Vagyoni kár okozása albérlet kapcsán: jogi kérdések, felelősség, kárigény és bizonyítás

Figyelem, ennek a cikknek a tartalma több, mint 2 évvel ezelőtt született. Kárt okozni szerződéses viszonyban és szerződés nélkül is lehet. A Polgári Törvénykönyv külön fejezete foglalkozik a szerződésen kívül okozott kárért való felelősség szabályaival. A régi Ptk. - a 318. A Ptk. miniszteri indokolása (a továbbiakban: Indokolás) kiemeli, hogy kártérítési felelősségnek eltérőek a gyökerei szerződésen kívüli jogellenes károkozó magatartás és szerződésszegésnél esetében.

A szerződésen kívüli károkozásért való (deliktuális) felelősségnél a károkozás általános tilalma szenved sérelmet, és a magatartást éppen az teszi jogellenessé, hogy káreredmény kapcsolódik hozzá. A Ptk-ban eltérés a régi Ptk.-tól az, hogy a Ptk. a szerződésen kívül okozott kárért való felelősségre, valamint a kártalanításra vonatkozó rendelkezéseit a hatálybalépését követően tanúsított károkozó magatartásra kell alkalmazni. A Ptk. hatálybalépése előtt megkezdődött, folyamatosan tanúsított károkozó magatartásra akkor is a hatálybalépés előtti jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. Különösen fontos, hogy a kár összefüggését vizsgálják: a jogellenes károkozás vagy szerződésszegés hatásaként bekövetkező kárigényt a jogszabályok rendelik meghatározni.

A felelősséget befolyásoló egyes rendelkezések szerint kizárhatja a felelősséget:
- a károsult beleegyezése;
- jogos védelmi helyzet;
- szükséghelyzet.

A jogszabályok részletesen taglalják, hogy a kár mértéke és a kötelesítés miként oszlik meg, hogyan lehet a kártalanítást és a kárkártérítést érvényesíteni. A Kártérités célja, hogy a károsultat olyan helyzetbe hozza, mintha a kár be sem történt volna. A szerződésszegés körében a káresemények közé tartozhatnak a késedelem, hibás teljesítés vagy meghiúsulás miatti igények is.

A bérleti szerződés és a kárfelelősség általános kerete

A bérbeadó kártérítési felelőssége sem a Ptk., sem az Ltv. nem tartalmaz különleges rendelkezéseket, így a kontraktuális felelősség általános szabályai irányadók. Gyakori, hogy a bérlő a kárt a bérbeadó szerződésszegésére hivatkozva érvényesíti, például ha a bérleményt nem adták át, lebontották, vagy rendeltetésszerű használatra nem jogosult a bérlemény. A bérbeadó köteles biztosítani, hogy a bérelt dolog a bérlet teljes tartama alatt szerződésszerű legyen, és megfeleljen a szerződés előírásainak (Ptk. 6:332. § (1) bek).

A joggyakorlat szerint a következő alapesetek fordulnak elő:

A bérleményt nem adták át, vagy határidőn belül átadásra nem került sor.
A bérleményt rendeltetésszerű használatra nem lehetett alkalmassá tenni.
A helyiség beázása a bérbeadó felelősségére alapozott kárigényt kiválthat.
Szén-monoxid-mérgezés vagy más mérgező döntések kapcsán a bérbeadó esetleg egyetemlegesen felelhet a bérlővel és egy másik személy (például kéményellenőrzésért felelős személy) közreműködése okán.

A Kúria álláspontja szerint egyes esetekben az egyetemlegesen marasztalás lehetséges, még akkor is, ha a károkozók különböző felelősségi formák szerint felelnek. Emellett a konkrét jogvitákban fontos megállapítani, hogy a kár bekövetkezte összefügg-e a bérbeadó mulasztásával vagy a jogvita jellegével, például az I. r. és II./III. r. alperes közti jogutódlási helyzetből adódó problémáknál.

Példák a bérbeadó felelősségére vonatkozó esetekből

A Pfv.20.521/2014/4. Pfv.20.045/2019/15. sz. ítéletek szerint a lakásban a külső nyílászárók szigetelésével egyidejű levegőellátás hiánya szén-monoxid-mérgezéshez vezethet, és a bérbeadót ebben az esetben felelősség terheli. Egy másik ítélet egyértelműen kimondta, hogy egyenlő esélyekkel marasztalható a bérbeadó és a kéményellenőrzésért felelős személy, ha a kockázatkezelés elmulasztása miatt következik be a kár. E gyakorlatban a felelősség deliktuális és kontraktuális alapokra is osztható, attól függően, hogy ki hibázott és milyen jogviszonyban állt a károsult a károkozóval.

Az Albérletkár-ígények kiszámítása során gyakran felmerül az elmaradt haszon kérdése. A bírói gyakorlat szerint az elmaradt haszonnak reálisan ellenőrizhető adatokon kell alapulnia, és nem minden esetben járható a teljes bérleti időszakra vonatkozó kártérítés. Ha a bérlő a szerződés megkötése után az átadott helyiségben a megengedett céloktól eltérően működik, az a kár növekedéséhez vezethet, és a bérbeadó felelőssége ekként igazolható vagy kizárható lehet, a konkrét tényektől függően.

A kontraktuális és deliktuális kártérítés elhatárolása a gyakorlatban

A 2013-as és későbbi Ptk. alapján a szerződéses és a szerződésen kívüli károkozás közötti elhatárolás alapvető jelentőségű. A 6:142. § a szerződés megszegésével okozott kárt rendeli megtéríteni, míg a 6:519. § szerint jogellenes károkozás esetén kell megtéríteni. A párhuzamos igények kizárása (non cumulus) biztosítja, hogy a károsult ne élhessen egyszerre mindkét jogcímmel. Amennyiben a felek szerződéses viszonyban állnak, a kárigény a szerződésszegés alapján érvényesítendő (6:142. §), kivéve ha a kár okát a szerződésen kívüli felelősség szabályai alapján lehetne felróni, vagyis ha a károkozó kötelezettségét szerződésen kívüli kötelezettségként is meg lehet találni. A gyakorlatban ez különösen fontos például a közvetlen okozati összefüggés és a felróhatóság kérdéseiben.

Az új Ptk. a kontraktuális kártérítést objektív jogalapra helyezi, és a külső (elkerülhetetlen) okokat külön kezeli. Ez a megközelítés megkísérel megnyugtatóbb keretet adni a kártérítésekre, ugyanakkor a gyakorlatban a szerződéses és deliktuális igények határai továbbra is komplexek maradnak, különösen az üzletszerű vagy fokozott veszéllyel járó tevékenységek esetében. A jogi konstrukciók célja, hogy a károkozó felelőssége arányos legyen a közrehatás mértékével és a felelősség mértékével, és hogy a károsult számára igazságos kárpótlást biztosítson.

Szempontok a bizonyításban

A kárkövetkezmények bizonyítása során fontosak a következő elemek: a kár tényleges összegének meghatározása, az okozati összefüggés megállapítása, a felróhatóság mértéke, valamint a károsult kötelessége a károk megelőzése és enyhítése. A bérleti jogviszonyban például a kár megalapozásához általában a valóságos gazdasági adatok szükségesek az elmaradt haszon és a kár mennyiségének kiszámításához. A jogesetek szerint az elmaradt haszon csak olyan összeg lehet, amelyet a károkozó cselekménye hiányában reálisan megszerezhető lett volna.

A bérbeadó felelőssége akkor is fennállhat, ha a bérlemény átadásával késedelembe esik, és a bérlő jogszerűen eláll a szerződéstől. Az ilyen helyzetekben a kár mértéke és a kártérítés mértéke a gyakorlatban kutatott és meghatározott alapelvek szerint kerül alkalmazásra. A bírói gyakorlat alapján az elmaradt haszon időbeli korlátok között is megítélhető lehet, de csak addig az időszakig, amíg a károkozó a kármegelőzési kötelezettség betartásával eleget tehetett volna.

Rövid áttekintés a gyakorlati következtetésekről

A kontraktuális és deliktuális kártérítés elhatárolása kulcsfontosságú a tiszta jogi út kiválasztásához.
A bérbeadó felelőssége a bérlemény állapotáért és átadásáért általános, külön állapotokra spesifikált rendelkezések nélkül.
A bizonyítás során az elmaradt haszon és a tényleges kár összegének pontos meghatározása döntő tényező.
A külső okok (vis maior, háború, sztrájk) és a belső, ellenőrzési körön belüli okok megkülönböztetése a felelősség megítélésének alapja.

Infografika: A kontraktuális és deliktuális kártérítés elhatárolása a magyar joggyakorlatban