Üzlethelyiségek ingatlanpiaci elemzése: megyénkénti különbségek és központi tendenciák
Az alábbi blogbejegyzésben Magyarország megyéinek hirdetési adatait elemzem. A hirdetések száma, a hirdetések ezer főre jutó száma és a hirdetések településenkénti száma alapján készült összehasonlításokból próbálok következtetéseket levonni többek között a megyék közötti különbségekről, a keleti és nyugati részek közötti eltérésekről, a centralizáltságról, illetve az esetleges elvándorlásról. A hirdetési adatok hirdetési portálokról származnak, mivel nem minden hirdetést vizsgáltunk, így a valós számok eltérést mutathatnak, de reprezentatív mintaként mindenképpen használható.
A táblázatból kiderül, hogy a hirdetések száma megyénként jelentősen eltérő. A legmagasabb hirdetéssűrűséget Pest megyében találjuk (277,09%), míg a legalacsonyabbat Vas megyében (59,03%). Ezen adatok alapján feltételezhetjük, hogy a hirdetések száma nagyban függ a megye gazdasági erejétől és infrastruktúrájától. A keleti és nyugati részek közötti különbségeket is érdemes megfigyelni. Bár a hirdetések száma nem mutat egyértelmű kelet-nyugati megoszlást, azt láthatjuk, hogy a nyugati megyékben (pl. Győr-Moson-Sopron, Komárom-Esztergom) általában magasabb a hirdetések száma, mint a keleti megyékben (pl. Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés). Ez arra utalhat, hogy a nyugati megyék gazdasági helyzete erősebb, és ennek következtében több hirdetés jelenik meg a régióban.
A centralizáltság szempontjából is érdekes képet mutat a táblázat. A hirdetések száma településenként általában magasabb a központi megyékben (pl. Pest, Hajdú-Bihar, Csongrád-Csanád), és alacsonyabb a perifériás megyékben (pl. Zala, Vas). Ez arra utal, hogy a hirdetési piac is erősen koncentrálódik a központi területeken, és kevésbé jut el a perifériás régiókba. Az elvándorlás kérdése is releváns lehet a hirdetések számának vizsgálatában. A táblázatból kiderül, hogy a hirdetések ezer főre jutó száma általában magasabb a gazdagabb megyékben (pl. Pest, Heves), és alacsonyabb a szegényebb megyékben (pl. Békés, Szabolcs-Szatmár-Bereg). Ez arra utalhat, hogy a gazdagabb megyékben nagyobb az elvándorlás, és ezáltal több hirdetés jelenik meg az eladó vagy kiadó ingatlanokról, munkalehetőségekről stb.
Összefoglalva, a hirdetések számának vizsgálata alapján több fontos következtetést vonhatunk le a magyarországi megyék közötti különbségekről, a keleti és nyugati részek közötti eltérésekről, a centralizáltságról, illetve az esetleges elvándorlásról. A táblázatból látható, hogy a hirdetések száma jelentősen eltér a különböző megyékben, és ezek az eltérések összefüggnek a gazdasági helyzetükkel, a fejlődési szintjükkel, a központi elhelyezkedésükkel és az elvándorlás mértékével. Az ingatlanpiaci folyamatok nyomon követésével foglalkozik cikkünk, elsőként a lakásárindex adatokat tekintjük át, majd pedig a lakáshitelezéssel kapcsolatos mutatókat vizsgáljuk meg, illetve foglalkozunk a lakásállomány változásának adataival is.
Ingatlanárak, hitelezés és a piac összefüggései
Az ingatlanpiaci befektetések a legtöbb magyar befektetőt foglalkoztatják, mivel a hazai befektetési kultúra meghatározó eleme ingatlan beruházás. Az ingatlanpiac állapotának egyik fontos indikátora az ingatlanok ára. Amellett, hogy az ingatlanpiaci trendeket is látjuk az árak alakulásából, a befektetésünk eredményességét is az ingatlan ára fejezi ki (ha eltekintünk a bérleti díjtól). Ugyanakkor nem mindegy, hogy milyen ingatlan árakat követünk nyomon. Az ingatlanpiac egyik fontos mérőszáma az ingatlanárak változását mutató indexek. Az elmúlt években az MNB publikált egy átfogó, egész országra kiterjedő, a nagyobb városokat, vidéket külön is tartalmazó lakásárindex mutatót, melyet egészen az 1990-es évekig visszamenőleg elkészítettek. Az adatok forrása a NAV, ugyanis az illeték fizetési kötelezettség miatt minden ingatlan adásvételről a szerződő felek ügyvédje értesítést küld a NAV felé. Látható tehát, hogy az adatok az egész ingatlanpiacot lefedik, hiszen közel az összes ingatlan adásvételi adatát tartalmazza.
A lakásárindexek két típusát tudjuk elkülöníteni, az egyik a nominális lakásárindex, mely nem veszi figyelembe az inflációt, míg a reál lakásárindex esetében az adatok a fogyasztói árindexszel (inflációval) korrigálva kerülnek publikálásra. A kettő közötti különbséget az alábbi grafikonon láthatjuk. A kék görbe a nominális lakásárindexet mutatja, itt az árak nincsenek inflációval korrigálva. Az országos adatok mellett az MNB excel táblázatában megtaláljuk Budapest, Városok, Községek szerinti bontásban is a lakáspiaci árak változását (nominális és reál árindexek). Röviden kitérnék az FHB lakásárindexre is, mivel az MNB adatbázis elkészülte előtt az egyik legjobban használható lakásárindex mutató volt, azonban az MNB lakásárindex részletesebben mutatja az ország különböző területeinek ingatlan árváltozását. Az FHB is nominális és reál lakásárindex adatokat tesz közzé. A fentiek mellett az FHB a háztartásoknak nyújtott lakáscélú hitelekkel kapcsolatosan is közöl adatokat. Emiatt érdemes az FHB hivatkozását is felvenni a kedvenceink közé, mivel a hitelpiacról kapunk közvetlenül információt.
A fenti kép a lakáspiaci mutatók egyik áttekintését adja, amely alapján látható, hogy a kamatok és a hitelállomány változása erősen befolyásolja a keresletet és ezzel együtt az árakat.
A mutatókat érdemes összekapcsolni a hitelpiaci adatokkal. A „Price to Rent ratio” vagyis a lakásárak és bérleti díjak hányadosa megmutatja, hogy az adott területen milyen gyorsan térül meg a befektetés. Ha a ráta 16 fölött van, akkor inkább bérlés lehet kifizetődőbb. A Magyarországon mérhető átlagos Price to Rent körülbelül 19 éves szintet mutat, amely a befektetés megtérülési idejét jelzi. A mutató alakulása utalhat arra is, hogy az ingatlanárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, így a megtérülési idő növekszik. A hazai adatok alapján a fővárosban és nagyvárosokban a ráta regionálisan is eltérő lehet.
A hitelpiac alakulását a KSH adatai alapján követhetjük nyomon. A KSH rendszeresen közzéteszi a lakáscélú hitelek állományának változásait; 2001-től elérhetők az éves adatok. A folyósított hitelek összegének alakulása szoros összefüggésben van a piaci aktivitással: a 2007-2008-as válság előtt jelentősen nőtt, majd utána csökkent. Az adatokból látható, hogy 2015-re a devizaalapú hitelek állománya jelentéktelenre zsugorodott, és a forint alapú hitelek kerülnek előtérbe. A folyósított hitelek állománya mutatja a keresleti oldal aktivitását, melyet érdemes a hitelállomány alakulásával együtt vizsgálni. A fentiek alapján a jegybanki alapkamat nyomon követése is fontos, hiszen a kamatkörnyezet alakulása közvetlen hatással van a hitelfelvételi kedvre és az ingatlanárakra.
A kínálati oldal vizsgálata elengedhetetlen: az újonnan kiadott építési engedélyek száma és az építőipar kibocsátási adatai mutatják a jövőbeli lakásállomány bővülésének irányát. A 2001-2017 közötti időszakban a lakásállomány kb. 10%-kal nőtt (4.064.653 db-ról 4.427.805 db-ra), azonban néhány szempontot érdemes kiemelni: a 100 lakásra jutó népesség 251 főről 221 főre csökkent 2001 és 2017 között, ami a lakásállomány bővülése mellett a népesség stagnálását vagy csökkenését is tükrözi. A hosszú távú folyamatokra tehát a népesség alakulása hatással lehet, és a lakáskínálat növekedése később az árak stagnálásához vagy lassuló növekedéséhez vezethet.
Új lakások építésének volumene és a lakáskínálat alakulása számos kultúrális és gazdasági tényezőtől függ. Az Amerikai Egyesült Államok példája alapján a lakásár-emelkedés megtorpanása gyakran összefügg az új lakások csúcsát követő anyagi korrekciókkal. A magyar adatok alapján az újonnan kiadott építési engedélyek mértéke pozitív összképet ad a kínálati oldal bővüléséről, amely hosszú távon az árak dinamikáját befolyásolhatja. A lakásárindexek és a hitelpiaci mutatók együttes vizsgálata adhat átfogó képet a kínálati oldal jövőbeni fordulatairól is.
Az Airbnb-moratórium 2025-ben életbe lépett Budapest belvárosában, és 2026 végéig tartó hatása jelentősen módosította a keresletet. A rövid távú kiadások korlátozása 10-15%-os keresletcsökkenést okozott a belvárosi lakások iránt, míg a befektetők a nagyobb alapterületű lakásokat részesítik előnyben. Hosszú távú bérbeadáshoz és a piacot elhagyó rövid távú kiadások kiváltásához a nagyobb lakások iránti kereslet nőhet, ami az árakat fenntarthatja. A moratórium hatásai összességében a belvárosi piacot rendezik át: a kínálat és a kereslet szerkezete megváltozik, és jövőbeni bérleti díjak alakulásában is tükröződik.
Miért érdemes figyelni a keresleti és kínálati oldalt együtt?
- Az árindexek és a hitelezési mutatók kombinációja segít megérteni a piac belső dinamikáit és a régión belüli eltéréseket.
- A Price to Rent ráta és a hitel GDP arányok változása jelzi, hogy a befektetők mennyire számítanak a jövőbeli kiadásokra és a vásárlási potenciálra.
- A kínálati oldal növekedése hosszú távon kioltja vagy mérsékli az inflációt és az árnövekedést, illetve befolyásolja a bérleti díjak alakulását.
Az alábbi táblázatban összegzem a Budapesti és országos tendenciákat az ingatlanárak és a fizetések alakulásáról az elmúlt évtizedekben, figyelembe véve az aktuális euró/forint árfolyamokat:
| Év | Átlagos négyzetméterár (Ft/m²) | Átlagos négyzetméterár (€) | Havi nettó átlagfizetés (Ft) | Havi nettó átlagfizetés (€) |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 352,000 | 1,280 | 151,000 | 549 |
| 2015 | 554,000 | 1,758 | 203,000 | 644 |
| 2020 | 1,030,000 | 2,901 | 305,000 | 859 |
| 2025 | 1,511,000 | 3,750 | 452,000 | 1 121 |
Megfigyelések: az ingatlanárak a kilencvenes évek válságaihoz képest többszörösére nőttek az elmúlt évtizedekben, míg az átlagfizetések nem követték pontosan ezt a növekedést. Ezért a lakásvásárlás relatív megfizethetősége romlott Budapesten és nagyvárosi régiókban. Az euró-forint árfolyam változásai pedig jelentősen befolyásolják a külföldi befektetőket és az építőipari költségeket.
tags: #uzlethelyisegek #ingatlanpiaci #elemzes