Tutto Casa Ingatlaniroda tapasztalatok, vélemények és értékelések: hogyan működik a magyar ingatlanközvetítő piac?
Nyilván nem várható el, hogy az ügyfelek fontosabbak legyenek, mint saját bevételeik, de az elvárhatóhoz képest túlságosan egyoldalúak az ingatlanközvetítők szerződési feltételei. Jogsértő díjfeltüntetés, eldugott feltételek és díjak, szinte mindig jól járó mamutcégek, vagy őket követő kisebb irodák a kutatásunkban. Magyarországon 15, online is elérhető Ingatlanközvetítő oldalt vizsgáltunk meg 2019. február-márciusban fogyasztóvédelmi szempontból. A vizsgálat elsősorban a díjszámítás módszereire, a jutalékrendszer szerződéses hátterére, a megtévesztő állításokra, valamint a szerződési feltételekre terjedtek ki.
A kutatással egy időben is folytak még eljárások a Pest megyei Főügyészség döntései kapcsán, melyben több irodával szemben is indítottak keresetet a szerződési feltételeik tisztességtelen volta miatt. A vállalkozások közül 7 franchise rendszerben működik, értelemszerűen nagyobb irodaszámmal, míg 8 vállalkozás 1-1 irodát működtet. Az alábbi táblázat szemlélteti a vizsgált vállalkozásokat és irodáik számát, valamint területi eloszlását:
A vizsgált irodák és a piac jellegzetességei
- Nevük, budapesti és vidéki irodáik száma; összes iroda; területi lefedettség.
- Az irodák alapvetően személyes közbenjárással értékesítik a meghirdetett ingatlanokat, de az utóbbi években az online portálokon való megjelenés alapvetővé vált.
- Az online felületek bekapcsolódása a közvetítői munkába: a felkínált lakásokat online portálokon is közzéteszik, és ezek a portálok saját csomagjaikkal vesznek részt a piacból.
- Minden iroda esetében a vevőik szolgáltatásait ingyen vehetik igénybe, míg a költségek (hirdetés feladási díj, jutalék, ügyvédi költségek) az eladót/bérbeadót terhelik, kivéve a felezőcsomag.
A felezőcsomag lényege, hogy a vevővel és az eladóval is kötnek egy-egy szerződést, a sikerdíj pedig megoszlik a két fél között. A vizsgált irodák közül többen kiemelik, hogy kizárólagos megbízási szerződés esetén kedvezményeket kínálnak. Kizárólagosság esetén a hirdető nem áll más irodával szerződésben; az iroda azonban eladhatja kiadhatja az ingatlant. Exkluzív és prémium szerződések is felmerülnek: általános (mindenki értékesítheti) vs. exkluzív (csak az iroda értékesíthet) és prémium (az iroda saját maga is értékesíthet, de más céggel nem lép szerződésbe).
Szerződéstípusok és kilépési lehetőségek
A vizsgált irodák többsége/esete kizárólagos vagy eseti megbízási szerződéssel dolgozik. A kizárólagosság általában meghatározott időre szól (3, 6, 12 hónap), és ebben az időszakban a felmondás csak súlyos szerződésszegés esetén lehet. Rendkívüli felmondások is lehetségesek, de gyakran tartalmaznak kötbért vagy egyéb feltételeket. A törvényesség és tisztességesség érdekében az utóbbi években több iroda módosította szerződési feltételeit, de sok esetben az alapstruktúra változatlan maradt: jutalék alapja a tényleges adásvételi eseményhez kötődik.
Jutalék feltüntetése és mértéke
Az irodák jelentős része sikerdíjat alkalmaz, de a jutalék mértéke online felületeken gyakran nem érhető el egyértelműen. Egyes irodák “X% + ÁFA” formában hirdetik szolgáltatásaikat, amellyel kapcsolatban jogsértés gyanúja merül fel. A jutalék mértéke széles skálán mozog: fix díj (pl. 150 000 Ft vagy 300 000 Ft), százalékos díj (például 3%), vagy kombinált megoldások. Példák: 2 millió Ft alatti eladásoknál 150 000 Ft jutalék; 2-10 millió Ft között 300 000 Ft; 10 millió Ft fölött 3%.
Előfordul, hogy alapdíj és sikerdíj együttesen kerül felszámításra, vagy akár csak sikerdíj, ha a vevőt a közvetítő hozza. A prémium csomagok gyakran járnak magasabb fix díjakkal, amely akkor válik hátrányossá, ha az ingatlant nem értékesítik a meghatározott időn belül. Az eladók számára problematikus, ha a jutalék akkor is felszámításra kerül, ha jogszabály elővásárlási jogot érvényesít - itt a közvetítő díját megkérhető követelés lehet.
A Pest Megyei Főügyészség döntései rámutattak: az ellenszolgáltatás nélküli jutalékfelszámítás tisztességtelennek minősülhet. Ennek hatására több iroda átalakította szerződési feltételeit, de bizonyos díjtételek továbbra is fennmaradnak, leggyakrabban a prémium szolgáltatások keretében.
Jutalékfizetés időpontja
A jutalék fizetése általában a megkötött szerződés vagy előszerződés aláírásakor történik, bár a vevő oldalát érintő elővásárlási és egyéb körülmények miatt előfordulhat, hogy a teljesítés hiányában is kérhetik a jutalékot a közvetítő. Fontos, hogy a jutalék százalékos legyen és a szerződés tartalmazza a pontos feltételeket, hiszen ez meghatározza a felmerülő kockázatokat is.
Reklámok, állítások és etikus gyakorlat
Megtalálható volt több “piacelsőségi” állítás, például “Legtöbb irodával rendelkező cég” vagy “Magyar piac vezető ingatlaniroda” - ezeknek bizonyítást kéne nyújtaniuk aktuális adatokkal. A GVH és más hatóságok bírságokat szabtak ki a megtévesztő vagy bizonytalan megfogalmazások miatt. Az akciós feliratok és az eredeti ár feltüntetésének hiánya szintén problémát jelentett: a versenyhivatalok több szegmensben is szankcionálták az ilyen gyakorlatokat.
A felhasználók visszajelzései alapján a személyes hozzáállás, a piaci ismeret és a kommunikáció jelentősen befolyásolja a végső döntést. A kedvező megfigyelések között gyakran szerepelő nevek a Lakasbaratok.hu, Otthon Centrum, Duna House és a CityCartel közötti referencia- és értékelési rendszerek.
Megbízható értékesítési támogatás - mit érdemes nézni egy ingatlanközvetítőben?
- Kik a kapcsolattartók és ki végzi a megtekintéseket személyesen?
- Mennyi a releváns tapasztalat hasonló ingatlanok értékesítésében?
- Hány megbízást kezel egyszerre és hogyan számol be az érdeklődésekről?
- Milyen részletességgel van részletezve a jutalék tartalma és esedékessége?
- Mi történik, ha a vevő eláll vagy a szerződés nem jön létre?
A jó ingatlanos nemcsak árat mond, hanem részletesen bemutatja, milyen hasonló ingatlanok vannak a piacon, milyen reális alku várható, és milyen ütemezéssel érdemes módosítani a stratégiát. A reális ár nem mindig a legalacsonyabb ár; inkább olyan induló ár, amely mögött piaci logika áll és amelyet a piac is támogat.
Valós példák és vélemények a piaci szereplőktől
A cikkbe beépített referenciák között olyan véleményekből álló gyűjtemény található, melyek kiemelik a megbízók szakértelmét, az együttműködő szakemberek hozzáállását és a hatékony értékesítési folyamatokat. Az értékelések között számos megnyugtató és elégedett partner hangja szerepel, melyek a gyors és sikeres adásvételt, a részletes tájékoztatást és a személyes támogatást emelik ki. A példák között szerepelnek olyan ügyletek, ahol a díj kezelése korrekt módon történt, és olyanok is, ahol a szerződéses feltételek tisztességtelen vagy félrevezető volt, ezért a fogyasztóvédelmi hatóságok beavatkoztak.
A beszámolók alapján érdemes olyan szakértőt választani, aki nem csak az árképítésben, hanem a jogi és átadási folyamatban is otthon van. A legtöbb ajánlás pozitív: a hosszú távú ügyfélkapcsolat alapja a transzparens kommunikáció, a piaci ismeretek és a meggyőző, etikusan növekedő üzleti magatartás.
Gyakorlati útmutató az ingatlanközvetítő kiválasztásához
- Vizsgálja meg, ki végzi a megtekintéseket és ki terheli a jegyzeteket az érdeklődőkről; legyen világos a kapcsolattartó személye.
- Érdeklődjön a jutalék számításáról: tartalmazza-e az árazási javaslat, a hirdetési stratégia, a profi fotó, az alaprajz és a videó költségét?
- Kérdezze meg, milyen feltételekkel lehet kilépni kizárólagos szerződés esetén, és milyen kötbérek vagy szabályok vonatkoznak rájuk.
- Kérje el a szerződés részletes feltételeit, és ellenőrizze, hogy a díjak nettó vagy bruttó árakat tartalmaznak-e - és legyen óvatos az előre nem feltüntetett díjtételekkel szemben.
- Értékelje a piaci ismereteket, a tárgyalási készségeket és a valós ügyfélvéleményeket a kiválasztott szakértő bemutatkozásában.
Ha valaki közvetítő nélkül adna el, az is lehetséges; azonban a piac általában nagyobb lefedettséget és professzionális jogi és adminisztratív támogatást igényelhet ezekkel a szolgáltatásokkal.
Hogyan találjuk meg a MEGFELELŐ ingatlanügynököt (Teljes körű útmutató)
tags: #tutto #casa #ingatlaniroda #tapasztalatok