Terézváros: Az Airbnb korlátozásának kihívásai és következményei
Sok európai város felismerte, hogy a lakhatási válságot mérsékelheti az Airbnb szabályozásával. A legnagyobb jelentőségű a nyári barcelonai kezdeményezés, miszerint 2029-től teljesen betiltják a városban az Airbnb-t, most pedig Terézváros is ugyanerre a lépésre készül a vasárnap zárult helyi szavazás után.
Az önkormányzat által rendezett népszavazás, valójában reprezentatívnak sem nevezhető közvélemény-kutatás eredménye az volt, hogy 20,52 százalékos részvétel mellett a voksolók 54 százaléka szavazott igennel a tiltásra. Ez ugyan nem kötelező érvényű helyi referendum volt, az eredmény alapján a képviselő-testületi döntést követően mégis helyi rendeletben tilthatják be a rövid távú lakáskiadást Terézvárosban.
A Republikon Intézet elemzése szerint a terézvárosi helyzet semmiképp sem egyszerű. A kerületben ugyanis valóban sok a lakhatás szempontjából kihasználatlan ingatlan - minden tizedik kerületi lakás Airbnb-s és minden ötödik budapesti Airbnb-s ingatlan terézvárosi -, ám a tiltást előrevetítő szavazás következményei súlyosak lehetnek. Mellesleg a többségi álláspont sem biztos, hogy elégséges legitimáció lesz a lakosság számára egy ilyen drasztikus tiltás bevezetéséhez.
A szavazást a tiltás támogatói nyerték, ám ennek a legitimitása gyengébb, mint egy hivatalos helyi népszavazásnak - figyelmeztet az elemzés. Akkor is így van ez, ha a 20 százalék feletti részvételi arány meghaladja a Karácsony Gergely által indított 2023-as fővárosi “lakógyűlés” 9, és a tavalyi újabb, 2 százalékos részvételi arányát, de a 2018-as, a kötelező záróráról szóló VII. kerületi szavazás 16 százalékos értékét is.
Ahogy azt az októbertől újrázó momentumos Soproni Tamás polgármester előre közölte, a szavazás alapján a helyi szabályozás módosítását kezdeményezi a képviselő-testületnél. Ám a Republikon-elemzés szerint a tiltás mellé szükség lenne valamilyen, az egykori Airbnb-ket a hosszútávú lakáskiadás piacára átterelő szabályozásra is, hiszen így lehetne növelni az albérletek számát, mérsékelve az árakat. Valamilyen elképzelése erről amúgy van az önkormányzatnak, legalábbis Soproni Tamás polgármester már utalt rá, hogy ha hirtelen több lakás kerülne a hosszú távú albérleti piacra, akkor készek arra, hogy akár egy lakásügynökséggel segítsék ezeknek a kiadását. Igaz, fővárosi mintára a piaci árnál valamivel kisebb bérleti díj garantált.
A Republikon Intézet elemzése felhívja a figyelmet arra is, hogy a körvonalazódó tiltó szabályozás szigorúságának elsődleges oka a centralizált önkormányzati rendszer, ami a tiltáson kívül nem hagy más eszközt az önkormányzatok kezében, egy ilyen erős intézkedés viszont megoszthatja a kerületi lakosokat.
Az elemzés emlékeztet: a 2010-es évek egyik legtöbbet tárgyalt közgazdaságtani kifejezése a sharing economy, azaz a megosztáson alapuló gazdaság volt, és ahogy a MOL Bubi, a Green Go, a Lime, úgy az Airbnb is ezt az alapfilozófiát követi, de bírálói szerint mégis eltávolodott ettől, mert ezek a lakások lényegében szállodai szobák. A hoteleknél viszont problémásabbak. Egyrészt gyakoriak a konfliktusok a helyben lakókkal, másrészt a bérleti piacon elérhető lakások számát csökkentik, ami túlkereslethez és az albérleti díjak növekedéséhez vezet. Ezért sokan az Európa nagyvárosaiban is tapasztalható lakhatási válság egyik fő okozóját látják az Airbnb-ben.
Ami a budapesti helyzetet illeti, a probléma koncentráltan jelentkezik. Terézváros a főváros második legkisebb, de második legsűrűbben lakott kerülete. A 35 ezer lakosú kerület 29 ezer lakásának harmadában nem élnek életvitelszerűen. Az Airbnb-s adatközlő AirDNA oldal szerint a főváros 15 ezer Airbnb szállásának ötöde itt van. Az ingatlan.com adatai szerint pedig az eladásra szánt terézvárosi lakások négyzetméterára ötödével magasabb a budapesti átlagnál. A kerületben az albérletek átlagos havi díja is 10 százalékkal magasabb, mint a fővárosi átlag, és Terézvárosban a második legmagasabbak az egy négyzetméterre jutó bérleti díjak.
A Republikon Intézet elemzése szerint a terézvárosi szavazás után két mód van az Airbnb szabályozására. Vagy a szavazás eredményét elfogadva a kerület betiltja a rövidtávú szálláskiadást, amit saját jogkörében megtehet, vagy vár egy állami szabályozásra, ami viszont alapesetben országos érvényességű.
Azt, hogy ilyen készül(het) az is erősíti, hogy Szentkirályi Alexandra, a Fidesz budapesti elnöke és fővárosi politikusa éppen a terézvárosi szavazásra utalva jelentette be nemrég: figyelemmel kíséri a terézvárosi népszavazást, és javasolni fogja a kormánynak, hozzon Budapesten és akár országosan is szabályozást.
Csakhogy - hívja fel a figyelmet a Republikon Intézet - bármilyen, akár tiltó, akár megengedő központi szabályozás figyelmen kívül hagyja a helyi sajátosságokat, tehát azt, hogy a problémák nem ugyanolyan formában jelentkeznek az egyes településeken, így azok megoldása is más megközelítést kívánhat. Csak Budapesten belül is nagyon egyenlőtlen az Airbnb szállások kerületek közti eloszlása: míg például a VII. kerületben 38 ezer ingatlanra jut 4300 Airbnb, a XV. kerület hasonló számú, 38,5 ezer ingatlanára összesen 27 Airbnb-szállás jut.
A szabályozásnak azonban több módja van, nem kizárólag a teljes tiltás, amit Terézváros is tervez. Egy tavalyi tanulmány különböző szabályozási módszerek, így a kiadható napok éves számának maximalizálása, illetve a turizmustól leginkább terhelt városrészekben a teljes tiltás eredményességét hasonlítja össze.
A tanulmány szerint a két szabályozásnak különböző előnyei vannak, és a lakosság érdekét, valamint az Airbnb jelentette nyomás csökkentését a legjobban a két szabályozás egyvelege szolgálhatja.
A jogi háttér és a Kúria döntése
Nem ért véget a terézvárosi Airbnb-saga. A Magyarország legfelsőbb bírósága, a Kúria 2025 novemberében hozott döntésével elutasította a Budapest Főváros Kormányhivatala indítványát, amely a Terézváros önkormányzat 2026. január 1-től hatályos Airbnb-rendeletének törvényellenességét kérte volna megállapítani. A határozat értelmében a VI. kerületben bevezetett rendelet jogszerű.
A jogi vita hátterében az állt, hogy a kormányhivatal szerint a teljes tiltás - azaz az éves kiadható napok számának nullában való meghatározása - sértheti a kereskedelmi törvény felhatalmazását és a vállalkozáshoz való jogot.
A piaci hatások és a jövőbeli kilátások
A VI. kerületben körülbelül 2700 olyan lakás volt, amelyet korábban rövid távú kiadásra használtak - ezek a lakások most jó részben kikerültek a piacra eladás vagy hosszú távú bérbeadás formájában. A hosszú távú bérleti piacra való áttérés nem hozott egyből „látható változást az év végéhez képest”, vagyis a kilakoltatások vagy hirtelen árcsökkenések nem jelentkeztek automatikusan.
Úgy látják, hogy míg az eladási árak egyelőre nem csökkentek, a kereslet visszafogottabb, és ha „nem is csökken, nem is fog egy ideig nőni” a kerületben a lakások értéke. A tiltás eddig nem alakította át drasztikusan a VI. kerület lakáspiacát a többi belvárosi kerülethez képest: nem jelent meg hirtelen tömeges kínálatnövekedés sem az eladó, sem a kiadó lakások piacán, a tulajdonosok többsége inkább kivárt.
Az ingatlanhirdetési portál adatai szerint az eladó lakások száma ugyan valamivel jobban nőtt Terézvárosban, mint a környező kerületekben, de nem kiugró mértékben, miközben a kiadó lakások kínálata itt nőtt a legkevésbé, ami arra utal, hogy az Airbnb-s tulajdonosok egyelőre nem álltak át tömegesen hosszú távú bérbeadásra, miközben az átlagos lakáshirdetési árak növekedése a VI. kerületben mérsékeltebb volt, mint például a szomszédos VII.
A Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke, Schumicky Balázs emlékeztet, hogy korábban szakmai szervezetek, köztük a Magyar Turisztikai Ügynökség és a kormány különböző szereplői ígéretet tettek arra, hogy nem engedik a rövid távú napok számát drasztikusan korlátozni, de ezek az ígéretek nem vezettek jogszabályi módosításhoz.
A reprezentatív felmérés szerint a budapesti belvárosi lakosok többsége nem támogatja a teljes tiltást, és inkább a szigorítás bizonyos formáit tartja elképzelhetőnek - de nem a teljes kizárást.
Az egyesület javaslata szerint a turizmusfejlesztési hozzájárulást 4 százalékról 8 százalékra kellene emelni, és az ebből származó többletbevételt célzottan lakhatási célokra kellene fordítani.
Az Otthon Start program, amely első lakásvásárlóknak kínál kedvezményes hitelt, átalakíthatja az albérletpiacot is. A támogatás keretében legfeljebb 50 millió forintos, kedvezményes kamatozású lakáshitelt vehetnek fel az érintettek az első lakásuk megvásárlására, 10 százalékos önrésszel. A lakhatási költségek mérlegelésénél a vásárlás egyre vonzóbb alternatívává válhat.
A fix 3 százalékos kamatozású hitel lehetősége miatt sok bérlő vált első lakásvásárlóvá, ami csökkentette az albérletpiaci keresletet. Ha sok eddigi bérlő vásárlóvá válik, az enyhíti az albérletpiaci nyomást: több üres lakás maradhat kiadatlanul vagy a tulajdonosok a bérlők kegyeiért versenyeznek, így várhatóan mérséklődik az albérletár-emelkedés üteme, sőt bizonyos szegmensekben akár stagnálás vagy kisebb csökkenés is jöhet.
A rövid távú lakáskiadás budapesti piacán kialakult túlkínálat nem tartható fent örökké. A piaci erők előbb-utóbb kiegyenlítik a kereslet és kínálat arányát, ami konszolidációt jelent: a gyengébb, kevésbé jövedelmező szereplők kieshetnek, a kínálat csökkenhet, így a megmaradók jobb eséllyel tudnak majd profitálni.
A moratórium miatt új belépők nem jöhetnek, a meglévő felesleget pedig a piac „ledolgozza”: a kevésbé sikeres lakások lemorzsolódnak. E folyamat végére a megmaradó tulajdonosok jobb kihasználtságra és stabilabb árakra számíthatnak, hiszen kevesebb szeletre osztozik majd a tortán.
A rövid távú kiadás relatív vonzereje nőhet ahhoz képest, hogy mit lehet elérni hosszú távon. Másrészt viszont az olcsó hitel a lakásárakat is felfelé hajthatja (több vevő jelenik meg a piacon állami támogatással), ami a meglévő lakástulajdonosoknak kedvező hír vagyoni szempontból, de a belépni szándékozóknak drágább belépőt jelent.
Összességében a 3%-os hitelprogram egy új egyensúlyi helyzetet hozhat létre: kevesebb bérlő, több tulajdonos-fiatal, stabilizálódó albérletárak.
Airbnb, lakhatási válság és szabályozás – mi történik valójában a budapesti lakáspiacon?
A külön tulajdonban álló lakás használatának, hasznosításának a társasház által a szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) történő rendezése számos problémát vet fel. A bírósági gyakorlat ezzel kapcsolatosan erősen megszorítóan értelmezi a társasházakról szóló törvény azon rendelkezését, mely szerint a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a SZMSZ-ben meg lehet állapítani.
A lakásingatlan nem lakás céljára történő (például üzlethelyiség, vagy egyéb kereskedelmi cél) használatának, és az abból eredő zavaró hatásnak a korlátját a Polgári Törvénykönyv szomszédjogi szabályai jelentik.
A SZMSZ-el szembeni további követelmény, hogy abban nem lehet olyan rendelkezés, amely a lakásingatlannak nem lakás céljára történő használatához, hasznosításához, vagyis a lakásingatlannak ilyen célra történő átengedéséhez (pld. bérbeadásához) a többi tulajdonostárs hozzájárulását teszi szükségessé.
A külön tulajdonban álló lakás bérbeadás útján történő hasznosítása általában nem korlátozható és nem köthető sem a tulajdonostárs, sem a társasházi közgyűlés jóváhagyásához.
Napjainkban egyre gyakoribbá válik a lakásingatlanoknak rövidtávú bérbeadása, amely számos konfliktus forrása lehet.
A fentiekben részletezett joggyakorlat mellett ugyanis elfogadható lehet az SZMSZ-ben olyan korlátozás, amely a bérbeadás útján történő hasznosítását nem általában korlátozza, hanem annak megengedhetőségét például időtartamhoz köti.
A rövid távú bérbeadások járhatnak olyan intenzív fluktuációval és esetleg egyéb zavaró hatásokkal, amely nem összeegyeztethető a társadalmi együttélés általánosan elfogadott normáival.
Összefoglalva tehát megállapítható, hogy az SZMSZ nem tartalmazhat indokolatlan korlátokat a külön tulajdonban lévő lakás használatára, hasznosítására vonatkozóan.
A társasház közgyűlése meghatározhatja a társasház közös tulajdonban álló tárgyai birtoklásának, használatának és hasznosításának a módját.
A korlátot itt is a Ptk. jelenti.
A VI. kerületi (Terézváros) teljes Airbnb-tilalom hírére már 2024 végén csökkenni kezdett a rövid távú kiadásra szánt lakások ára az érintett környéken.
A hírek szerint az Airbnb-lakások eladási ára esik, a tulajdonosok pedig kétségbeesetten hirdetik ingatlanjaikat. Ez jelzi, hogy a befektetők egy része ki szeretne szállni, mielőtt a korlátozás hatályba lépne, ami további kínálatot jelent az eladó lakások piacán is.
Összességében a 2024 végén piacra került sok új Airbnb-lakás árleszorító hatást gyakorol.
A lakástulajdonosoknak most okosan kell stratégiát váltaniuk: a minőség javítása, a szolgáltatások bővítése és a marketing mind fontosabbá válik a megkülönböztetéshez.
A szakértők egybehangzó véleménye, hogy elsősorban a kisebb, tőkeszegény vagy gyengébb minőségű lakások tulajdonosai fogják feladni.
Akik nem tudnak versenyezni a minőségben vagy árban, és nincs tartalékuk a nehezebb időkre, azok valószínűleg feladják a rövid távú kiadást.
Felmerül az is, hogy egyes tulajdonosok profilváltással reagálnak. Van, aki hotel- vagy panzióengedélyt próbál szerezni, hogy kikerülje a magánszálláshelyekre vonatkozó tiltást. Mások a közép- és hosszú távú bérbeadás felé fordulnak.
Ugyanakkor a szakértők arra is rámutatnak, hogy sok Airbnb-re berendezett lakás nem alkalmas átalakítás nélkül hosszú távú bérletre.
Érdekes felvetés, hogy egyes kiszoruló Airbnb-sek akár üresen is hagyhatják a lakást, ahelyett hogy nyomott áron hosszú távra kiadnák.
A konszolidáció valószínű forgatókönyve tehát az, hogy a következő 1-2 évben a budapesti Airbnb-kínálat szűkülni fog valamelyest.
A moratórium miatt új belépők nem jöhetnek, a meglévő felesleget pedig a piac „ledolgozza”: a kevésbé sikeres lakások lemorzsolódnak.
A kulcs az, hogy az átmeneti időszakot hogyan vészelik át a szereplők.
2025-ben nem csak a rövid távú, de a hosszú távú lakáskiadási piacot is jelentős változás éri - méghozza egy államilag támogatott lakáshitelprogram formájában.
Az „Otthon Start” program keretében a 35 év alatti első lakásvásárlók fix 3%-os kamatozású lakáshitelt vehetnek fel legfeljebb 50 millió forint összegben, akár 25 éves futamidőre.
A program hatására jókora fizetőképes kereslet eshet ki az albérletpiacról, ami tovább lassíthatja a bérleti díjak emelkedését.
Ha sok eddigi bérlő vásárlóvá válik, az enyhíti az albérletpiaci nyomást: több üres lakás maradhat kiadatlanul vagy a tulajdonosok a bérlők kegyeiért versenyeznek, így várhatóan mérséklődik az albérletár-emelkedés üteme, sőt bizonyos szegmensekben akár stagnálás vagy kisebb csökkenés is jöhet.
Mivel a program éppen a ponthatárok kihirdetése előtt indul, az egyetemi városokban (beleértve Budapestet) is érezhető lehet: kevesebb diákbérelő jelenik meg, ehelyett nő a vevők száma ebben a szegmensben.
Fontos kiemelni, hogy ez a trend a hosszú távú kiadásra vonatkozik.
Mit jelent mindez az Airbnb-tulajdonosoknak? Egyrészt azt, hogy a hosszú távú kiadás most kevésbé vonzó alternatíva, mint korábban.
A rövid távú kiadás relatív vonzereje nőhet ahhoz képest, hogy mit lehet elérni hosszú távon.
Összességében a 3%-os hitelprogram egy új egyensúlyi helyzetet hozhat létre: kevesebb bérlő, több tulajdonos-fiatal, stabilizálódó albérletárak.
Magasabb jövedelem és hozam: Rövid távon egy lakás magasabb összesített bérleti díjat termelhet, mint hosszú távon.
A terézvárosi helyzet rávilágít a rövid távú lakáskiadás szabályozásának összetettségére és a különböző érdekek ütközésére. Bár a lakók védelme és a lakhatási válság kezelése fontos cél, a megoldásoknak figyelembe kell venniük a gazdasági következményeket és a piaci szereplők helyzetét is.
tags: #5 #kerulet #berbeadas #korlatozasa