Szerződés ingatlan termőföld: jogi keretek, elővásárlási jog és eljárások
Termőföldnek minősül az az ingatlan, amely a ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. De termőföld az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet is, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.
Az adásvétel megkezdésekor a tulajdonosnak és a vevőnek figyelembe kell vennie a földforgalmi törvényt (2013. évi CXXII. törvény), amely meghatározza, ki és milyen mértékben szerezhet termőföldet. A 1 hektár mértékig minden magyar vagy uniós állampolgár vásárolhat termőföldet, míg az 1 hektár feletti terület esetén földműves magánszemély jogosult legfeljebb 300 hektárig (földszerzési maximum).
Mi az a földszerzési maximum?
A földszerzési maximum az a határ, amely fölött csak meghatározott feltételek teljesülése esetén szerezhetők meg termőföldek. A 300 hektár a kiválasztási szabály, amelyet a földhasználathoz kötődik: a szerző fél nyilatkozatban vállalja, hogy a földet saját maga használja, másnak nem adja ki, továbbá 5 évig nem hasznosítja más célra. Ezek a feltételek a szerződés benyújtását követően a földhivataltól kapott jóváhagyás részét képezik.
Hogyan zajlik egy termőföld adásvétel?
A legegyszerűbben a tulajdoni lapból derül ki, hogy a kiszemelt ingatlan termőföld-e. A folyamat menetét a Földforgalmi törvény és a kapcsolódó jogszabályok írják le, amelyek szerint:
- A szerződés megküldése az illetékes Földhivatalhoz jóváhagyás céljából történik.
- A Földhivatal előzetes vizsgálatot végez, és ha minden jogszabályi feltétel teljesül, továbbítja a szerződést a területileg illetékes önkormányzat jegyzőjéhez, aki hirdetményi úton közzéteszi a szerződést minden érdekelt elővásárlási jogossal.
- A Földhivatal a jegyző által visszaküldött szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat elküldi a helyi földbizottság számára, amely állásfoglalást ad.
- A megadott állásfoglalásokat figyelembe véve a földhivatal meghozza a döntést a szerződés hatósági jóváhagyásáról és záradékkal látja el a szerződést. A jóváhagyásban meghatározzák a vevő végleges személyét.
Az elővásárlási jog jogosultjai 60 napos jogvesztő határidőn belül tehetnek elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot. A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, és ki kell tölteni az előírt jogalapokat is. Ha több jogosult van, a rangsor szerint kerül sor az elővásárlásra, és az elfogadó nyilatkozatot a jegyzőnek személyesen kell átadni.
Az elővásárlási jog részletei és kivételek
Az elővásárlási jog nem minden esetben érvényesül. Bizonyos célokkal történő megvásárlás (például közfoglalkoztatás, szociális földprogram) vagy temető létesítésére szolgáló vásárlás esetén elővásárlási jog nem áll fenn. A Földforgalmi törvény szerint előfordulhat, hogy közös tulajdon megszüntetése vagy gazdaságátadás esetén az elővásárlási jog nem érvényesül. Emellett bizonyos esetekben a csere ügyletei a földforgalmi törvénynek megfelelően kerülnek rendezésre, és a csereszerződésre is vonatkoznak a földvásárlási szabályok.
A különbségek a jogszabályok között időről időre változnak, ezért a szerződés megkötésekor hatályos rendelkezések ismerete kiemelten fontos. A modern gyakorlatban egyes eljárási elemek elektronikus közzététel útján történnek, és a hirdetményi közzététel fontos szakasza az elővásárlási jogok érvényesítésének biztosítása.
Hogyan történik a közzététel és milyen időtartamok vonatkoznak rá?
A földhivatal a közzétételről 8 napon belül gondoskodik, és a közzététel az elektronikus kormányzati portálon történik. A közzététel időtartama alatt az elővásárlási jog jogosultjai élhetnek jognyilatkozataikkal. A jognyilatkozatot a jegyző részére személyesen kell benyújtani, és azt magánokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratban kell rögzíteni. A közzététel befejezése után a rangsor alapján döntenek a jogosultak.
Ha a tevékenységhez szükséges feltételek teljesülnek, a földhivatal a szerződést jóváhagyja és bejegyzi a vevő tulajdonjogát. A jóváhagyás időpontja és a közzététel időpontja nem ugyanaz; a közzététel csak információs jellegű közzététel, és nem jelenti a jóváhagyást.
Mi történik a praxissal?
Ha a vevő adásvételi szerződése jóváhagyást kap, a folyamat lezárása után a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát. Amennyiben a szerződés nem tartozik a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött kategóriába, a szerződést a felek aláírását követő nyolc napon belül a föld fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjéhez kell benyújtani. A hajtóerő a jogszabályokban megadott kötelezettségek teljesítése és a szükséges nyilatkozatok megléte, amelyek biztosítják, hogy a föld megvásárlása a helyben foglalkozó, ténylegesen művelő személyekhez kerüljön.
Amennyiben egy termőfölddel rendelkező gazdálkodó eladja földjét, az elővásárlási jog jogosultjai a vevő által megajánlott áron megvásárolhatják azt. A folyamat során az eladó elküldi a szerződést a hatóságokhoz jóváhagyás céljából, majd a jegyző közzéteszi a hirdetményt a kormányzati portálon. Az elővásárlási jog jogosultjai a közzétételt követő 30 napban nyújthatják be nyilatkozatukat arról, hogy meg kívánják-e vásárolni a földet.
Jogi és gyakorlati tanácsok
Fontos tudni, hogy a termőföldre vonatkozó jogszabályok rendkívül dinamikusak, így mindig érdemes naprakész jogszabályi forrásokat is áttekinteni a szerződés megkötése előtt. Amennyiben szerződéskötésre kerül sor, a dokumentumokat teljes körűen be kell nyújtani a megfelelő hatóságokhoz, és kiemelten figyelembe kell venni az elővásárlási jogokkal kapcsolatos megkötéseket és kivételeket. A megbízott jogi szakember segíthet az összes szükséges nyilatkozat és tartalmi elem pontos meglétében, hogy a folyamat zökkenőmentes legyen.
Gyakorlati példa a folyamatokra
Tekintsük a következő példát: egy gazdálkodó el kíván adni egy 5 hektáros szántóföldet. A szomszédos tulajdonos rendelkezik elővásárlási joggal. A felek előkészítik az adásvételi szerződést és benyújtják a hatóságokhoz jóváhagyás céljából. A szerződést megküldik a földhivatalhoz, amely közzéteszi az adásvételt a kormányzati portálon. A jognyilatkozatokra beérkező válaszok alapján a rangsor meghatározásra kerül, és a végső jóváhagyás után a földhivatal bejegyzi az új tulajdonjogot. Ha pedig a jognyilatkozatok érvényesek, a vevő tulajdonjogát ekként jegyzik be.
tags: #vertrag #liegenschaft #az #ingatlan #termofold