Foglaló és előleg nélkül érvényes a tulajdon szerzése: mit lehet és mit nem lehet tenni ingatlan adásvételnél?
Egy ingatlan eladási, illetve vásárlási szándékának komolyságát fejezi ki, ha a vevő előleget vagy foglalót ad át az eladónak. Aki ingatlant ad el vagy vásárol, legtöbbször találkozik az előleg és a foglaló fogalmával, az ugyanis bekerül az adásvételi szerződésbe. A foglaló a szerződés teljesítését megerősítő kötelezettségvállalás. A foglaló csak pénz lehet, ami beleszámít az ingatlan vételárába. Az előlegnek nevezett előleg viszont minden esetben visszajár a vevőnek függetlenül attól, hogy ki miatt nem teljesült az adásvételi szerződés.
A foglaló és az előleg közötti alapvető különbség
A felek megállapodásuk szerint írják le a foglaló és az előleg összegét a szerződésben. A vevő a kiválasztott lakás vagy ház megvásárlása iránti szándékát jelzi az előleg kifizetésével, de még lehetősége van megfontolni, ha negatív információt szerez, netán talál egy jobb ingatlant. A foglaló fizetése már erősebb szándékot fejez ki, mert ha végül eláll a szerződéstől, elvesztheti az előleget vagy a foglaló összegét.
Az adásvételi szerződést előszerződés előzze meg, amelyet írásbeli vételi szándéknyilatkozat követ. Az előszerződés még nem végleges, de a felek meghatározzák benne a későbbi szerződés lényeges feltételeit.
A tulajdoni lap és a tehermentesítés fontossága
A foglaló átvétele előtt erősen javasolt megvizsgálni a kiszemelt ingatlan tulajdoni lapját, akár online, akár a földhivatalban személyesen. Az Országos Közjegyzői Kamara korábbi felmérése szerint tízből négy lakásvásárlásnál a foglaló kifizetése után derül ki, hogy az ingatlan zálogjoggal terhelt vagy haszonélvezője van, illetve tisztázatlanok a tulajdonviszonyai. Ha a szerződés rendben teljesül, a foglaló beleszámít a vételárba, de ha a szerződés meghiúsul és a felelős fél nem teljesít, a foglaló elveszhet vagy kártérítéssel lehet pótolni. Ha pedig az eladó a meghiúsulásért felelős, a foglalót kétszeresen kell visszaadni.
Hogyan alakul a foglaló “sorsa” a felek felelőssége alapján?
- Ha a vevő azért nem teljesít, mert nem kap banki hitelt vagy egyéb okból nem tudja rendezni a vételárat, a vevő elveszti a foglalót.
- Ha az eladó miatt hiúsul meg az adásvétel (például tehermentesítés hiánya), a vevő a foglaló összegének kétszeresét követelheti vissza.
- Ha mindkét fél hibázik vagy mindkettő felelős a meghiúsulásért, a foglaló visszajár a vevőnek.
Az előleg lehet visszafizetendő abban az esetben is, ha a szerződés meghiúsul, és ezt a foglalóval szemben különösen érdemes rögzíteni a szerződésben. Az előleg összegét is a felek határozzák meg, és ezt a szerződésbe be kell foglalni.
A foglaló összege és a jogi keretek
A leggyakrabban alkalmazott összeg a vételár kb. 10%-a, de a felek ettől eltérhetnek. A túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság mérsékelheti, ha azt túlzónak találja - a törvény ezt számottevően korlátozza, és a konkrét összeg megítélése az adott ügylettől függ. A foglalót a szerződésben konkrétan kell meghatározni, és nevén is nevezni, mert csak így tekinthető foglalónak. Ha a szerződés teljesül, a foglaló beépül a vételárba.
Fontos megérteni, hogy az előleg és a foglaló között a fő különbség a meghiúsulás következményeiben van: az előleg bármikor visszajárhat a vevőnek végső okoktól függetlenül, míg a foglaló esetében a visszatérítés attól függ, ki hibázott. Az előleg “csupán” egy vételár-részlet, szankció nélküli jelleggel. A foglaló pedig szankciós funkciót tölt be: a szerződés meghiúsulásának esetén a felek között tisztázott, ki mit kap vissza, és mire jogosult a másik fél.
A jogi keretek részletei és a kötelező közreműködés
A földhivatali bejegyzéshez az adásvételi szerződés aláírása szükséges, és a tulajdon megszerzése csak a földhivatali bejegyzés által történik meg. A földhivatali eljárás során kötelező a jogi képviselet, amelyhez ügyvéd vagy közjegyző szükséges a bejelentések és dokumentumok benyújtásához. A felek tehát a földhivatali bejegyzést közvetlenül az adásvételi szerződés teljesítésének bármely szakaszában is kezdeményezhetik, de a jogi képviselet kötelező. A bejegyzés általában csak az összes vételár kifizetése után történhet meg.
A vevő tulajdonjoga csak a földhivatali bejegyzés megtörténte után válik hivatalossá. A földhivatali eljárás során a vevő képviseletét általában az ügyvéd látja el, aki benyújtja a szerződésekhez szükséges dokumentumokat és igazolja a jogi megfelelőséget. Az eladó - ha szükséges - saját jogi képviselőjét is megbízhatja a folyamat során.
Az adásvételi szerződéshez ügyvédet kereső felek között érdemes az előzetes jogi tájékoztatást megfontolni: a foglaló és előleg közötti különbség, a visszajuttatás feltételei és a felek közötti felelősségek részletesen rögzítése a szerződésben mindkét fél védelmére szolgál. Az adásvételi szerződés megkötése után a földhivatalba történő bejegyzés rövid határidőket és pontos dokumentumokat igényel, ezért a jogi képviselet jelentős szerepet játszik a gördülékeny eljárásban.
Néhány gyakorlati tanács
- Soha ne adjunk foglalót szerződés nélkül vagy egyszerű vételi szándéknyilatkozat alapján. A foglaló jogi státusza csak írásos, jogilag rendezett szerződéssel tisztázható.
- A foglaló átadásának úgy kell történnie, hogy a felek előre meghatározzák, ki jogosult a foglaló felhasználására, és mikor jár vissza.
- Ha hitelre van szükség, érdemes előzetes hitelbírálatot kérni, és a szerződésben rögzíteni a hitel-elutasítás esetére vonatkozó szabályokat.
- A tulajdoni lap és jogi helyzet alapos ellenőrzése elengedhetetlen, különös tekintettel a tehermentesítésre és a haszonélvezetre.
Ingatlanvásárlás és -eladás alapjai
Összegzés és teendők a vásárlóknak és eladóknak
A foglaló és előleg közötti különbségek, a felelős fél személyes felelőssége és a jogi keretek kiemelt figyelmet igényelnek minden ingatlanügylet során. A foglaló sorsa elsősorban attól függ, ki hibázott a meghiúsulásért, és ezt a felek a szerződésben egyértelműen rögzítsék. A szerződésnek ki kell mondania, mely eseményekben van esély visszafizetésre vagy megduplázott visszafizetésre, valamint hogyan történik a tehermentesítés és a földhivatali bejegyzés. A legbiztonságosabb megoldás, ha mindkét fél jogi képviseletet vesz igénybe az adásvételi szerződés megkötése előtt és során.
tags: #tulajdoni #lap #nelkul #ervenyes #a #foglalo