Vételi szándéknyilatkozat minta lakásépítés esetén: részletes útmutató és jogi kockázatok
A vételi szándéknyilatkozat egy különleges (jog)intézmény: bevett gyakorlatnak számít ingatlanok adásvétele során, mégsem találunk rá konkrét jogi szabályokat, meghatározásokat törvényeink között. Sok esetben praktikus megoldás, ha gyorsan és egyszerűen szeretnéd jelezni vételi szándékodat a kiválasztott ingatlan kapcsán - ugyanakkor számos rejtett buktatót is tartalmazhat, ha nem kellő körültekintéssel jársz el. Mostani cikkünkben először a vételi szándéknyilatkozat fogalmát mutatjuk be, számba vesszük a rá vonatkozó jogi rendelkezéseket, kitérve előnyeire és veszélyeire egyaránt.
Mit kell tudni a vételi szándéknyilatkozatról?
Először is fontos megemlíteni, hogy a „vételi szándéknyilatkozat” kifejezés, hiába is tűnik első hallásra egy igazi jogi szakszónak, ebben a formában egyetlen egy, jelenleg hatályos jogszabályban sem találkozhatsz. Ellentétben például az adásvételi szerződéssel, a foglalóval vagy a kötbérrel, amelynek a pontos meghatározása a rá vonatkozó részletes szabályokkal együtt mind megtalálhatóak a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.), addig a vételi szándéknyilatkozat „ingoványosabb talaj”.
Érdekes és fontos felismerés, hogy ezt az intézményt sokkal inkább az ingatlanos szakma hívta életre és alakította ki a gyakorlatban, mintsem a törvényhozó jogászok vagy gyakorló jogi szakemberek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy jogi szempontból figyelembe nem lehetne venni: a dokumentumról van szó, amely mérlegelendően kötelező jogi következményekhez vezethet. Nézzük hát meg, mit mondanak ezzel kapcsolatban a jogszabályok.
Milyen jogszabályok vonatkoznak a vételi szándéknyilatkozatra?
Az adásvételre vonatkozó legfontosabb szabályokat a Ptk. tartalmazza. A jogszabály úgy rendelkezik, hogy ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Az általános elvek szerint az ingatlan vételére irányuló szándéknyilatkozattal kapcsolatban is elvárás az írásbeli forma. Gyakori jelenség, hogy a vételi szándéknyilatkozatban a felek foglaló megfizetéséről is rendelkeznek. A Ptk. kimondja, hogy a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Így ez szintén érv amellett, hogy a vételi szándéknyilatkozatot kötelező írásba foglalni, de a gyakorlatban talán ez szokta a legkevesebb gondot jelenteni. Nem úgy, mint a foglaló, amelynek értintésével rögtön el is érkeztünk a vételi szándéknyilatkozat egyik lehetséges buktatójához.
A foglaló átadásáról szóló rész és lehetséges buktatók
Mire kell figyelni, ha a vételi szándéknyilatkozat minta foglaló átadásáról is rendelkezik? Először is azt kell látnod, hogy milyen jelentős különbség van a foglaló és a vételár-előleg között. Az előleg intézménye régóta ismert, a Ptk. nem részletezi túl részletesen ezt a témát. Ha előleget adsz és később meggondolod magad, akkor visszakapod az összeget (kártérítési kérdések felmerülhetnek). Viszont ha ugyanezt az összeget foglalóként adod át, később elállhatsz ugyan a szerződéstől, de az összeg az eladónál marad, és nincs jogod visszakövetelésére. A Ptk. ezt is szabályozza: aki jognyilatkozatot tesz, az a nyilatkozatához kötve marad.
Mi minősül vételi ajánlatnak?
Egyszerűnek hangzik - gyakran megnézed az ingatlant, megtetszik, nyilatkozol megvásárlási szándékról, és megerősítésként akár átadsz egy pénzösszeget. Ha az eladó ezt az ajánlatot elfogadja, adásvételi szerződés jön létre a nyilatkozatban meghatározott feltételek és határidő szerint. Ezek a feltételek a kölcsönös egyetértés hiányában sem változtathatók meg utólag. Gyors és kényelmes megoldás lehet, de ha később kiderülnek terhek (bankszámla jelzálog, haszonélvezet, stb.), a későbbiekben már nehezebb lesz visszalépni. A tapasztalatok szerint érdemes ezt elkerülni: tanácsos előzetesen jogi segítséget kérni.
Hogyan lehet elkerülni a buktatókat?
Számos esetben találkozunk ezzel a mintával, és a legtöbb esetben nincs probléma. A vételi szándéknyilatkozat nem ördögtől való találmány, ha kellő körültekintéssel járunk el. Ha a neked tetsző ingatlan olyan helyzetben van, hogy verseny van a tulajdonjogért, előfordulhat, hogy a leggyorsabb ajánlat nyer. Ilyen esetekben fontos a jogi segítség, hogy a nyilatkozat és az esetleges következmények pontosan tisztázott legyen. Ha pedig nyílt jogszabály-változás van, az is segíthet bizonyos problémák megelőzésében. Ha nyilatkozatot teszel, kérd jogi segítséget előre, és ha a nyilatkozat megtétele után kérsz jogi segítséget, az sokkal nehezebb lehet.
Mi legyen a vételi szándéknyilatkozat mintában?
Mindig győződj meg róla, hogy az ingatlan tehermentes-e! Ellenőrizd a tulajdoni lapot, és kérd az eladótól nyilatkozatot az esetleges terhekre vonatkozóan. A nyilatkozat legyen tartalmazza az ajánlati kötöttség határidejét, az eladó nyilatkozatának módját és határidejét, ha pedig minden összeg átadására sor került, ezt forintra pontosan rögzítsd az ajánlatban. Szerepeljen benne minden lényeges körülmény: fizetési határidők és ütemezés, birtokbaadás időpontja. Azt is érdemes, hogy felkérd az ügyvédet a dokumentum kialakítására, hogy minden jogi kötelezettség tisztázott legyen.
A Lakástörvény 2021-es módosítása és hatása a vételi szándéknyilatkozatra
2021. január elején lépett hatályba a Lakástörvény módosítása, amelynek egyik kiemelten fontos eleme a 64/A. szakasz. Ennek lényege, hogy ha a közvetítő átveszi a foglalót, akkor annak minősítése foglaló-e, csak akkor lehetséges, ha a rendeltetés egyértelműen megjelenik a szerződésből (például az előszerződésből). Agyazottan, ha a közvetítő a jogszabályokkal nem rendelkezik olyan szintű ismerettel, mint egy ügyvéd, problémák adódhatnak. A módosítás célja, hogy kitisztuljanak azok a jogi helyzetek, amelyek a közvetítői tevékenységek hibás értelmezéséből adódnak. Ezen okokból a mintákat felelős források semmilyen formában nem javasolják a közvetítői ajánlat aláírását jogosíték nélkül: minden esetben meg kell vizsgálni az adásvételi szerződésben rögzítendő feltételeket, és jogi képviseletet ajánlott igénybe venni.
Összegzés
A vételi szándéknyilatkozat egy hasznos és praktikus megoldás, ám megvannak a maga buktatói. Ingatlan vásárlása nem olyan, mint egy hétvégi bevásárlás, és nem is olyan, mint egy egyszerű technikai eszköz megvétele. Egy kisebb pontatlanság is súlyos anyagi következményekkel járhat. Ezért érdemes jogi képviselőt bevonni a folyamatba, hogy a nyilatkozat tartalma teljesen megfeleljen a jogi elvárásoknak és a valós üzleti szándéknak. A BP Legalnál kollégáink készítik a vételi szándéknyilatkozat mintát, segítenek az adásvételi szerződés elkészítésében, ellenjegyzésében és a földhivatali ügyintézésben, továbbá felhívják figyelmedet minden olyan körülményre, amelyre figyelemmel kell lenned.
Az ingatlan-adásvétel egyik legkönnyebben félreérthető dokumentuma a vételi szándéknyilatkozat. A dokumentum címétől függetlenül az számít, hogy pontosan mit tartalmaz: jogi kötelezettségvállalást, a határidőket, a pénzügyi feltételeket és a szerződés megkötésének folyamatát. A jogi megítélés mindig a tartalom alapján történik. A vételi ajánlat és a vételi szándéknyilatkozat közötti különbségek, illetve az előszerződés lehetőségeit érdemes tisztázni szakértővel.
tags: #veteli #szandeknyilatkozat #minta #lakasepites #eseten