Tulajdonjog fenntartás jogi értelmezése és hatása az ingatlan-nyilvántartásban
A részletekben rejlő kockázat elkerülésére nyújt lehetőséget az un. tulajdonjog-fenntartás jogintézménye.
A kérelem elintézésének függőben tartása esetén eladóként az adásvételi szerződésben feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulásunkat adjuk a tulajdonjog vevő javára történő bejegyzéséhez.
A gyakorlatban ezt azt jelenti, hogy az adásvételi szerződés megkötését követően az okiratszerkesztő ügyvéd az adásvételi szerződést benyújtja a földhivatalba, így a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem már másnap az ingatlan tulajdoni lapján iktatásra, széljegyzésre kerül.
A vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme pedig mindaddig nem lesz elintézve, amíg a külön okiratba foglalt bejegyzési engedélyünk meg nem érkezik a hatósághoz.
A válasz egyszerű. A benyújtott bejegyzés iránti kérelem iktatásának időpontja meghatározza az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény erre is javasol lehetséges megoldást.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog.
Ez a jog akkor léphet életbe, ha az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő még nem fizette ki teljesen a vételárat, és ezért az eladó fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a teljes összeg be nem érkezik.
Ez különösen fontos akkor, ha a vételár egy részét a vevő csak később tudja teljesíteni, például bankhitel vagy állami támogatás útján.
Ha már be van jegyezve a vevői jog az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor a földhivatal legfeljebb hat hónapra automatikusan felfüggeszti bizonyos eljárásokat, például másvalaki tulajdonjog-bejegyzési kérelmét.
Ez alól kivételt képeznek a zálogjog és egyéb kivételek esetek.
A bejegyzéshez szükséges továbbá a felek erről szóló megállapodása a szerződésben, amely annak időtartamát is meghatározza.
Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendeletének módosítása alapján a tulajdoni lapon fennálló terhek jogosultjainak, így különösen a zálogjogosultak hozzájárulása nem szükséges a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez.
Az ügymenet gördülékeny intézése szempontjából jelentős ez a módosítás terhelt ingatlan vásárlása esetén.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre kérhető; utána a földhivatal a jogot hivatalból törli.
6 hónapon túl azonban a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.
Ez egy még erősebb védelmet jelent.
Az eladó érdekeinek védelme érdekében fontos, hogy a vevői jog ne legyen indokolatlanul hosszú időre bejegyezve.
A szerződés meghiúsulása nem törli automatikusan a vevői jogot.
Így ha a vevő végül nem fizet, vagy más okból nem történik meg adásvétel, az eladó nem tudja egyszerűen töröltetni azt, és így nem tudja az ingatlant másnak eladni.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetében fontos a ranghely, vagyis hogy mikor nyújtják be a kérelmet.
Ha szeretnénk élni ezzel a jogi védelemmel, az igazgatási szolgáltatási díjat - ami jelenleg 10600 Ft - két alkalommal kell megfizetni.
Jelen blogcikk tartalma nem minősül teljes körű jogi tanácsadásnak.
A bejegyzésben a két fogalom közötti különbséget szeretnénk tisztázni, és segíteni olvasóinknak, hogy mindig a helyes angol megfelelőt használják.
Szokás azonban, hogy a függőben tartás és a tulajdonjog fenntartása két külön jogintézményként jelenik meg az ingatlanügyekben.
A két fő konstrukció áttekintése
A két konstrukció sajátossága, hogy a vevő jogszerzése több jogi tény függvénye, és a bejegyzés időpontja meghatározza a rangsort a földhivatalon.
A függőben tartás lényege, hogy a kérelem széljegyen marad a tulajdoni lapon a teljes vételár kifiZetéséig, és ezt követően történik meg a bejegyzés.
A tulajdonjog fenntartása viszont egy teher, amely a III. részben kerül feljegyzésre, és a bejegyzés engedélye csak a teljes vételár kiegyenlítését követően érkezik.
A bankok gyakran preferálják a függőben tartást, mert az jobban védi a vevőt és az eladót is a kockázatoktól.
Az előjegyzés lehetséges alternatíva a javaslatok szerint, de jelenleg hazai gyakorlatban a függőben tartás és a fenntartás maradt a leggyakoribb megoldás.
Gyakorlati tudást adó online képzés a tervezéstől a megvalósulásig
A függőben tartás bejegyzése a széljegyre kerül, és az eljárások sorrendje alapján történik az intézés.
Ha a hat hónapos határidőn belül nem kerül benyújtásra a bejegyzési engedély, a földhivatal törli a széljegyet.
Így a függőben tartásos eladás akkor használható, ha a teljes vételár 6 hónapon belül kifizetésre kerül.
Figyelem, a cikkben szereplő előírások 2025. január 15-től módosultak.
Az eladó és a vevő közötti tranzakciót tehát a tulajdonjog fenntartás és a vevői jog bejegyzése segíti biztonságosan lebonyolítani.
A fogalmak megértése hozzájárul a hatékony jogi védelemhez az ingatlan-ügyekben.
Az adásvételi szerződés előkészítése és megkötése során az eljáró ügyvéd adhat konkrét útmutatást, hogy melyik jogi eszköz alkalmazása szükséges.
Gyakorlati összegzés
- A függőben tartás a vevő tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig megakadályozza, és a széljegy záró jelleggel hat a későbbi kérelmekre.
- A tulajdonjog fenntartása teher, amely a III. részben kerül feljegyzésre, és a bejegyzés engedélyét a teljes vételár kiegyenlítése után adják meg.
- Mindkét konstrukció az ingatlan-nyilvántartási rend alapján működik, és a felek megállapodása határozza meg a tartamot és feltételeket.
Az új törvények és rendeletek szerint a vevői jog bejegyzése jelentős védelmet nyújt a vevőnek, és a földhivatal kezelésében a sorrendiség alapvető szerepet játszik.
A tulajdonjog fenntartás és a függőben tartás fogalmai tehát közvetlenül érintik az ingatlan adásvételének kockázatkezelését és a felek közti jogi biztosítékokat.
tags: #tulajdonjog #fenntartas #fogalma
Népszerű bejegyzések:
- Multifunkciós garázsok Oszlop utcán Nyíregyházán
- Ki dönti el a haszonélvezet jogát és a használat rendjét?
- Nyaraló Balatonakarattyán eladó – 9 millió, 3 szintes, 4 szoba, közvetlen strand közelében
- Útmutató külföldi vásárlóknak Romániában
- A Mecser kiadó nyaraló – kalandokkal teli kisváros a Mosoni-Duna partján