Vis maior a lakásvásárlásban okozott kár és jogkövetkezményei – jogi összefoglalás

A Polgári Törvénykönyv pontosan szabályozza a szerződésszegéssel okozott kár megtérítésének esetkörét, valamint a kimentés módját is. A kötelmi jog alapelvei közé tartozik, hogy a vállalt szerződést teljesíteni kell, ezen kötelezettség alól a mentesülés csak nagyon szűk körben lehetséges. Ez az úgynevezett kontraktuális felelősség. Röviden ez azt jelenti, hogy mindenki maga viseli a később bekövetkezett történések kockázatát. Ha a polgári jog nyelvén szeretnénk megfogalmazni, akkor mindenki az ellenőrzési körén belül bekövetkezett károkért lesz felelős, de azon kívül mindenki maga viseli azt a kárt, ami másnak nem felróható.

A vis maior fogalma és jogi értelmezése

A vis maior olyan, az adott személy ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható körülmény, amelynek elhárítása nem elvárható. Jellemzően ilyen körülmény a természeti csapás, politikai krízis, bizonyos bűncselekményekkel kapcsolatos események, vagy egyes állami intézkedések. A bírói gyakorlat alapján a vis maior abszolút jellegű erő, amit az emberek által elérhető eszközökkel nem lehet hárítani. Emiatt a vis maior hatására a szerződés lehet: lehetetlenüléséhez vagy megszűnéséhez vezethet.

Fontos, hogy a köznyelvi vis maior meghatározást nem lehet automatikusan alkalmazni minden helyzetre: minden konkrét esetben vizsgálni kell az összes körülményt a kötelezettségek teljesítésének lehetetlenné válásának vagy késedelmének megítélésére. A jelenlegi helyzetekben a vírushelyzet és járványok különösen nagy figyelmet kapnak, de önmagában egy járvány sem garantál vis maior minősítést minden szerződésben.

A COVID-19 és a vis maior jogi megítélése

A WHO koronavírus-járványt 2020 januárjában nemzetközi közegészségügyi vészhelyzetként hirdette ki. A járvány gazdasági hatásokat és így a szerződések teljesítését is érinti. A vis maior események joghatásai attól függenek, hogy a szerződés hogyan szövegezte a vis maior kikötést és hogy az adott körülmény mennyiben volt elháríthatatlan és előre nem látható.

A joggyakorlat szerint a vis maior lehetősége megszüntetheti a szerződésszolgáltatást, elengedheti a teljesítés teljesítését vagy módosíthatja a feltételeket. A szerződésben a vis maior okok példálózó jellegűek lehetnek, és a bírói mérlegelés során az összes körülményt figyelembe véve döntik el, hogy az adott esemény vis maior-e vagy sem. A járvány elméleti lehetőségét a szerződés minimális feltételei között kell rögzíteni, külön figyelemmel a lemondások és a kártérítés kérdésére.

Gyakorlati példák és a szerződések értelmezése

Egy konkrét példa: egy szállodai szolgáltatás foglalására kötött szerződésben a vis maior kikötése lehetővé teheti a felmondást és a visszatérítést, amennyiben a járvány miatt elháríthatatlan körülmény áll elő. A felek kötelesek bizonyítani, hogy a járvány miatti esemény elháríthatatlan volt, és hogy a teljesítés lehetetlenné vált vagy súlyosan veszélyeztetetté vált. A bíróság ezt az összes tényleges körülmény mérlegelésével ítéli meg, nem taxatívan alkalmazva a vis maior fogalmát.

Az ellentétes érvek között lehet, hogy a szerződés csak az adott rendezvényre vonatkozóan volt megkötve, és a rendezvény elmaradása önmagában nem vis maior; ilyenkor a szerződéses kötelezettségek teljesítése késésben maradhat vagy módosításra kerülhet.

Helyzetpéldák a gyakorlatból

A járvány miatt elhalasztott eseményen alapuló lemondások esetén a vis maior lehet a bizonyíték, amely feloldja a felelősséget a lemondási díj visszafizetése alól.
Építőipari szerződésekben a vis maior olyan külső hatásként értelmezhető, amelyet a felek nem befolyásolhatnak, és amely a teljesítés lehetetlenné válásához vezethet.
Általános irányelv: a vis maior klauzulát érdemes külön meghatározni a szerződésben, és a részletes körülmények között a felek pontosan rögzíthetik, hogy milyen események minősülnek vis maior-nak.

Konkrét szerződéses megfontolások lakásvásárlásnál

A lakásvásárlás során, különösen hitel-, vételi vagy előleg-kötelezettségekkel összefüggő szerződésekben, a vis maior fogalmát érdemes világosan meghatározni. Abban az esetben, ha a járvány vagy valamely állami korlátozás miatt a teljesítés lehetetlenné válik (pl. közvetítői szolgáltatások megtakarítása vagy az építés halasztása), a vis maior klauzula alapján a felek esetleg felmondhatják a szerződést vagy módosíthatják a feltételeket. Ugyanakkor nem minden késedelmes teljesítés számít vis maior-nak: a bíróság a körülmények összességét veszi figyelembe.

A Polgári Törvénykönyv alapján a szerződésszegésért való felelősség megállapítása mellett eldőlik, hogy a vis maior hatására vannak-e mentesítések. Ha a szerződésekben a vis maior indokolja a szerződés felmondását vagy a teljesítés lehetetlenné válását, akkor a fennálló szolgáltatási kötelezettségeket megfelelően rendezik. A jó gyakorlat szerint érdemes a vis maior eseteket részletesen szabályozni a szerződésben, és előre rögzíteni a lemondási díjak és visszatérítések feltételeit is.

Hogyan készítsük elő a szerződéseinket vis maiorra?

Elháríthatatlanság és elvárható gondosság: bizonyítsuk, hogy a felek a lehető legnagyobb gondossággal jártak el a körülmények figyelembevételével.
Előre nem láthatóság: megvizsgáljuk, hogy az adott esemény a kötés időpontjában előre látható volt-e, és mennyire lehetett annak bekövetkezésére felkészülni.
Fel nem róhatóság: értelmezzük, hogy a külső erőből adódó hibákért ki vállalja a felelősséget, és milyen intézkedéseket lehetettene tenni a kár mérséklésére.
Vis maior klauzula kidolgozása: a szerződésre szabott, példálózó vagy taxatív felsorolás meghatározása.
Gyakorlati intézkedések és dokumentáció: pontos vitarendezési fórum meghatározása, határidők és értesítési kötelezettségek rögzítése.
Jövőre való felkészülés: szükség esetén vis maior helyzetre vonatkozó szerződésmódosítás vagy megszüntetés lehetőségének beépítése.

Összességében a vis maior fogalmának értelmezése és alkalmazása a lakásvásárlás és kapcsolódó szerződések területén erősen függ a konkrét körülményektől és a szerződés szövegétől. A jogi gyakorlat szerint a járványok sem automatikusan vis maior-ok, azonban a konkrét esetek alapos vizsgálata alapján meghatározható, hogy vis maior-e az adott helyzet, vagy sem.

Infografika

Vis maior - főbb feltételek és joghatások ábra

Videó

Fogalom	Jogi következmény	Példák
Vis maior	teljesítés lehetetlenné válik vagy mérséklődik; szerződés megszűnhet	természeti katasztrófák, háború, járvány
Vis maior kikötés a szerződésben	eljárási szabályok, határidők; felmondás írásban	például; közlekedési korlátozások

Kapcsolódó jogi megfontolások és gyakorlati tanácsok a Deloitte Hungary közleményére támaszkodva: a szerződésekben rögzítsük a vis maior és felelősség kérdéseit, előre határozzuk meg a vitarendezési fórumot, és legyen B, C tervünk a járványos vagy más külső események bekövetkezése esetén.

tags: #vis #maior #lakasvasarlas