Kiskorú gyermek tulajdonában lévő ingatlan vásárlása és annak jogi kockázatai
Gyakori, hogy a szülők kiskorú gyermekük részére vásárolnak ingatlant, hogy gyermek jövőjét megalapozzák. Szintén előfordul, hogy azért kerül a gyermek nevére az ingatlan, hogy később ez a vagyontárgy védve legyen a szülők adósságai miatti végrehajtásról. Bármilyen okból is kerülne a gyermek nevére az ingatlan, érdemes előtte végiggondolni, hogy milyen következményei lehetnek a jövőben a gyermek ingatlanszerzésének, például hogyan lehet a kiskorú gyermek nevére íratott ingatlant szükség esetén értékesíteni?
Ki számít kiskorúnak és hogyan hat a cselekvőképesség?
Kiskorúnak az a személy minősül, aki a 18. életévét nem töltötte be. A 14 életévét be nem töltött gyermekek nevében eleve csak a törvényes képviselőjük tehet nyilatkozatot, ők önállóan érvényes szerződést nem köthetnek. A 14 évét betöltött kiskorú már bizonyos, törvényben meghatározott ügyleteket teljesen önállóan, szülői közreműködés nélkül is megköthet, például köthet olyan szerződéseket, amelyekkel kizárólag előnyt szerez; rendelkezhet munkával szerzett jövedelmével, annak erejéig kötelezettséget vállalhat; ajándékozhat, amennyiben az ajándék szokásos mértékű. A többi ügyeletnél viszont a törvényes képviselő hozzájárulása szükséges. A hozzájárulás a szülő által előzetesen vagy utólag is megadható. Hozzájárulás hiányában viszont a 14. életévét betöltött kiskorú nem köthet és nem írhat alá jognyilatkozatot olyan ügyletekre, amelyeknél szükség van törvényes képviselő hozzájárulására.
Hogyan érinti a kiskorú tulajdonszerzése a jogi képviseletet?
Fentiek alapján a kiskorú tulajdonszerzése esetén főszabályként a szülő jár el a gyermek nevében a szerződéskötésnél. Abban az esetben, ha a szülők a gyermek nevére vesznek ingatlant, de a saját pénzükből, akkor a gyermek tulajdonszerzésének nincsen akadálya. Más a helyzet akkor, ha a gyermek részére vásárolt vagy ajándékozott ingatlanon teher található, például jelzáloggal terhelt az ingatlan: ilyenkor a gyermek tulajdonához a gyámhatóság jóváhagyása szükséges.
Mikor szükséges gyámhatósági jóváhagyás?
Az ingatlan teherrel való megszerzése alól kivétel az, ha az ingatlan ajándékként, teljesen tehermentesen kerül a gyermek tulajdonába. A gyámhatóság hozzájárulása szükséges, ha:
- nem tehermentes ingatlanszerzés történik,
- kiskorú ingatlanának átruházása történik,
- kiskorú ingatlanának megterhelése (haszonélvezet alapítása),
- kiskorú vagyontárgyáról való rendelkezés meghaladja a meghatározott összeget.
A gyámhatóság csak akkor adja meg a hozzájárulást, ha az ingatlan átruházása a gyermek érdekében áll. Ennek folyamata általában lehetővé teszi a gyermek érdekének előtérbe helyezését, és gyakran kizárja, hogy a gyermek ajándékot vagy értékesítést kizárólag a szülők adósságainak rendezésére használjon fel.
Hogyan zajlik a gyámhivatal előtti eljárás?
Az eljárás az illetékes járási (kerületi) gyámhivatalnál indul, amelynek területén a gyermek szülői felügyeletet gyakorló szülőinek lakóhelye található. A kérelemhez mellékelni kell az adásvételi szerződés eredeti példányát és a megfelelő tartalmú kérelmet, továbbá szükség van a 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványra. A gyámhivatal megvizsgálja, hogy a jognyilatkozat a gyermek érdekében áll-e, és érdekellentét esetén eseti gyámot rendel ki. A hatóság általában 60 napos határidőn belül dönt, de akár hosszabbodhat is meghosszabbodó körülmények miatt.
Ha a gyámhatóság hozzájárul, a beérkezett adásvételi szerződés az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatal) kerül, ahol az eljárást felfüggesztik a végleges gyámhivatali döntés meghozataláig. A földhivatal 60 napos határidővel dolgozik, gyorsított eljárás esetén 30 nap áll rendelkezésre. A gyámhivatal által adott hozzájárulás visszaható hatállyal érvényes a szerződés megkötésére, amikor a határozat véglegessé válik.
Hitelkérdések és haszonélvezet
Kiskorú nevére történő lakásvásárlás esetén forint alapú lakáshitel igénylése lehetséges, deviza alapú hitelek jelenleg nem érhetők el. A hitelügyletben a szülők adósokként vesznek részt, és ők fizetik a havi törlesztést. Haszonélvezeti jog alapítása esetén a szülők a lakást az élettartamuk alatt használhatják a gyermek tulajdonában azonban a jogi rendelkezés a gyámhatóság felügyelete alá kerül. Az eladást vagy terhelést kezdeményező tevékenységet a gyámhivatal felügyelete alatt kell végezni.
Mi történik az eladás vagy átruházás után?
Ha a gyermek tulajdonában lévő ingatlant eladják, a vételár a gyermek érdekében használható fel, és a gyámhatóság felügyelete alatt kerül jóváhagyásra. Ha azonban a szülők az eladott ingatlan helyett újat vásárolnak, az új ingatlanban a gyermek tulajdonrészét az eredeti érték megfelelő arányban meg kell adni a gyermeknek. Az újabb ingatlan megvásárlásához szintén szükség lehet gyámhivatali hozzájárulásra, és a szerződés érvényességének feltétele lesz a gyámhivatali hozzájárulás.
Haszonélvezeti jog a szülők részére
Gyakran előfordul, hogy a szülők a gyermek nevére vett ingatlanra haszonélvezeti jogot alapítanak. Ennek legfontosabb előnye, hogy lehetővé teszi a szülők számára az ingatlan korlátozásmentes használatát abban az esetben is, ha később a gyermekkel a kapcsolatuk megromlana. Haszonélvezeti jog alapján a szülők az ingatlanukat életük végéig használhatják, de a gyermek vagyona így is védett, és a gyámhatóság felügyelete alá kerül.
Öröklési és vagyonszerzési kockázatok
A kiskorú nevére adott ingatlan ajándékozása nem jelenti az öröklési jog teljes körű kivonását. A kötelesrész és az osztályrabocsátás szabályai megvédik a többi törvényes örököst. A kötelesrész 10 évre visszamenőleg figyelembe veendő, így a 10 év alatti időszakban adott ajándékok értékét is hozzá kell számolni a kötelesrész alapjához. Az osztályrabocsátás esetén, ha több örökös van, az ajándékozott örököstárs köteles a kapott értéket a hagyaték értékéhez hozzászámítani.
Gyakorlati példák és tippek
A gyakorlatban a gyámhivatal feladata a gyermek érdekének védelme. Például megtagadhatja a hozzájárulást olyan esetekben, amikor a vételár a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Ugyanakkor a vételár befolyt összegét a gyermek javára kell felhasználni, gyakran gyámhatósági fenntartásos betétben, hogy biztosítsa a gyermek érdekét. Ha a szülők eladásra és új ingatlanra gondolnak, a gyámhivatal azt is mérlegeli, hogy a gyermek lakhatása biztosított-e az események során. A szülőknek figyelembe kell venniük, hogy az ingatlan a gyermek vagyonának része marad, és a rendelkezési jogukat a gyámhivatal korlátozza.
Összegzés
A kiskorúak ingatlanvásárlása és -értékesítése speciális jogi eljárásokkal és gyámhatósági jóváhagyásokkal jár. A gyámhivatal feladata a gyermek érdekének védelme, az eseti gyám kirendelése pedig az érdekellentétek feloldását szolgálja. A folyamat lehet, hogy bonyolult és hosszadalmas, de a jogszabályok betartása és a szükséges dokumentáció beszerzése segíti a gördülékeny végrehajtást. Ha kérdése van, keresse szakértő irodánkat - segítünk minden lépést végigvinni a gyermek érdekében.
tags: #14 #eves #fogyatekos #gyermek #ingatlan #vasarlasa