Új építésű belvárosi befektetés rövidtávú kiadások: részletes útmutató Budapesten
Budapesten a belső kerületek szórakoztató negyeddé válása és az ingatlanok napi kiadása kiemelkedően jó befektetéssé tette az új építésű ingatlanokat. A belvárosi ingatlanok bérleti díjának emelkedésével és a hosszú távra kiadó lakások számának csökkenésével megnőtt a kereslet a bérbe vehető új építésű ingatlanok iránt a külvárosban és a peremkerületekben egyaránt. Rengetegen keresnek kiadó lakást városszerte. A legfontosabb minden esetben a piackutatás.
Hasonló értékű lakásokat ugyanis akár többszöröséért is kiadhatunk, ha megtaláljuk azokat a területeket, ahol éppen lakáshiány van a piacon. Az internet adta lehetőségeknek köszönhetően néhány órás munkával feltérképezhetjük a keresletet és a kínálatot az általunk preferált területen. Hasonló profitot hozhat azonban egyetemek, főiskolák, vagy nagyobb irodaházak környéke. Igyekezzünk leendő bérlőink fejével gondolkozni!
A célközönség és a helyszín szerepe
A lakás elhelyezkedése sokban befolyásolja a célközönséget, amit meg szeretnénk célozni bérbeadáskor. A belvárosban - napi kiadás esetén - például fontos a jó tömegközlekedés, kisebb a jelentősége azonban a garázsnak, vagy az erkélynek. Minden esetben számoljunk, mielőtt vásárolnánk!
Csakúgy, mint a belvárosi projekteknél, a külföldi és hazai fiatalok, egyetemisták vagy fiatal szakemberek körében népszerű helyek kiválasztása kulcsfontosságú. A piaci kereslet az új építésű lakások felé eltolódott, mivel korszerűbbek, modernebbek és magasabb minőségűek a használt ingatlanoknál, és kiadhatóságuk magasabb áron is megkérhető a piacon.
Hosszútávú és rövidtávú kiadás közti döntési szempontok
Jó megtérülésnek minősül, ha a lakás teljes vételárát 12-15 év alatt visszahozza. Ha egy 25.000.000 forint értékű, 50 nm-es lakást veszünk alapul, amely átlagosan nettó 150.000 forintért kiadható havonta, akkor 7,5%-os éves kamatot érhetünk el, ami mindenképpen kedvezőbb, mint ha a pénzünket bankban tartannánk. A rövidtávú kiadás magasabb hozamot ígérhet, de nagyobb kihasználtságot és kockázatot is jelent.
A projektek menedzsmentje szigorúan házon belül működik a teljes átláthatóság és a folyamatos magas minőség fenntarthatósága érdekében. Ismerd meg közelebbről aktuális projektjeinket! Ha felkeltettük az érdeklődést, írj nekünk!
Ingatlan és állampapírok: melyik éri meg jobban?
Az aktuálisan elérhető bankbetétek alacsony kamatai miatt két alacsony rizikójú, mondhatni kockázatmentes, jó hozamú befektetést szokott a köznyelv emlegetni: ez az ingatlan és az állampapír. Hasonlóságuk abban rejlik, hogy mindkettő értékállósága magas, biztonságos és szükség esetén gyorsan likvid tőkévé tehető. A kamat/bevétel/értéknövekedés okozta hasznok hosszútávon eltérő alakulhatnak, így érdemes mérlegelni.
Az infláció, a kamatok alakulása, valamint a kereslet-kínálat viszonyának alakulása mind kihat a hozamokra. Az ultramagas inflációs környezet rövid távon megdobta az állampapírok hozamát, ám infláció mérséklődése után a kötvények kamatai is visszaeshetnek. Ezzel szemben az ingatlanpiacan a kedvező kamatkörnyezet és a jobb hitelezési feltételek növelhetik a vásárlók számát, és így az árak tovább emelkedhetnek. Új építésű ingatlanok ráadásul olyan kivételes halmazba esnek, ahol még ma is értéknövekedés tapasztalható és egyre magasabb bérleti díjak kérhetők el egy-egy lakásért.
Rövidtávú kiadás a belvárosi környezetben
A belvárosi belső kerületekben a rövidtávú kiadás (Airbnb-szerű megoldások) továbbra is vonzó lehet, de a helyi önkormányzatok egyre szigorúbb feltételeket írnak elő. Például az V. kerületben a kiadható engedélyek száma korlátozott, és nem haladhatja meg egy lakóépületen belül a rendeltetési egységek 5%-át. A pandémia hatására a rövid távú kiadás kapacitásai visszaestek, de azóta ismét növekedés figyelhető meg, különösen a külföldi turisták számának növekedésével. Azonban hosszú távon a belvárosi projektek kockázatokat is rejtenek, és a befektetőket folyamatosan figyelni kell a szabályozások alakulása miatt.
Az árak mindazonáltal továbbra is magasak: a felújított vagy újszerű ingatlanok négyzetméterára Belső-Budán gyakran 1,5 millió forint körül kezdődik, luxus kategóriában pedig 3 millió forintos négyzetméterárak is előfordulhatnak. A rövidtávú piac azonban kiszámíthatatlanabb lehet, és a külföldi befektetők részben a belvárosi lakások iránti keresletet hajtják. Az árak alakulását a turizmus és a regionális gazdasági környezet is befolyásolja.
Hogyan érdemes befektetni az újépítésű belvárosi projektekben?
Az ingatlanbefektetések típusának kiválasztása több tényezőtől függ: a befektetési céloktól, a kockázatvállalási hajlandóságtól, a piaci trendektől és a finanszírozási lehetőségektől. A leggyakoribb befektetési célok: bérleti piacra kiadás hosszú távra (lakáskiadás) és rövid távú kiadás turisztikai célokra. Lakást érdemes választani olyan helyen, ahol gyorsan kiadható és könnyen eladható, és ahol a kereslet széles körű. A panel- és téglalakások közötti választáskor figyelembe kell venni a karbantartási költségeket és a kiadási lehetőségeket. A panelok alacsonyabb fenntartási költségekkel járhatnak és gyorsabban kiadhatók lehetnek, míg a téglalakások hosszabb távú értéknövekedést hozhatnak, de több karbantartási költséggel járhatnak.
Az ingatlanbefektetés alapvető szabálya: diverzifikáció. Kerüljük, hogy egy lépcsőházon belül több ingatlant vásároljunk, mert növeli a kockázatot. Érdemes a várost különböző pontjain elhelyezni a portfóliót a kockázat milyen minimalizálása érdekében. A megtérülési számítások minden megtekintett ingatlan esetében nélkülözhetetlenek. A hatékonyság növelése érdekében személyes bérleti beszélgetéseket javasolt folytatni a potenciális bérlőkkel, és nem teljes mértékben bízni a közvetítőkre.
Csaknem minden befektetésnél fontos szempont a rövid és középtávú és hosszú távú kiadások kiegyensúlyozása. A közokirat vagy magyarul hiteles bérleti szerződés előnye, hogy gyorsítja a kilakoltatás folyamatát és csökkenti az elmaradt bérleti díjból fakadó kockázatokat. A bérleti díjakat személyesen célszerű átvenni, hogy a fizetés pontosan rögzíthető legyen.
Rövid összegzés a gyakorlatból
- A belvárosi befektetések egy része a rövid távú kiadásban rejlik; a szabályozások szigorodása a jövőben is lehet.
- Az újépítésű lakások értékállóak, hosszú távon potenciálisan magasabb bérleti díjakat és értéknövekedést hozhatnak.
- A panel- vs. téglalakás közötti döntés a költségek, a fenntartás és a kiadhatóság alapján történjen.
- A piaci környezetet figyelemmel kísérve érdemes pénzügyi modellezést végezni minden potenciális ingatlan esetében.
Infografika és vizualizációk
Gyakorlati tippek a kiadáshoz
A bérlővel mindenképpen kössünk bérleti szerződést, még akkor is, ha ismerős, barát lakja az ingatlant. A bérleti szerződésben rögzítsük a lakás átadásának állapotát, a kulcsokat, berendezéseket, a mérőórák állását, a határozott-e határozatlan időt. A határozott idő előnye, hogy automatikusan megszűnik a lejáratkor; hátránya, hogy újra kell kötni a szerződést. A közokirat készítés költsége beruházás a későbbi gyors kilakoltatás érdekében, és meghatározza a kaució felhasználását is. Ha az ingatlant folyamatosan ki akarjuk adni, győződjünk meg róla, hogy évente 2-3 alkalommal személyesen is találkozunk a bérlőjelöltekkel, és alaposan megvizsgáljuk a lehetőségeket.
Az ingatlanbefektetések típusát érdemes technikailag is megvizsgálni: újépítésű projektek, felújított használt ingatlanok vagy panel-lakások mind más-más kockázatot és hozamot kínálnak. A belvárosi befektetések jelenleg erősen koncentráltak befektetők körében, és a piaci feltételek szigorúbbak lehetnek. Ugyanakkor a belvárosi piac hosszú távon is ígéretes lehet, különösen az új építésű projektek és a jól megválasztott lokációk esetében.
OTP Bank Liga: ETO FC – Nyíregyháza Spartacus FC 4–0 | összefoglaló
Összegzés a befektetési döntésekhez
Az ingatlanbefektetések megtérülése a bérleti díjakból és az ingatlan értéknövekedéséből származik, és az elmúlt években az ingatlanpiac Magyarországon erős növekedést mutatott. Az állampapírok és államkötvények biztonságosabb befektetési formák, ám az ingatlanok hozama is magasabb lehet, különösen az újépítésű projektek esetében. A belvárosi területek továbbra is vonzóak a befektetők számára, de a rövid távú kiadások szabályozása és a piaci környezet változékonysága miatt alapos előkészítés és piackutatás szükséges.
Szabványos megfontolandó szempontok a befektetés megkezdéséhez
- Piackutatás és területi elemzés a preferált környékekről.
- Megfelelő típus kiválasztása: újépítésű, felújított vagy panel lakás.
- Megismerni a helyi rövid távú kiadási szabályozásokat és engedélyezési feltételeket.
- Megtervezni a költségvetést és a karbantartási költségeket, beleértve a felújításokat és eszközök cseréjét.
- Diverzifikációs stratégia kiépítése, lehetőleg különböző helyszíneken.
- Megvalósítani a megtérülési számításokat minden megtekintett ingatlan esetében.
- Rendszeres személyes találkozás a bérlő-jelöltekkel és a szerződéskötés rögzítése.
- Közokirat készítése a bérleti szerződésnél a gyorsabb kilakoltatás érdekében.
- Rendszeres ingatlanfelügyelet és havi költségvetés nyomon követése.
- Figyelem a piaci környezetre és a jogszabályokra, hogy a befektetés hosszú távon is fenntartható legyen.
tags: #uj #epitesu #belvaros #befektetes #rovidtavu #kiadas