Tulajdonjog fenntartás és tulajdonjog bejegyzés közötti különbség értelmezése
A cikk bemutatja, hogyan valósul meg a tulajdonjog átruházása, mikor nyer jogot a vevő, és hogyan védik a felek érdekét a tulajdonjog fenntartása és a függőben tartás jogintézményekkel.
A fő kérdés: hogyan érvényesüljön a teljes vételár kiegyenlítése és a bejegyzés?
Ilyen esetekben felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog átruházása milyen módon valósuljon meg annak érdekében, hogy mind az eladó, mind a vevő érdekei megfelelően biztosítva legyenek. A vételár teljes kifizetéséig ugyanis a vevő csak fizet, de amíg a teljes vételárat ki nem fizeti, és az adásvételt az ingatlannyilvántartásba be nem jegyzik, addig tulajdonjogot nem szerez. A tulajdonjog bejegyzési engedély csak a teljes vételár megfizetését követően nyújtható be a földhivatalhoz.
Két jogintézmény a védelem érdekében
Joggal kérhet a vevő tehát „biztosítékot”. A hatályos jogszabályok két lehetőséget biztosítanak erre az esetre: a tulajdonjog fenntartást és a függőben tartást. Bármilyen kérelem, amelyet a földhivatalhoz benyújtanak, a tulajdoni lapon még a benyújtás napján széljegyre kerül. A széljegy elintézetlen kérelmet jelent, azaz nem jelenti azt, hogy be is jegyezték. A széljegyre került kérelmeket beérkezési sorrendben bírálja el a földhivatal, ezt hívják rangsor elvének.
- Földhivatalhoz benyújtott kérelem függőben tartása: adásvételi szerződés esetén lehetőség van arra, hogy a kérelem a földhivatalnál a beérkezés napjától számított hat hónapig függőben legyen, és a kérelem elbírálását csak ezt követően kezdje meg. Ilyenkor a földhivatal a kérelmet érdemben nem vizsgálja, csak széljegyre teszi. Előnye, hogy a rangsor elve alapján a széljegyen lévő tény védelmet ad a vevő számára.
- Tulajdonjog fenntartással történő eladás: a földhivatal a tulajdonjog bejegyzés engedélyét a szerződés megkötésének tényét rögzíti a földhivatal tulajdoni lapján és elidegenítési terhelési tilalmat képez az ingatlanon. Ez a tilalom nem köti a feleket a függőben tartás határidőre, de a vevő javára jegyzett vevői jog ranghelyet jelent.
- Függőben tartás (széljegy): a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme széljegyre kerül a bejegyzési engedély benyújtásáig vagy a határidő lejártáig. A függőben tartás korlátokat jelent a végrehajtási jog bejegyzésére és más jogok elindítására a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig.
A vevői jog bejegyzése a fenntartással történő eladás esetén
Abban az esetben, ha az eladó a vételár megfizetéséig a tulajdonjogát fenntartja, a vevők jogát a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén jegyezik be a tulajdoni lap III. részére. Ez a jog lehet határozott vagy határozatlan időre kieskülő, és a határozatlan időre kötött jogot 5 év elteltével törlik. A függőben tartás időtartama 6 hónap, ezt követően már a fennálló tilalmak hatálya érvényesül. A vevői jog bejegyzése után a végrehajtási jog bejegyzésére vonatkozó kérelmeket a rangsor alapján bírálja a földhivatal.
A vevői jog bejegyzéséhez szükséges engedélyt csak a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog jogosultja vagy az eladó adhatja ki. A jog bejegyzéséhez szükséges engedély elektronikusan vagy papíralapon is kiadható, de az új szabályok szerint papíralapú aláírási kötelezettség fennmaradhat jogi személyek és bizonyos szervezetek esetében;
Hogyan történik az engedély kiadása és a bejegyzés módosítása?
Az eladó általi tulajdonjog bejegyzési engedélyt elektronikus űrlapon vagy papíralapú nyilatkozat formájában adhatja ki az ügyvéd közreműködésével. 2024. január 31-én könnyítés érkezett a Vhr-be: jogi személy vagy képviselet nélküli szervezet papíralapú aláírása is elfogadott, természetes személyek pedig papíron írhatják alá. Az aláírásnak minden lapján tanúként aláírt személyeknek kell lennie, és az ügyvéd az okiratot elektronikus okirattá alakítja. Az eladó általi aláírás elektronikus vagy Ügyfélkapu+/DÁP segítségével lehetséges. 2025. január 15-étől a bejegyzési engedélyhez mind a vevő, mind az eladó meghatalmazása szükséges, és a meghatalmazás bármikor visszavonható a jogszabály alapján.
Kockázatkezelés alapjai: Mi is ez pontosan?
A vevői jog és a rangsor kapcsolata
Az új Inytv. alapján a vevői jog bejegyzése a ranghelyet meghatározó eljárásban történik. Ha a vevői jog bejegyzése után az eladó meghatalmazását visszavonják, a bejegyzés érvényessége a jogszabály és a bírósági döntés függvénye. A földhivatal csak okirati alapon vizsgál, érvényességi kérdésekben pedig polgári bíróság dönt. A vevő a tulajdonjog fenntartásával történő adásvétel esetén 6 hónapon belül igényelheti a bejegyzést, és a határidőn túl a vevői jog törlése csak a vevő hozzájárulásával lehetséges.
Az együttműködés és a közös tulajdon használatának modern bejegyzése
Az új Inyvhr. 20. § 24. pontja lehetővé teszi a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését. A bejegyzés konstitutív hatályú, azaz a jogot a bejegyzés hozza létre. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéséhez záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges a részben meghatározott vagy egész ingatlanra vonatkozó jogok esetén, de bizonyos megosztási konstrukcióknál ez elkerülhető. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése lehet egész ingatlanra, egész tulajdonra vagy eszmei hányadra vonatkozó is, és társasházi ingatlanon is alkalmazható.
A fontos gazdasági és adminisztratív részletek
A bejegyzési díjak és költségek jelentős hatással lehetnek az ügyletek költségére. A változásbejegyzés díja az ingatlanonként 10 600 Ft. A hatályos jogszabályok szerint a vevői jog bejegyzése a jogalaphoz kötődően bejegyezhető, és meghatározott határok között tartható fenn. A jelzáloggal terhelt ingatlanok esetében 2025. március 11-én módosult az Inytv. vhr. szabálya: a vevői jog bejegyzéséhez nem szükséges a tilalom jogosultjának hozzájárulása, vagyis nem csak az eladó bankján múlik a bejegyzés.
| Jogszerű bejegyzés | Hatály | Követelmény |
|---|---|---|
| Tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog | 6 hónap védelmi idő, utána tilalom | Bejegyzési engedély és jogalap |
| Függőben tartás | 6 hónapig tartó széljegy | Érkezési sorrend a kérelmek |
| Végrehajtási jog bejegyzése | Az első 6 hónapban felfüggesztés | Engedély és határidők |
Az Új Inyvhr. alapján a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése hozzájárulhat a banki finanszírozás egyszerűbbé tételéhez is, miközben a jogügyletet a közhiteles nyilvántartásba vési el, és a jövőbeni hatályokat is rögzíti.
tags: #tulajdonjog #fenntartassal #es #tulajdonjog #bejegyzes #kozotti