Záloghitel és jelzáloghitel közötti különbség, használatuk és feltételeik

A jelzáloghitelek és a személyi kölcsönök összehasonlítása során fontos megérteni, hogy mindkettő banki finanszírozási eszköz, amelyet különböző célokra lehet használni, de tartozásbiztosításuk módja és a fedezet típusa jelentősen eltér. A zálogjog és a jelzálogjog olyan jogi eszközök, amelyeket gyakran használnak hitelek és kölcsönök biztosítására, és a fedezetként bevont ingatlan vagy ingó tárgy érdekében kerül bejegyzésre vagy megterhelésre az ingatlan-nyilvántartásba vagy zálognyilvántartásba.

Mit használhatunk fel hitelként?

A jelzáloghitelek igényléséhez - a lakáshitelek pedig ilyenek - mindenképpen szükség van megfelelő, a bank által elfogadott ingatlanfedezetre. A fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke alapvetően meghatározza a felvehető hitel összegét. Önerő nélkül is felvehető jelzáloghitel, de ebben az esetben egy vagy több másik ingatlant - pótfedezetként - is be kell vonni. Ezek együttes becsült forgalmi értékének 80%-a vehető fel hitelként. Például egy 100 millió forint értékű ingatlan mellett van egy 50 millió értékű további ingatlanfedezet, akkor elméletileg 120 millió forint jelzáloghitelt kaphatunk, vagyis a vásárlás akár önerő nélkül is megvalósítható. (Természetesen ehhez az adós és adóstársa együttes jövedelme is elbírja a hitel havi törlesztőjét.)

A személyi kölcsönök igényléséhez viszont nincs szükség ingatlanfedezetre. Ha megfelelünk az alapvető követelményeknek - például nem vagyunk negatív státusszal nyilvántartva a KHR adatbázisban, nincs köztartozás, van legalább 3-6 hónap folyamatos munkaviszony, nincsen próba- vagy felmondási idő alatt - akkor igényelhetünk személyi kölcsönt.

Mire használható a pénz?

A jelzáloghiteleknél több hitelcél közül választhatunk, attól függően, mire költenénk a kapott összeget. Vannak szabad felhasználású jelzáloghitelek is, ahol az adós bármire költheti a pénzt, felhasználást pedig utólag igazolni nem szükséges. Ugyanakkor ezek kamata jellemzően magasabb, mint a lakáscélú konstrukcióké. A személyi kölcsönök esetében a szabad célú termékek a legnépszerűbbek, de lakásfelújításra vagy hitelkiváltásra is felhasználhatók.

Induló költségek és a futamidők

Egy átlagos, például 20 millió Ft összegű jelzáloghitel 20 éves futamidővel induló kamata gyakran 5,85%-ról, míg szabad felhasználásra ezt a legkedvezőbb ajánlat szerint 7,99%-ra adhatják meg. A jelzáloghiteleknél az induló költség (közjegyzői okiratba foglalás, értékbecslés, jelzálogjog bejegyzés, földhivatali díjak) 200-400 ezer forint is lehet. A személyi kölcsönök esetében általában nincs induló költség, de ha van, a hitelbírálati vagy folyósítási díj az igényelt összeg 1%-a lehet.

A futamidő tekintetében a jelzáloghitelek általában 10-30 év között mozognak, így nagyobb hitelösszegnél a havi törlesztő a visszafizetés hosszabbítása révén lefaragható. A személyi kölcsönök esetében a futamidő általában rövidebb, és a folyósítás gyorsabb lehet: akár pár órán vagy munkanapon belül rendelkezésre állhat a kért összeg.

JTM és jövedelmi feltételek

Az igényelhető hitelösszeget alapvetően a nettó igazolt jövedelem nagysága befolyásolja, mivel a Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) korlát szerint a havi törlesztő nem haladhatja meg a jövedelem meghatározott részét. Például egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél vagy egy fix kamatú személyi kölcsönnél 600 ezer forint alatti jövedelemnél legfeljebb 50% lehet a hiteltörlesztő, míg 600 ezer forinttól 60%-nál felpattan az adósságfék.

Mi a különbség a zálogjog és a jelzálogjog között?

A zálogjog egy általános biztosíték, amely lehet ingó vagy ingatlan, és a tartozás visszafizetésének biztosítására szolgál. Ha nem fizetjük vissza a tartozást, a hitelező a zálogtárgyból kielégítheti követelését, vagyis eladhatja azt. A jelzálogjog ennek speciális fajtája: ingatlanon alapuló, bejegyzett jelzálogjog, amelyet a földhivatalnál jegyeznek be. A zálogtárgy akkor marad a tulajdonosé, de a jelzálogjog alapján bizonyos esetekben a bank jogosult a fedezeten eljárni.

Az újabb jogi keretek közé tartozik a 2016-os módosítás, amely az önálló zálogjog bevezetését írta elő. Ez a változás a zálogkötelezettek terhét nem növelte, és nem jár díjjal. A módosítás célja a jelzáloghitelek refinanszírozásának stabilabb garanciáinak megteremtése volt.

Hitelintézeti folyamat és ajánlatok összehasonlítása

A lakáshitel igénylésének folyamatát érdemes több ajánlattal megközelíteni: legalább három lakáshitel konstrukció tételes ajánlatát érdemes bekérni, és ezt alaposan átnézni. Vegyük figyelembe, hogy a bankok saját kockázatkezelési szabályaik alapján szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak a minimális önerő és a fedezet értékelése során. A CSOK és egyéb állami támogatások beszámítása jelentősen javíthatja az önerő helyzetét, és pótfedezet bevonása esetén is lehetséges a hitel elnyerése.

Bevezetésként fontos tudni: az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog, haszonélvezeti jog, használat joga, szolgalmi jog és jelzálogjog keletkezésére, módosulására vagy megszűnésére vonatkozó szerződés csak közjegyző vagy ügyvéd közreműködésével jöhet létre olyan formában, amely joghatást vált ki az ingatlannyilvántartásban.

Összefoglaló és praktikus észrevételek

A jelzáloghitelek esetében a fedezetként bevont ingatlan vagy ingók értéke és a JTM határozza meg a felvehető hitel összegét és a törlesztő terhelését. Az ingó jelzálogjog tervezett kiterjesztése esetén fontos a sajátosságok figyelembe vétele: az ingóságok sokfélesége és a nyilvántartások sajátosságai miatt a dologi jogi követelmények differenciált szabályozást igényelnek. A pénz és értékpapír esetében pedig speciális szabályok szükségesek a forgalomképesség és a zálogjog elkerülése érdekében.

Infografika: A jelzáloghitelek és személyi kölcsönök fő jellemzői és összehasonlítás

Enyhültek a jelzáloghitel elengedés feltételei

Az ingatlanvásárlásnál a jogi és pénzügyi folyamatok során a banki és közjogi környezet összefüggéseit figyelembe véve érdemes előre tervezni: a CSOK, a falusi CSOK és a CSOK Plusz különböző lehetőségeket kínálnak a gyermekes családok lakáscéljainak támogatására, illetve a hitelfelvétel feltételeinek javítására.

Hogyan döntsön az igénylő? Kérjen legalább három részletes ajánlatot, gondolkodjon át többször, és szükség esetén kérdezzen szakértőket vagy ügyvédet a jogi kifejezések érthetőségéért. A hitelnyújtás mértéke és a fedezet értékelése meghatározó tényezők a személyes finanszírozási döntésben.

tags: #zalog #es #jelzalog #kozotti #kulonbseg