A bérlővel vagy anélkül kiadás: részletes útmutató a sikeres ingatlanmenedzsmenthez

A ingatlant és az ingatlankiadást már többször megnéztük a blogon pénzügyi szempontból. Most József egy másik szempontból közelítette meg a kérdést. Ugyanis ha lakáskiadásra adod a fejed, bizony nem csak pénzügyi vetülete lesz a dolognak, hanem emberekkel is kell foglalkoznod. Ha szerencséd van, jó bérlőid lesznek. Ha nincs, akkor sok gondod támadhat belőle.

Az élet gyakorlata szerint a bérlői viszony sokkal többet árul el egy ingatlanról, mint bármi más: a problémák, a fegyelem és a közös érdekek összehangolása mind hozzátartozik a hosszú távú megtérüléshez. A cikkben bemutatott példák azt illusztrálják, hogy a bérbeadóknak és a bérlőknek egyaránt felkészültnek kell lenniük a váratlan helyzetekre: dílerrel, alkoholistával, beteg gyerekes családdal, berepülő párral, családi problémákkal és más egyéb kihívásokkal találkozhatnak.

Miért nem mindegy a bérlő típusa?

A látszatembereken kívül a környezetünkben sokak nettó vagyona 500-1000M között mozog, ami alapján sokan ehhez a szinthez mérik életszínvonalukat. A valóság azonban az, hogy nem a pénz mennyisége, hanem a vágyaik viszonyulása az életszínvonalhoz adja a nyugalmukat - sokszor még egy kis költés is elég lehet ahhoz, hogy a bérbeadók komoly költségekkel és kockázatokkal szembesüljenek.

Az állandó problémák között szerepel a közös képviseleti testületek működése, a vízcső-szerelés, a szennyvízproblémák és a karbantartási költségek, amelyeket a bérlő által okozott eseményekre és a közüzemi díjakra is figyelemmel kell kezelni.

Konkrét példák a mindennapokból

A bérlő fizetett rendesen, majd a rendőrség beavatkozott a lakásnál.
Az alsó szomszéd alkohlistas, aki a biztosítótól felvette az összeget az ázásra, majd elitta.
Betegség vagy fogyatékosság miatti élethelyzetek is előfordulnak a bérlők körében.
A beköltöző párkapcsolati problémák, vagy a járó közösségi zavarók hatása a lakásra.
A szennyvízvezeték problémák és az összeduguló WC-k javítása komoly fejtegetéseket igényelhet több lakás esetében.
AirBnb-hatások, turistamozgás pozitív és negatív oldalai egyaránt megjelennek egy tömbön belül.

Az egyes esetek tanulsága: a „problémamentes” bérlet csak részben igaz, mert a lakás bérbeadása nem teljesen passzív befektetés. Sokan nincsenek felkészülve a bérlőkkel járó napi feladatokra és váratlan költségekre.

Eladható-e közvetlenül bérlővel?

Igen, előfordulhat eladás bérlővel is: a bérleti jogviszony tartalommal növeli a lakás értékét, különösen, ha a bérleti szerződés rendezett és a bérlő fizetőképes. Ugyanakkor a vevőkör és a piaci valóság azt mutatja, hogy a rendetlen vagy kényes állapotú ingatlanok kevésbé vonzóak, és az eladási ár gyakran kiegyenlítődik a várható felújítási költségekkel. A döntés mérlegelésénél fontos a korrekt megtekintés, a valós állapot bemutatása és a kibocsátási feltételek tisztázása.

Mit érdemes tudni a jogi oldalról?

Fontos tudni, hogy a lakás eladása önmagában nem szünteti meg a bérleti jogviszonyt: a Ptk. alapján az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe, és a bérleti szerződést a megállapodások szerint kell teljesíteni. Ha kiürítés mellett döntünk, először fel kell mondani a szerződést. Bérlővel hirdetni üzleti logika: befektetőknek ideális, mert azonnal termel a lakás, nincs üres állás. Ugyanakkor a megtekintések és a birtokbaadás kezelése mindig etikus és jogi keretek között történjen.

Hogyan növelhető az érték a felújításokkal?

A felújítás akkor éri meg, ha a várható többletbevétel meghaladja a költségeket. Kiemelhetőek a kisebb, látványos felújítások, az energetikai korszerűsítés, a konyha és a fürdőszoba felújítása, mert ezek adhatják a legnagyobb megtérülést. Kerülendők a túl személyre szabott, drága luxusmegoldások és a kellékszavatossági kockázatok figyelembevétele.

Gyors ellenőrző lista eladás előtt (bérlővel)

Bérleti szerződés típusa és a közüzemek felosztása.
Írásos megállapodás a megtekintések rendjéről.
Friss, világos fotózás a hirdetéshez.
Részletes hirdetési szöveg befektetői adatokkal és a bérleti konstrukcióval.
Megfelelő kommunikáció a bérlőkkel a megtekítések ütemezéséről.

Közjegyzői okirat és jogi védelem

Az ingatlanbérbeadás során minden bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltatunk, hogy a tulajdonos maximális jogi védelmét biztosítsuk. A közjegyzői hitelesítés erős garancia, amely könnyíti a jogi viták tisztázását és érvényesíthetőségét a bérleti viszonyban.

Ingatlankezelési szolgáltatásaink

Ingatlankezelő szolgáltatásunk célja, hogy minden bérbeadott ingatlan a legjobb bérlőkhöz kerüljön. Szigorú bérlőszűrési folyamatot alkalmazunk, amely során kiemelt figyelmet szentelünk a bérlő pénzügyi helyzetének, előző bérlemények tapasztalatainak és referenciaellenőrzésnek. Emellett hangsúlyozzuk a viselkedést, kommunikációt és az ingatlan iránti tiszteletet, mert ezek hosszú távon meghatározzák a sikeres bérbeadást.

Miért fontos egy jól megírt bérleti szerződés? A megállapodás tartalmazza a bérleti díjat, a fizetési határidőket, a karbantartás és közüzemi költségek viselését, a bérleti időszak hosszát és a szerződés felmondásának módját. A szerződés részletezi a kaució összegét és a visszatartás feltételeit, valamint a dohányzás, háziállatok és egyéb használati szabályokat.

Infografika: Bérbeadás és bérlő kiválasztásának folyamata

Biztonságosan bérelni

tags: #a #berlok #bentlakasaval #sikerult