Berleti dij rezsi jelentése és jogi vonatkozasok

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. Cikkünkben a szerző a bérleti szerződés létrejöttével és megszűnésével kapcsolatos fontos kérdéseket járja körül.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatodik könyvének harmadik része tartalmazza az egyes szerződésekre vonatkozó szabályanyagot, ahol megtalálhatjuk a használati szerződéseket. Időleges használat jogának „bírása” általában a felek konszenzusa alapján áll fenn, vagyis a jogszerű használat feltétele, hogy ebben a felek szerződésben állapodjanak meg.

A Ptk. 6:331. § (1) bekezdése értelmében a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A bérleti szerződés kapcsán a Ptk. nem határoz meg alakiságot, létrejöhet írásban, szóban és ráutaló magatartással.

Gazdasági életben jellemzően a kötelem megszűnése, vagy megszüntetése kapcsán merülnek fel jogviták, éppen ezért tartjuk fontosnak felhívni a figyelmet a bérleti szerződés megszüntetésével kapcsolatos jogi kockázatokra. A bérlet megszüntethető a felek közös megegyezése alapján, ebben az esetben a bérleti időtartamának nincs relevanciája, akár a határozott, akár a határozatlan időre kötött bérleti szerződés megszüntethető konszenzussal [Ptk. 6:212].

A Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó szabályaiból az a következtetés vonható le, hogy amennyiben a felek a bérleti szerződésben nem rögzítik annak határozott időre vonatkozó létrejöttét, úgy a felek között a szerződés határozatlan időre jön létre. A határozott időre vagy bontó feltétellel kötött bérlet a megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével megszűnik [vö. 6:116. § (2)-(3) bekezdés].

A régi Ptk. bérleti jogviszonyokban a határozott idő elteltét kezdetben kötelemszüntető tényként kezelte. Ennek megoldására a 6:338. § vezette be az automatikus átalakulást határozatlan időre, ha a tovább-használat nem tiltakozik a bérbeadó. A felek a Ptk. 6:338.§ (1) bekezdésének alkalmazását kizárhatják, vagy a használat tényleges körülményeit kötelezettséget érintő ténnyé tekinthetik.

A szerződés tartalmát a felek a Ptk. 6:59. § (2) keretei között szabadon állapítják meg, így nem kizárt, hogy a felek a Ptk. 6:338.§ (1) alkalmazását kizárják, miként a felek az idő elteltét tényleges kötelemszüntető tényként kezelhetik. A Ptk. 5:9. A jogalap nélküli birtoklás szabályai szerint a felek között a birtoklás helyzetét is megítélhetik, különösen, ha a bérleti szerződés megszűnik és a bérlő visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti.

Fontos azonban leszögezni, hogy a felek között, dolog időleges használatára vonatkozó kötelemnek, a használati díj iránti igények megítélése kapcsán a birtokos jó- vagy rosszhiszeműsége jelentőséggel bír. Amennyiben a bérleti szerződésben a felek kizárták a Ptk. A jelen cikk a Dr. Sipka Ügyvédi Iroda és a Wolters Kluwer Kft.

Ez a részlet a jogi kereteket illusztrálja: a bérleti díj és a rezsi költségének megosztása lényeges kérdés; a bérbeadó és a bérlő közötti viszonyban a költségek átruházása és a közüzemi díjak fizetése részletekbe menő, gyakorlatias kérdés.

Írásbeli szerződés és személyi adatok

1. A bérleti szerződést írásban kell megkötni, lehetőleg legalább két tanú által aláírt formában. A lakásbérlet érvényessége érdekében kötelező az írásba foglalás, és a felek kötelezettségei jogvita esetén is írásos formában értelmezendők.

2. A bérlő személyes okmányait ellenőrizni kell, és pontosan rögzíteni az adatokat. A valóság megállapítása a személyi igazolvány alapján történik. Ez szükségszerű a bérleti díjról szóló számla kiállításához, felmondás vagy jogvita esetén.

Háziállatok és lakók száma

3. Bele kell foglalni a bérleti szerződésbe, hány személy költözik az ingatlanba, és azt is, hogy vihetnek-e háziállatot, és milyen állatot. A bérbeadó alapvető érdeke a lakók személyének meghatározása, és érdemes kitérni a tartás engedélyezésére és mennyiségére vonatkozóan. Célszerű kizárni a lakás albérletbe adásának lehetőségét is.

Fizetési feltételek

4. A bérleti díj és a rezsi fizetésének módját és időpontját pontosan rögzíteni kell. A díj általában havonta kerül meghatározásra, de lehet negyedéves vagy éves is. Meg kell határozni a fizetési határidőt és a késedelem következményeit. A rezsi részletezése (áram, víz, gáz, közös költség, telefon) és az elszámolás módja legyen világosan rögzítve. A felek megállapodhatnak abban is, hogy a bérlő a közüzemi mérőórákat a nevére íratja, ezzel a bérbeadó védve van a tartozások esetén.

Követelések nyomon követése

5. Rendszeresen ellenőrizni kell a mérőórákat és a számlák fizetését. Havi-kéthavonta ellenőrzés javasolt, és a bérlő köteles igazolni a fizetést. Ezt be lehet iktatni a szerződésbe.

Kaució

6. Kérj kauciót (óvadékot), és pontosan rögzítsd a felhasználás feltételeit. A kaució biztonsági eszköz a kár, tartozás vagy jogellenes felmondás esetére. A felhasználási feltételeket részletesen rögzíteni érdemes a szerződésben. A kaució összege nem kerül a bérbeadó tulajdonába, csak a szerződésben meghatározott esetekben használható fel.

Felújítás és karbantartás

7. A felújítási, helyreállítási és karbantartási munkák elvégzésének lehetőségét, költségeit és elszámolását is tartalmazza a szerződés. Meg kell határozni, ki finanszírozza a felújítást, ki végzi a karbantartást, és hogyan számolják el a lakásra költött összegeket.

Időtartam és kiléptetés

8. Pontosan legyen meghatározva a bérlet időtartama, a felmondás lehetősége, és érdemes a bérlő részéről közjegyző előtt tett önkéntes kiköltözési nyilatkozatot is mellékelni. A határozott vagy határozatlan idő tekintetében a határozott időre kötött szerződés esetén megalapozott a hosszabb távú tervezés. A kiköltözési nyilatkozat megkönnyíti a végrehajtást a szerződés megszűnése esetén.

Birtokba adási jegyzőkönyv és lista

9. Készítsetek birtokba adási jegyzőkönyvet, és készítsétek el a berendezési és felszerelés-listát. A jegyzőkönyv rögzíti az átadás-átvétel állapotát, a közüzemi mérőórák állását és a berendezések listáját. Dokumentálható fotókkal is.

Egyéb fontos feltételek

10. Írjátok le az egyéb fontos feltételeket, például dohányzás tilalma vagy behajtási szabályok az udvaron. A feltételek a felek igényeitől és a lakóingatlan sajátosságaitól függenek. Az SZJA-trv. alapján az ingatlan bérbeadása során nem számít bevételnek a szolgáltatás díja, amelyet a bérlő a közüzemi költségek helyett vagy mellett áthárítva fizet.

A bérleti szerződésben a felek gyakran megállapodnak a rezsiköltség viseléséről és a közüzemi költségek arányáról. A bérbeadó jogosultságai között a bérlemény használatának biztosítása és a karbantartás biztosítása is szerepel. A bérlő pedig jogosult a lakást rendeltetésszerűen használni, az átadott állapot megőrzésére és a szerződés feltételeinek betartására kötelezett.

környezeti és rezsi átláthatóság infografika

tags: #a #berleti #dij #az #rezsi