Az építési övezetek jelentősége és típusai
Amikor telket, házat, vagy bármilyen egyéb ingatlant vásárolunk, akkor gyakran találkozhatunk a lakóterület, üdülőövezet, külterület, valamint a zártkert kifejezésekkel. Azt azonban kevesen tudják, pontosan mit is takarnak ezek a besorolások. Pedig nem mindegy, hogy milyen építészeti övezetben található a kiszemelt ingatlan. Számos hozzárendelt jogszabályi előírás befolyásolhatja többek között a beépíthetőséget, a bővítést, az épület magasságát, vagy a parkolóhelyek kialakításának lehetőségét.
Az építési övezeti besorolás ismerete kulcsfontosságú családi házak, nyaralók és telkek esetében. Az eladók és a vevők nem nagyon tudnak róla, de ami igazán lesújtó tény, hogy az ingatlanközvetítők nagy része még ha tud is róla, nem foglalkozik vele. Márpedig akár veszel, akár eladsz, elengedhetetlen tudnod a szóban forgó ingatlan építési övezeti besorolását, amennyiben ez családi ház, nyaraló vagy telek. Ha valaki építkezni akar egy telken vagy például nyaraló helyett állandó ott tartózkodásra akarja használni és felújítani az ingatlant, akkor az építési övezeti besorolás tisztázása nélkül nem szabad se ígérni a vevődnek, sem pedig venni magadnak.
Mi az építési övezet?
A TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) különbséget tesz az építési övezet és az övezet között. „Építési övezet: a beépítésre szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás.” „Övezet: a beépítésre nem szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás.” 2025. január 2-től már nem az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények), hanem a TÉKA határozza meg az építésekkel kapcsolatos szabályokat és fogalmakat.
Telek besorolása
A TÉKA szerint a városok és községek közigazgatási területét építési szempontból kétféle területbe kell sorolni:
- Beépítésre szánt terület, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10%.
- Beépítésre nem szánt terület, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége - kivéve a birtokközpontot és a tanyát, valamint a II. fejezet 6. (2) bekezdésben foglalt esetet - legfeljebb 10%.
A telek fogalma az építésügyi igazgatásban az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterületet jelenti. A telek rendeltetése attól függően, hogy beépítésre szánt területen (például lakóterület) vagy beépítésre nem szánt területen (például közlekedési terület) fekszik, lehet építési telek vagy „csak” telek. A telek beépíthetőségére vonatkozó szabályokat a területrendezési és településrendezési jogszabály, valamint a helyi építési szabályzat rögzíti.
Épület csak olyan telken helyezhető el, amelynek gépjárművel történő megközelíthetősége biztosított, ahol a rendeltetésszerű használathoz szükséges közművek (villamos energia, ivóvíz, technológiai víz) rendelkezésre állnak, ahol a keletkező szennyvíz elvezetése vagy ártalommentes kezelése, valamint a csapadékvíz helyben tartása, elvezetése vagy ártalommentes kezelése biztosított, ahol a keletkező hulladék gyűjtésére szolgáló edény elhelyezése és a hulladék rendszeres elszállításának vagy ártalommentes kezelésének lehetősége biztosított, és - ha a településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet vagy a helyi építési szabályzat másként nem rendelkezik - ahol a gépjárművek elhelyezése biztosítható.
Milyen beépítésre szánt területtípusok vannak?
Magánszemélyek lakóingatlana szempontjából jellemzően a következők fordulnak elő:
- Nagyvárosias lakóterület
- Kisvárosias lakóterület
- Kertvárosias lakóterület
- Falusias lakóterület
- Üdülőházas üdülőterület
- Hétvégi házas üdülőterület
A jellemző jelölések:
- Kisvárosias lakóterület jele: Lk
- Kertvárosias lakóterület jele: Lke
- Falusias lakóterület jele: Lf
- Hétvégi házas terület jele: Üh
Egy településen belül egy adott kategórián belül többfajta is lehet, amelyeket a jelekkel különböztetnek meg, pl. Lf1, Lf2, Lf3 stb.
Lakóövezetek típusai
Ahogyan a neve is mutatja, ezt a területet a mindennapos lakhatásra jelölték ki. A tájkép, a beépíthetőség és a szabályozási környezet szempontjából azonban nem mindegy, hogy milyen típusú lakóterületet választunk az otthonunk, vagy akár egy ingatlanbefektetés céljára.
- Nagyvárosias lakóterületek általában magas lakóépületekkel sűrűn beépített övezetek.
- Kisvárosias lakóterületek szintén sűrűn beépített, és elsősorban lakóövezetek. Itt azonban az épületek nem haladhatják meg a 12,5 méteres magasságot.
- Kertvárosias lakóterület már más képet mutat. Aki a laza beépítésű, nagy kertes környezetet kedveli, annak mindenképp ebben a típusban érdemes gondolkodnia.
- Falusias lakóterület jellemzően alacsonyabb épületekkel és nagyobb telkekkel rendelkezik, a hagyományos falusi életformát támogatva.
Üdülőövezetek
Az üdülőövezetbe természetesen pihenni és kikapcsolódni érkezik az ember, és ennek megfelelően nem célja a lakó rendeltetés kielégítése.
- Üdülőházas üdülőterület ingatlanjai több napos, üdülési célú tartózkodásra szolgálnak. Gondoljunk itt például a táborokra és kempingekre, amelyek több üdülőegységet foglalnak magukba. Az épületek mérete, kialakítása és infrastrukturális ellátottsága is ehhez illeszkedik.
- Hétvégi házas üdülőterületen olyan, maximum 6 méter magas épületek helyezhetők el, amelyek legfeljebb két üdülőegységet, apartmant foglalnak magukba.
Külterület és Zártkert
Míg a belterület a település beépíthető területeit tartalmazza, a külterület ugyanúgy a település közigazgatási területéhez tartozik, de annak természetközeli részét foglalja magába. Elsősorban a mezőgazdasági, erdőművelési és vízgazdálkodási területekre kell itt gondolnunk, ugyanakkor hasonlóan külterületen helyezkednek el a különleges célt szolgáló területek - például hulladéktelep, vízmeder, bánya stb.
Ez a telektípus a háztáji gazdaságokból nőtte ki magát az ’50-70-es években, eleinte hobbikertté, majd hétvégi telekké és nyaralóvá. Magyarországon mintegy 1,15 millió ilyen zártkert található, amelyek - az elhelyezkedésük miatt - a külterülethez tartoznak. A zártkertek beépítése gyakran korlátozott, és nem minden esetben engedélyezett az állandó lakhatás. Emellett a közművek hiánya is problémát jelenthet.
Mi határozza meg az egyes építési övezetek előírásait?
Az építési övezetek előírásait az önkormányzatok által megalkotott rendelet, a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ vagy HESZ) írja elő.
Melyek a legfontosabb építési övezetekre vonatkozó előírás fajták?
- A legnagyobb beépítettség mértéke: Ez az egyik legfontosabb mutatószám. Ha például egy telek mérete 700 nm és a beépítettség mértéke max. 30%, akkor a telken az épület(ek) legfeljebb 210 nm-t foglalhatnak el a telek teljes területéből.
- Beépítés módja: Az előírás meghatározza, hogy az adott építési övezetben milyen beépítési módot kötelező alkalmazni (pl. szabadon álló, oldalhatáros, ikres, zártsorú).
- Legkisebb kialakítható telekméret
- Legkisebb kialakítható telekszélesség
- Legkisebb zöldfelület mérete
- Legnagyobb megengedett épületmagasság
Ezeknek a fogalmaknak a pontos meghatározását a TÉKÁ-ban és a Helyi Építési Szabályzatban érdemes keresni.
Miért fontos tudni egy ingatlan építési övezeti besorolását?
Egy építési övezetnek előírásai vannak, amelyek az építkezés és bővítés kereteit és sok esetben korlátait határozzák meg. Egy ingatlan értékét jelentősen befolyásolja, hogy milyen övezetbe van besorolva és ennek megfelelően milyen építmény vagy építmények építhetők fel rajta. Nagyságrendbeli különbség van egy 3%-os beépítettséget megengedő üdülőövezeti és egy 30%-ot megengedő kertvárosias lakóövezeti ingatlan ára között.
Sokan későn, az ingatlan megvásárlása után, amikor építkezni, bővíteni akarnak, akkor döbbennek rá ennek a jelentőségére.
Hogyan tudhatod meg egy konkrét ingatlan építési övezeti besorolását?
Íme az útmutató lépésről lépésre:
- Tudd meg a helyrajzi számot! Saját ingatlanod helyrajzi számát a tulajdoni lapon találod. Ha pedig vásárolsz, akkor magától az eladótól vagy az ingatlanostól próbáld első körben megtudni!
- Szerezd meg az adott település vagy kerület Helyi Építési Szabályzatát! A Helyi Építési Szabályzatot (HESZ) általában a település vagy kerület honlapján, a rendeletek között találod meg. A Nemzeti Jogszabálytárban, azon belül is az Önkormányzati rendeletek között is rákereshetsz.
- Keresd meg a térképet is! A Helyi Építési Szabályzat valamelyik mellékletében keresd meg azt a térképet, amely mutatja az általad keresett helyrajzi számot! Ott meg fogod találni az adott helyrajzi számra vonatkozó építési övezeti besorolást.
- Keresd meg a jelmagyarázatot is! A térkép értelmezéséhez fontos lehet a Helyi Építési Szabályzat jelmagyarázata, amely általában az egyik melléklet.
- Alaposan tanulmányozd át a HESZ-t! Különös tekintettel a rád vonatkozó építési övezet előírásait, továbbá azokat az egyéb szabályozási elemeket is vedd figyelembe, amelyeket a térkép mutat (pl. tájképvédelmi terület, Natura 2000 terület stb.).
A Helyi Építési Szabályzat és annak mellékletei alapján meg tudod határozni az ingatlan építési övezeti besorolását, az arra vonatkozó övezeti előírásokat, sőt a további rá vonatkozó egyéb szabályozási elemeket is.
Amennyiben gondot okoz egy konkrét ingatlan építési övezeti besorolásának a meghatározása, keresd ki a Google segítségével az adott település építésügyeiben eljáró hatóság elérhetőségét! Tapasztalatom szerint készségesen válaszolnak.
A telek beépíthetősége nem csupán egy száraz jogi fogalom, hanem a jövőd záloga, egy olyan alap, amelyre építheted álmaid otthonát vagy befektetésedet. A telek beépíthetősége nem csak azt jelenti, hogy hány százaléka építhető be és mekkora az épület magassága. Rengeteg más szempont is befolyásolja, és mindegyik jelentősen meghatározza egy eladó telek értékét. Az építési szabályok olyanok, mint egy láthatatlan keret, amely meghatározza, milyen épületet építhetsz egy telekre.
A telek mérete alapvetően meghatározza, hogy milyen méretű és milyen típusú épületeket lehet rá építeni. Egy nagyobb telek több lehetőséget kínál. A beépítettség mértéke az a mutató, ami megmondja, hogy a telkednek hány százalékát építheted be. A szintterületi mutató azt mutatja meg, hogy a teljes telek területéhez képest mennyi az épületek összterülete. Az épületmagasság nem csak az épület tényleges magasságát jelenti, hanem azt is, hogy milyen magasra építhetsz egy adott telken. Nem mindegy, hogy milyen célra használod az telket és rajta az épületet! Egy lakóövezetben például nem építhetsz ipari létesítményt. Mindig tájékozódj, hogy milyen épülettípusok és funkciók megengedettek az adott területen.
Az épületek közötti távolság, az úttól való távolság, vagy akár a szomszédos telkekkel való távolság is fontos tényező. Ezek a távolsági előírások biztosítják, hogy az épületek között elegendő hely legyen. Az építési hely meghatározza, hogy az épületet pontosan hova helyezheted a telken. A zöldfelület nem csak esztétikai szempontból fontos, hanem a környezetvédelem és a városi klíma szempontjából is.
A telek közművesítettsége is lényeges tényező, ugyanis a telek közművesítési költségei jelentős összegeket tehetnek ki. Célszerű, hogy a vásárló a vétel előtt tájékozódjon a telek közműves ellátásáról, mert csak annak ismeretében tudja kikalkulálni a bekötés költségeit.
tags: #xxii #lakoovezeti #telek