Ingatlan tulajdonjog átruházása jelzáloghitel mellett jogi feltételek

Az már köztudott, hogy családon belül illeték- és adómentesen ajándékozhatunk ingatlant, de a jogi közreműködésért és a földhivatali eljárásért fizetni kell. Az kevésbé ismert, hogy halál után is ajándékozhatunk, és ezzel a kedvezményezett még többet spórolhat - de akár pórul is járhat. Az ingatlanajándékozást a Polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint írásos szerződésbe kell foglalni, hogy érvényes legyen.

Mi az ingatlanajándékozás lényege?

Ingatlan ajándékozás akkor történik, amikor az ajándékozó a saját tulajdonában álló ingatlant ellenszolgáltatás nélkül ruházza át a megajándékozottra. Az ajándékozási szerződés csak írásban érvényes, és azt ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez jogi képviselet szükséges; a földhivatali eljárásokban kötelező a jogi képviselet. A szerződésben meg kell jelölni az ajándékozót és az ajándékozottat, az ingatlan adatait, a hatályba lépés időbeli feltételeit, és egyértelműen ki kell derülnie az ajándékozás ingyenes átadásának és elfogadásának szándéka.

Infografika az ingatlanajándékozás menetéről

Hozzátartozók közötti ajándékozás és illetékek

Ha közeli hozzátartozók (egyenes ág, testvér, házastárs) között történik az ajándékozás, az illetékmentes. Oldalági rokonok és más nem közeli személyek esetén illetéket kell fizetni. Az illeték alapja a megszerzett vagyon tiszta értéke, amelyből levonásra kerülhetnek az adósságok és egyéb terhek.

Az ajándékozási illeték mértéke lakás- vagy lakástulajdonhoz kapcsolódó jog esetén általában 9%, míg egyéb ingatlanoknál (pl. telek, garázs) 18% lehet, ha nem jogosult az illetékmentességre. Az ajándékozási adó megfizetése NAV-nál történik a B400-es adatlapon keresztül, és a hatóság ad fizetési meghagyást. A fizetési határidő 30 nap.

Kiskorú megajándékozott és gyámhatóság

Kiskorú megajándékozott esetén a szerződést a törvényes képviselő írja alá, és a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, különösen, ha a megajándékozott terhelt ingatlant kap. A gyámhatóság hozzájárulása szükséges az eladás vagy terhelés esetén is. A halál esetére szóló ajándékozásnál a megajándékozott túlélésének feltétele történik. A gyámhatóság jóváhagyása akkor is szükséges, ha a gyerek örököl valamit, de a szülő visszautasítja; ilyenkor az eljárás részben a védelem érdekében történik.

Jogi feltételek a földhivatali bejegyzéshez

Az ingatlan tulajdonjogi változását bejegyeztetni csak közjegyző vagy ügyvéd közreműködésével szabad; a földhivatali eljáráshoz szükséges jogi képviselet kötelező. Az illetékes díjak között szerepel a közjegyzői/ügyvédi díj, a tulajdoni lap díja és a földhivatali eljárás díja. A földhivatali bejegyzés díja ingatlanonként 6600 forint, emellett a tulajdoni lap elektronikus letöltése díjköteles lehet.

Ha a haláleset utáni ajándékozás során fontos, hogy a felek opciókat érintő határidőket betartsanak, például halál esetére szóló ajándékozás vagy öröklési szerződés egyéb feltételei, akkor a szerződésben a határidőket pontosan rögzíteni kell. A halál esetére szóló ajándékozás írásba foglalt, közvégrendeleti vagy magánvégrendeleti formában érvényes.

Adózás és illeték az ajándékozás után

Az ajándékozás után az adózási kötelezettségek attól függnek, hogy ki kapta az ingatlant és milyen rokonsági fokban állnak egymáshoz. SZJA-t az ajándékozás során általában nem kell fizetni, mert nincs jövedelem az ajándékozásból. Azonban, ha az ajándékozott 5 éven belül eladja az ingatlant, akkor az eladási nyereség után adót kell fizetni. Az eladásból adódó adóalap az elért nyereség 20-25% körüli rátákkal terhelhető lehet, a részletek a szerződés körülményeitől és a helyi jogszabályoktól függenek.

A CSOK-kal finanszírozott ingatlanokra különös odafigyelés szükséges: ilyenkor elidegenítési és terhelési tilalom vonatkozik az ingatlanra 10 évig. Ilyen esetben a bank hozzájárulása nélkül nem lehetséges a tulajdonváltozás.

Elidegenítési tilalom és haszonélvezet

Ha az ingatlanon jelzálogjog van, a bank hozzájárulása nélkül nem lehet tulajdonjogot átruházni. A haszonélvezet alapítása lehetővé teheti, hogy a megajándékozó a használati jogot megtartsa, miközben a tulajdonjog átszáll az ajándékozottra.

Halál esetére szóló ajándékozás gyakorlati megfontolások

A halálesetre szóló ajándékozás formája a végrendelet és az öröklési szerződés mellett egyfajta végakarat-kifejezés. Ebben az esetben az ajándékozás a halálkor következik be, feltéve, hogy az ajándékozott túléli az ajándékozót. Meg kell értenie, hogy az ilyen szerződés érvényessége a tanúk jelenlétének és az alaki követelményeknek függ. A feleknek érdemes lehet harmadik személy által alapított tilalmakat (pl. elidegenítési vagy terhelési tilalmat) alkalmazni az örökös védelmére, de ezek sem jelentenek teljes védelmet a jóhiszemű vásárlókkal szemben.

tags: #tulajdonjog #atruhazas #jelzaloghitel #mellett