10 éven belül eladható-e hitellel terhelt ingatlan: részletes útmutató a folyamatokról
Ez a cikk a hitellel terhelt ingatlanok eladásának jogi és gyakorlati lépéseit foglalja össze. A hivatalos tartozásigazolás beszerzése, a végtörlesztés és a törlés engedélye, valamint a tulajdonjog bejegyzése közötti sorrend kiemelten fontos, hiszen ezek határozzák meg, miként lehet biztonságosan értékesíteni egy jelzáloggal terhelt ingatlant.
Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása - az első lépés
Az eladónak a jelzálog törlése érdekében először is be kell szereznie a banktól egy hivatalos tartozásigazolást (ún. banki igazolás), amely tartalmazza a fennálló tőketartozás összegét, a végtörlesztés napjáig fizetendő kamatokat és díjakat, valamint a törlesztéshez szükséges bankszámlaszámot. Ez az igazolás általában 30 napig érvényes, ezért az eladási folyamatot ehhez kell időzíteni. A fennálló tartozás egy összegű visszafizetése esetén az Adós köteles a végtörlesztési szándékát írásban bejelenteni a Hitelezőnek.
A vevő tájékoztatása és a szerződés előkészítése során fel kell tüntetni a teher pontos megnevezését, a fennálló tartozás összegét, és a szükséges tehermentesítés eljárását. Az eladó köteles tájékoztatni a vevőt arról, hogy az ingatlan jelzáloggal vagy elidegenítési tilalommal terhelt.
Második lépés: a vevő tájékoztatása és az adásvételi szerződés előkészítése
Az eladó köteles az adásvételi szerződésbe pontosan beépíteni a tehermentesítés folyamatát:
- A vételár egy része a banknak kerül közvetlenül kifizetésre a fennálló hitel kiegyenlítésére. A fennmaradó vételár az eladóé, jellemzően ügyvédi letétbe kerül a tehermentesítés befejezéséig.
- A tehermentesítéshez kapcsolódó adminisztrációs díjak a bank felé fizetendők, és ezeket a szerződésben érdemes részletezni a költségviselésnél.
- Ha a vevő is hitelből vásárol, a bankok közötti egyeztetés akár 1-2 hétig is eltarthat.
Harmadik lépés: a vételár kifizetésének és a törlésnek a sorrendje
Ingatlan eladásakor a vételárból a hitelt ki kell fizetni a végtörlesztés igazolásával és a törlési engedéllyel együtt. A földhivatal csak ezeket követően törli a jelzálogot és az elidegenítési tilalmat. A vevő a vételárat nem közvetlenül az eladónak fizeti, hanem vagy a bankhoz kerül, vagy részben letétbe helyezik, a fennálló tartozás kiegyenlítésére.
Ha a vevő is hitelből vásárol, a bankok közötti egyeztetés sajátos menetrendet követ: a végtörlesztési szándékot és a törlési engedély kiadását a bankok közötti koordináció biztosítja. A folyamat különösen érdemes előre rögzíteni a szerződésben.
Negyedik lépés: az ingatlan tehermentesítése
A földhivatal a törlési engedély alapján törli:
- a jelzálogjogot,
- az elidegenítési és terhelési tilalmat.
Ezután az ingatlan tehermentessé válik, és megtörténhet a tulajdonjog bejegyzése a vevő javára.
Ötödik lépés: a tulajdonjog bejegyzése
Az eladó(k) kölcsönnel megvásárolt ingatlan esetén köteles(ek) a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedélyt ügyvédi letétbe helyezni, és annak letéti igazolását a bank felé megküldeni. Az ügyvéd csak akkor nyújthatja be a földhivatalhoz, ha a vételár (illetve a hitelösszeg) teljes egészében megfizetésre került. A vevő tulajdonjoga a földhivatali bejegyzéssel válik véglegessé. A bejegyzéshez szükséges dokumentumok: ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés, banki törlési engedély, bejegyzési engedély az eladótól.
Az ingatlan hitellel terhelt: Otthon Start, CSOK
Ha az ingatlan CSOK Plusz vagy Otthon Start támogatással terhelt, az eladáshoz nemcsak a bank, hanem a vármegyei kormányhivatal előzetes írásos engedélye is szükséges. Emellett a vevő hitelének folyósítása és a törlés időzítése kulcsfontosságú.
Mi a helyzet akkor, ha a vevő is hitelből vásárol?
Ha az eladó hitellel terhelt ingatlant ad el, és a vevő is hitelből vásárol, a hitelező Folyósítási Nyilatkozatot állít ki az eladó bankja részére. Az ügyvéd csak a folyósítás után nyújthatja be a bejegyzési engedélyt, és a vételárból a banki tartozás kifizetése után történik meg a törlési engedély kiadása. A bank előírja, hogy a törlési engedély elbírálása a földhivatali ranghelyben is megelőzze az új jelzálog bejegyzését, biztosítva a fedezet folyamatoságát.
Nézzünk meg néhány részletkérdést a gyakorlati eladásból
- A „fennálló törlesztőrészletek összeg” és a „fennálló tőketartozás” fogalmai különböznek: az előbbi a jövőben fizetendő részletek összegét jelenti, míg az utóbbi a fennálló tőkerészt mutatja. Előtörlesztésnél gyakran a fennálló tőketartozás kerül kiegyenlítésre.
- A foglaló összege nem szabad, hogy túlzott legyen, ha még folyamatban van a tehermentesítés. A szerződésben rögzítsétek a tehermentesítés határideit és a késés esetén várható következményeket.
- Ha az adásvételi szerződésben előre rögzítik, hogy a vételár melyik részét fizetik a bank felé és melyiket kapja az eladó, az nagyban csökkenti a későbbi vitákat.
Összefoglaló lépések
- Szerezd be a banki igazolást a fennálló tartozásról és a végtörlesztés feltételeiről.
- Tájékoztasd a vevőt és készítsd elő az adásvételi szerződést a tehermentesítés pontos lépéseivel.
- Rögzítsd az adásvételi szerződésben a vételár sorrendjét: bank felé történő kiegyenlítés, letétbe helyezés, törlés és végül bejegyzés.
- Indítsd el a tehermentesítést: a bank kiadja a törlési engedélyt a fedezet törléséhez.
- A földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot a vevő javára, miután minden feltétel teljesült.
Sok érintett téma a CSOK, Babaváró és Otthon Start kontextusában
Az állami támogatások összetett jogi környezetet teremtenek jelzáloggal terhelt ingatlanok esetében. A CSOK, az áfa-visszatérítés és a Babaváró kutatott példák, melyek befolyásolhatják a tehermentesítési időket és a hasznosítható tehermentesítési megoldásokat. A jogszabályi háttér folyamatosan módosulhat, érdemes szakértő ügyvéd vagy ingatlanközvetítő segítségét kérni a konkrét helyzetre szabott tanácsért.
Infografika és vizuális segédletek
Gyakran ismételt kérdések
Ha a vevő hitelből vásárol, milyen gyors lehet a törlés? A bankközti egyeztetés 1-2 hétig is elmehet, különösen, ha a vevő is hitelből finanszírozza vásárlását. Ha a vevő előre fizeti a fennálló tartozás összeget, a törlés gyorsabb lehet. A konkrét időtartam a banki és földhivatali folyamatoktól függ.
Mikor érdemes előminősítést kérni? Mielőtt a foglalót kiadnád, hogy mennyi hitelre számíthatsz, és várhatóan mekkora összegek szükségesek. Az előminősítés segít időben átlátni a reális lehetőségeket és a szükséges igazolásokat.
Meta leírás és kulcsszavak
tags: #10 #even #belul #eladhato #e #hitellel