Közös tulajdon és ingatlanbérleti szerződések: felmondás és kivásárlás lehetőségei
A cikk a közös tulajdon (osztatlan közös tulajdon) és az ingatlanbérleti szerződések témakörét tárgyalja, különös tekintettel a közös tulajdon megszüntetésére, a kivásárlás intézményére és a bérleti szerződések felmondására vonatkozó szabályokra. A közös tulajdonban álló ingatlanok esetében több tulajdonostárs van, akik jogosultak az ingatlan használatára, ám a jogokat és kötelezettségeket alaposan rendezni kell a viták elkerülése érdekében. A banki hitelek és jogi eszközök segítenek a közös tulajdon rendezésében válás, öröklés vagy egyéb élethelyzetek esetén.
A közös tulajdon fogalma és alapelvei
A tulajdonközösség az ingatlanban több tulajdonostársat jelent, akik osztatlan közös tulajdonban birtokolják az ingatlant. Mindegyik tulajdonostárs jogosult az ingatlan használatára, de ezt a jogát nem gyakorolhatja a másik (vagy többi) tulajdonostárs sérelmére. A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti. Tipikus élethelyzet a válás, öröklés vagy ikertulajdonú ingatlanok esetében a kivásárlás. A bankok olyan hiteleket nyújtanak a közös tulajdon megszüntetéséhez, amelyekkel a már meglévő tulajdoni hányadot lehet növelni vagy a megvásárolt részt kiegyenlíteni.
Az előfeltételek között szerepel: aláírt és a bank által elfogadott adásvételi szerződés, valamint az idejében megkezdett hitelfelvételhez szükséges összehasonlítás a bankok ajánlatairól. Egy tapasztalt hitelszakértő segíthet a bonyolult élethelyzetekben is, mint például válás vagy öröklési kérdések rendezése.
Tipikus tévhitek a közös tulajdon körül
- „A közös tulajdont mindenki csak a tulajdoni arányának megfelelő mértékben használhatja.”
- „A közös költségek kizárólag a használó tulajdonost terhelik.”
Valójában minden tulajdonostársnak joga van a dolog használatára, és a használat részleteiről a tulajdonostársak között megállapodás születhet. A közös költségek terhelése azonban nem csak a használati aránytól függ: az állagmegóvási költségek, adók és közterhek a tulajdoni hányad arányában viselendők, míg a használattal összefüggő díjak (víz, villany, gáz) az ingatlant használó tulajdonost terhelik. A közös költségek között lehetnek olyan kiadások is, amelyek a használattól függetlenül fennállnak, és ezeket is meg kell osztani a tulajdonosok között.
Elővásárlási jog és peren kívüli rendezés
A 3. A Polgári Törvénykönyv alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára elővásárlási jog illeti meg harmadik személlyel szemben. Gyakorlati This igaz, hogy a törvényi elővásárlási jog kifelé él, tehát egymás között, ha a tulajdonos valamelyik hányadát eladná, a többi tulajdonostárs elővásárlási jogával élhet. A peren kívüli rendezés lehetőségei között szerepel a vagyonmegosztás, használati megosztási megállapodás, kivásárlás, közös értékesítés, társasház alapítása vagy telekalakítás.
Ha a tulajdonostársak együttműködnek és mindenki aláírásra hajlandó, könnyebben lehet megoldani a szcenáriókat. Ellenkező esetben a közös tulajdon megszüntetése peres útra is terelődhet. A peres eljárásban a bíróság végül a megosztásról dönt és a következő sorrendet alkalmazhatja: természetbeni megosztás (használati megállapodás vagy kvázi használati szerződés létrehozása), egy vagy több tulajdonostárs megvásárlása, az egész ingatlan eladása, vagy társasház alapítása. A bíróság azzal a feltétellel élhet, hogy a közös tulajdon megszüntetése olyan mód legyen, amelyet egyik tulajdonostárs sem utasít el teljes mértékben.
Használati megosztási szerződés
A használati megosztási megállapodás fontos eleme, amely rögzíti, hogy melyik tulajdonostárs melyik részt használhatja (lakrész, házrész, udvar). A megállapodás szabályozza a parkolást, a garázs használatát, a bejárat rendjét és a közös részek rendeltetésszerű használatát. Emellett ki kell térni a fenntartási költségek rendezésére is: a közüzemi díjak rendelések szerinti megosztására, a kerítés, kapu, bejáró javításának viselésére és az esetleges felúításokra. Kiemelendő, hogy ikerházaknál, közös udvaros ingatlanoknál és több lakrészes ingatlanoknál különösen hasznos lehet.
A megállapodásban meg kell határozni az ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetés lehetőségét is, mivel bizonyos esetekben a használati rend bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban is rögzíthető. Fontos megjegyezni, hogy a megállapodást írni kell, mert a későbbi viták gyakran abból adódnak, hogy a „mindig így szoktuk” jellegű megoldások már nem működnek a tulajdonostársak közötti változó helyzetekben.
Kivásárlás: az egyik tulajdonostárs kivásárlásának folyamata
A legegyszerűbb peren kívüli megoldás gyakran az, hogy az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másik részét. Ez a megoldás leginkább akkor kivitelezhető, ha egyetlen lakóegységről van szó, tehát a használat megosztása fizikailag nem lehetséges. Gyakori lehetőségek között szerepel öröklés utáni vagyonrendezés, válás utáni kivásárlás, élettársak különválása vagy ikerház esetén a csak egyik fél használja az ingatlant.
A kivásárlás során a legfontosabb kérdések: mekkora tulajdoni hányad adható át, a reális vételár mire alapozható, van-e jelzálogjog vagy egyéb teher az ingatlanon, a fizetés hogyan történik (egyszeri vagy részletekben), mikor kerül sor a birtokbaadásra, szükséges-e banki hozzájárulás, és milyen illetékkövetkezményekkel jár az ügylet. A kivásárlás jogilag adásvételnek minősül. Szükséges egy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat és földhivatali bejegyzés, ezt követi a 4% illetékfizetés.
A vételár meghatározásánál célszerű vizsgálni: mennyiért lehetne eladni az egész ingatlant a piacon; mekkora tulajdoni hányad kerül át; ki használja ténylegesen az ingatlant; van-e használati megosztási megállapodás; terheli-e jelzálog vagy egyéb teher az ingatlant; mennyire lenne eladható külső vevőnek; történt-e értéknövelő beruházás, amelyet csak az egyik tulajdonostárs finanszírozott. Gyakran érzelmi alapon történik az árazás, ezért független ingatlanértékbecslő felkérése javasolt.
Közös eladás: amikor senki sem akar kivásárolni
Ha egyik tulajdonostárs sem akar vagy tud kivásárolni, gyakori megoldás az egész ingatlan közös értékesítése. Ebben az esetben a vételárból minden tulajdoni hányad arányában részesednek a tulajdonostársak, hacsak nem állapodtak meg másként. Külföldi tulajdonos esetén pedig érdemes már az elején ügyvéd-ingatlanközvetítő meghatalmazását használni a gördülékeny ügylet érdekében.
Társasház alapítása ikerháznál, házrésznél vagy több lakrészes ingatlanoknál
Az osztatlan közös tulajdon osztatlan közös tulajdonának átalakítása társasházzá akkor lehetséges, ha az épületben legalább két önálló lakás vagy helyiség alakítható ki és rendelkezésre áll az alapító okirat és vázrajz, amely ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas. A társasház alapítása költségesebb lehet, de értéknövekedést eredményezhet, a gyakorlat alapján akár 10%-os értéknövekedés is elérhető. A társasházzá alakítás azonban nem az elsődleges megoldás a közös tulajdon megszüntetésére.
Telekalakítás
A telekalakítás célja: a közös tulajdonú telekből több önálló helyrajzi számmal bíró ingatlan létrehozása. Ehhez a telek mérete, beépítettsége, közműllátás és a helyi építési szabályok figyelembe vétele szükséges. A telekalakítás műszaki, építésügyi és földhivatali feltételekhez kötött, és szükség lehet földmérőre és záradékolt változási vázrajzra.
Összegzés: mire érdemes figyelni közös ingatlanoknál
- Minden esetben ellenőrizni kell a tulajdoni lapot, hiszen a terhek is kiemelten fontosak.
- Ha jelzálogjog van az ingatlanon, a bank hozzájárulása vagy a hitel rendezése nélkül a tulajdonosváltás elakadhat.
- Haszonélvezeti jog esetén a használat kérdését külön kell rendezni; a haszonélvező jogát a megállapodás önmagában nem mindig rendezi.
- Végrehajtási jog vagy egyéb terhek esetén a földhivatali bejegyezhetőség feltételeit először tisztázni kell.
A bérleti szerződések felmondása
A bérleti szerződések felmondása a szerződés típusától függ. A határozatlan idejű szerződés felmondása általában egyszerűbb, mint a határozott idejű szerződésé. A 1993. évi LXXVIII. Bérleti Törvény alapján a bérbeadó és a bérlő számára felmerülő kérdések és határidők rögzítettek: például a szerződés időtartama, felmondás írásba foglalása és a határidők betartása. A határozott idejű szerződés esetében a felmondás akkor lehetséges, ha a Ptk. 6:339. § (4) és a 6:346. § (2)-(3) olyan esetekben alkalmazandóak, amikor a bérlemény használata olyan módon korlátozódik, hogy a szerződés felmondása indokolt. A felmondó félnek írásos felszólítást kell adnia a bérlőnek a bírságokkal vagy késedelmi díjakkal járó szerződésszegéses események rendezésére, és ezt általában 8 napon belül megteszi. A felmondási folyamat során érdemes igazolni az átvételt, például személyes átadással vagy postai küldéssel.
A bérbevétel oldalára vonatkozó legfontosabb tudnivalók a következők: a bérleti díjat és a közüzemi díjakat a bérlő köteles fizetni a bérlemény használatáért, a bérbeadó pedig írásban felszólíthatja a bérlőt a fizetésre. A szerződés felmondásán túl a szerződésszegés (például csendháborítás) esetén is lehetőségek állnak rendelkezésre. A jogi keretek szerint a bérlet felmondása lehetőséget ad a felek közös megegyezésére is, amelyhez részletes írásbeli feltételek szükségesek, például a lemondás okai és a lemondás időpontja.
tags: #tulajdonostarsak #ingatlan #berbeadas #lemondasa