Az 1/1 tulajdon kialakítására új módszerként állami beavatkozásra is sor kerülhet, ha több mint 30 tulajdonos érintett és több eljárás is sikertelen volt.

Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetése többféle módszert tartalmazhat, és nem minden földfajta kezelhető ugyanúgy. A jogszabály lehetővé teszi, hogy a tulajdonosok megállapodással vagy a közös megegyezéssel szűkítsék a közös közösséget. A törvény kifejezetten meghatározza a területi minimumokat: 1 hektár szántó, rét, legelő, erdő esetén; 3000 m2 szőlő, kert, gyümölcsös; zártkerti földek esetén 1500 m2.

A törvény három fő módszert ír elő az 1/1 tulajdon kialakítására: egyezségi megállapodás, megosztási eljárás (osztóprogrammal), valamint a bekebelezés. A területi minimum nem elérő részek esetén a megosztási eljárás részben vagy egészében elbukhat, és marad a visszamaradó földrészlet. A teljes körű egyezség lehetősége lehetővé teszi, hogy a kérelmet benyújtó tulajdonostársak egyhangúan döntsenek, sőt a többi tulajdonostársat is bevonják a megosztásba.

Használati megállapodás és társasház

A használati megállapodás olyan dokumentum, amely rendezni hivatott az ingatlan használatát és a közös tulajdon megosztását. A megállapodás melléklete lehet vázrajz vagy térkép, és érdemes ügyvéd által ellenjegyeztetett okiratba foglalni. A megállapodás a tulajdonostársak jelenlegi és jövőbeli jogait és kötelezettségeit is tartalmazza.

Mi a különbség a társasház és az osztatlan közös tulajdon között?

A legfontosabb különbség talán az, hogy az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan egy helyrajzi számmal rendelkezik, míg társasház esetén az egyes lakások, garázsok, tárolók saját helyrajzi számot kapnak. Az ingatlan a társasházakról szóló törvény hatálya alá kerül, és az egyes lakások külön tulajdonba kerülnek, miközben bizonyos részek közös tulajdonban maradnak.

Jelentős változások a földekkel kapcsolatban

A 2021. január 1-jén hatályba lépett törvény célja a termőföldek közös tulajdonának megszüntetése és rendezése, hogy stabilabb tulajdonosi szerkezet jöjjön létre. A törvény lehetővé teszi a megosztást vagy bekebelezést, a területi minimumok betartásával. A cél, hogy a magyar földművesek agrárpiaci versenyképessége javuljon.

Gyakorlati tippek és jogi segítség

Ha Ön osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan tulajdonosa vagy érintett benyújtó, érdemes előzetesen tájékozódni a földhivatal földmérési osztályától vagy a jogi szolgáltatóval egyeztetve a megosztási vagy bekebelezési lehetőségeket. A jogi szolgáltató segíthet a használati megállapodás kialakításában és a megosztási eljárás lebonyolításában.

Infografika: hogyan alakul ki az eszmei hányad és a tulajdoni hányad aránya

tags: #tulajdoni #hanyadnak #megfelelo #terulet