Tulajdonközösségek perjogi képviselete: nyilvántartás és jogi képviselet a Tht. új rendelkezései alapján
A 2024. október 1-től hatályos Társasházakról szóló 2003. CXXXIII. törvény (Tht.) újrendelkezései a közös képviselő és az intézőbizottság elnöke nyilvántartásáról és a számviteli szabályok szerinti éves beszámoló benyújtási kötelezettségéről szólnak.
Az Tht. 55/A. és 55/D. § összevetése rámutat: a nyilvántartásba vétel és az adatváltozás bejelentésének feladata nemcsak a közös képviselőkre hárul, hanem a társasházközösség szervezeti képviseletének kontextusában értelmezendő.
Az összefüggésekből nyilvánvaló, hogy többről van szó, mint arról, hogy a Közös Képviselő maga látja el saját feladatait.
Ez ugyanis evidens, amiről rendelkezni felesleges.
A nyilvántartásba vétel nem absztrakt hatályú, tehát nem azt jelenti, hogy az a Közös Képviselő, akit egy adott társasházközösség szervezeti képviselőjeként nyilvántartásba vettek, bármely más társasházközösség javára is intézhet ügyeket.
Az, hogy a nyilvántartásba vétel bonyolítása a Közös Képviselő feladata, nem jelenti azt, hogy a nyilvántartásba vétel a Közös Képviselő saját ügye.
Ez az ügy is azé a társasházközösség, amelyet képvisel, ugyanis ha ezt az ügyet a törvény szerint a Közös Képviselő intézheti, eljárása csakis törvényes (szervezeti) képviseletként értelmezhető, ami azt jelenti, hogy más helyett és nevében jár el, és aki helyett eljár, azaz az őt megválasztó társasházközösség.
Ez következik az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény - ÁKR.
Az egyéb jogszabályi összefüggések miatt mindez a nem túl szerencsésen szövegezett szabályból és a Tht. 64/A. A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2026. október 31. napig folytathatja.
Az, hogy a nyilvántartásba vétel a társasházközösség ügye, jelenti azt is, hogy eltérő megállapodás hiányában ennek költségei is őt terhelik.
Az eljárás díjtalan lenne a jogszabály szerint, de szükségszerűen merülnek fel költségek, mert a nyilvántartásba vételi eljárás során a jogi képviselet kötelező.
A nyilvántartásba vétel tehát a társasházközösség kötelezettsége, és e kötelezettségének szervezeti képviselője, a Közös Képviselő útján tesz eleget.
Mindez pedig azt is jelenti, hogy a nyilvántartási eljárásban nem a Közös Képviselő, hanem a társasházközösség a kérelmező és ekként ügyfél.
v. ö. ingatlan-nyilvántartásról szóló Inytv. 2013. évi V. tv. - Ptk. A társasházközösség nem jogi személyiségű szervezet, de a Tht. „A társasház tulajdonostársainak közössége” az általa viselt közös név alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. Ptk. 3:1.
Az önálló jogalanyi társasházközösségnek tehát a Ptk. idézett rendelkezései miatt folyamatosan kell rendelkeznie „az ügyvezetését” és képviseletét ellátó szervvel. Ptk. 3:29. (1) A jogi személy törvényes képviseletét a vezető tisztségviselő látja el. (2) A vezető tisztségviselő képviseleti jogát önállóan gyakorolja. Ptk. 5:166.
tiszt ítségviselő (bár a Tht. a változás nyilvántartásba vétele a mindenkori új Közös Képviselő feladata, de ha a Közös Képviselő ügyvivővé vált a nélkül, hogy ügyvivősége alatt új Közös Képviselőt választottak volna, megbízatása megszűnésének nyilvántartásba vételét is ő köteles kérelmezni, szintén törvényes képviselői státusza okán.)
A társasházközösségeket bíróság és egyetlen más szerv sem tartja nyilván. A társasházat, mint ingatlant tartják nyilván. A Tht. 55/A.§ (2) bekezdés szerint az a szerv tartja nyilván a Közös Képviselőt, amely a társasházat is, tehát a területileg illetékes ingatlanügyi hatóság.
A társasházak esetében a Ptk. Mindemellett a Közös Képviselő a Tht. 55/A.§ (2) bekezdés szerinti nyilvántartási ügyben azért is köteles eljárni, mert a Tht. 3.§ (1) bekezdése alapján a társasházközösség perbeli cselekvőképessége a közös képviselőn (az intézőbizottság elnökén) illeti meg.
Ez a szabály annak ellenére, hogy bíróságról szól, nyilvánvalóan a hatósági eljárásokra is irányadó, mert a Tht. és Ptk. egyetlen rendelkezéséből sem vezethető le, hogy a jogalkotó a cselekvőképeség tekintetében különbséget akart volna tenni a bírósági és a hatósági eljárások között.
A Közös Képviselet nyilvántartásáról szóló Tht. 55/A-D. rendelkezései értelmében a Közös Képviselő nyilvántartásba vételi feladata nemcsak jogának gyakorlása, hanem kötelezettsége is, és ezt a társasházközösség terhére kell teljesíteni.
Az új szabályok célja, hogy a társasházközösségek mihamarabb nyilvántartásba vegyék közös képviselőiket, azonban a nyilvántartásba vétel kötelezettségét gyakorló személy költségei megosztásának kérdése a társasház közösségét terheli.
A Tht. 64/B. § 2025. július 1-től hatályos személyek közti tevékenységekre a 2025. július 1. és 2025. május 1. közötti időszakban végzett tevékenységet is jogszerűnek minősíti, ha május 1-ig nem került sor a közös képviselő ingatlan-nyilvántartásba vételére.
A 2026. október 31-i határidő nem vonatkozhat azokra, akiket ezt követően választanak meg. Az időközi módosító rendelkezések esetében sincs határidő a 2026. október 31. utáni megválasztottakra.
A Tht. 49.§ (6) bekezdés előírja, hogy „A közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, visszavonja a társasház-kezelői tevékenység végzésére vonatkozó megbízatást, ha a tisztségviselő a megválasztását követően legkésőbb a jogszabályban előírt határidőn belül nem kezdeményezi nyilvántartásba vételét az ingatlanügyi hatóságnál.”
Nincs azonban olyan hatályos vagy hatályba lépésre váró jogszabály, amely a 2026. október 31. után megválasztottakra nyilvántartásba vételi határidőt írna elő.
A nyilvántartásba vétel tehát a társasházközösség ügye, és a Közös Képviselő ezt köteles intézni, a költségeket azonban a társasházközösség viseli.
Azokban az ügyekben, amelyeket kizárólag a tulajdonostársak és a társasházközösség viszonyában kell intézni (például közbiztonság vagy ingatlanbiztonság ügyei) a nyilvántartás hiánya matt is gyakran megköveteli a helyzet rendezését.
Az új szabályok különös figyelmet fordítanak arra, hogy a közös képviselő a nyilvántartásba vételről intézkedjen, és ezt a kötelezettséget a társasházközösség költségvetésében is érvényesítik.
A beadvány bejegyzésének hatályossága érdekében a jogi képviselet kötelező, és ez a kötelezettség megoldja a nyilvántartási eljárások jogszerűségét is.
Budapesten a földhivatali ügyintézési idő 5-6 hetes lehet, de az időtartam régiónként változhat.
Az alábbiakban összefoglaló jelleggel a közös képviselő nyilvántartásának főbb lépéseit és hozzákapcsolódó jogi kérdéseket ismertetjük.
- Kérelem benyújtása: a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke látja el a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos feladatokat, jogi képviselet szükségessége miatt gyakran ügyvédet kell megbízni.
- Alapdokumentum: közgyűlési jegyzőkönyv, amely tartalmazza a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének megválasztásáról szóló határozatot és a szavazás eredményeit.
- Jegyzőkönyv aláírása és hitelesítése: levezető elnök, jegyzőkönyvvezető, két hitelesítő tulajdonostárs aláírása szükséges.
- Ügyvédi ellenjegyzés: a közgyűlési jegyzőkönyv és az adatbejelentés alaki-szöveggyakorlati megfelelését az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötődően ellenőriznie kell egy ügyvédnek.
- Bejegyzés időpontja és hatása: a bejegyzés hatálya annak iktatásának és széljegyzésének időpontja, nem pedig a megválasztás dátuma.
Az új szabályok lehetővé teszik, hogy a közös képviselő már megválasztásával összhangban is fellépjen bizonyos ügyeiben, de a nyilvántartásba vétel késedelme jogkövetkezményekkel járhat, ezért a határidőket be kell tartani.
Az adatok megismerése és a jogosultság ellenőrzése érdekében szükséges lehet a földhivatali adatszolgáltatások igazságos és átlátható módon történő alkalmazása, amelyet a jogszabályok és az állami költségvetés is támogat.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásokkal összefüggő költségek és a jogi képviselet díja szétválik: az állam díjat nem kér, a költségek viszont a közösség részéről merülnek fel.
A közös képviselő nyilvántartásba vételi kötelezettségét a törvényességi felügyelet, a jegyzői felügyelet és a hatósági kapcsolattartás erősítése is támogatja, ezáltal növelve az átláthatóságot és a jogbiztonságot a társasházak működésében.
A részházak jogi sorsa és a lakásszövetkezetek nyilvántartása külön szabályozás alá esik, amelyet a Tht. 64/A.-64/B. § és az Inytv. vonatkozó előírásai határoznak meg, figyelembe véve a közös tulajdonhoz kapcsolódó speciális körülményeket és a bejegyzési kötelezettségeket.
Az új szabályozás célja az átláthatóság növelése és a közgyűlések hatékonyabb működtetése, hogy a közös képviselők nyilvántartásba vételével és a jogi képviselet biztosításával a társasházak zavartalanul folytathassák tevékenységüket.
tags: #tulajdonkozossegek #perjogi #kepviselete
Népszerű bejegyzések:
- Hogyan működik a Fundamenta Lakáskassza? Kamatok és hitelek áttekintése
- Jelzáloghitel-felvétel: mikorra esnek az értékbecslési és értékelési dátumok
- háztervezés és berendezés tippek családi otthonok számára
- Az építési osztály változásai Balatongyörökön
- Kocsibeálló vas pillérrel: tartósság és stílus a ház előtt