Közös költséget előre vagy utólag fizetjük: hogyan működik társasházakban és albérletben
Lakás vásárlásánál, új albérletbe való költözésnél egyik első kérdéseink közé tartozik a közös költség összege.
Mi a pontos jelentése, hol mennyibe kerül, mitől függ, hogy emelkedik-e az összeg?
Magyarok milliói élnek társasházakban- az egyik legnagyobb konfliktusforrás pedig általában nem más, mint a közös költség.
A közös költség, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik, a tulajdonosokat tulajdoni hányaduk arányában, terheli.
Ez azt jelenti, hogy a társasházi lakókra eső közös költség a birtokolt tulajdon mérete alapján kerül kiszámításra - vagyis aki nagyobb lakásban lakik, arányosan nagyobb rész terheli.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény biztosítja.
Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetészerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik.
Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia.
Ilyen például a karbantartás a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetés szerű használhatóságának biztosítása érdekében.
Az üzemeltetési költségek közé tartoznak a közös használatú helyiségek takarítási költségei is.
A felújítás az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több fentemlített főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése.
Az ilyen tevékenységek megközelítőleg visszaállíthatják az eredeti műszaki állapotot, illetőleg az eredeti használhatóságot.
Az üzembiztonságot növelheti az egyes szerkezetek, berendezések kicserélése vagy az eredetitől eltérő kialakítás.
Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítást, valamint a korszerűsítést is.
A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak nevezünk.
Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelenti, amelyek a közös tulajdonban lévő épület átalakításával vagy bővítésével járnak.
Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges.
Hogy egy adott költség a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak tekintendő-e, nem az összeg nagysága dönti el, hanem a cél alapján végzett elemzés.
Jelentős költség-vonzattal járó karbantartás is tekinthető fenntartási munkának, és ezt többségi határozattal előírható költségnek tekintik.
Ahogy korábban részletesen kifejtettük, a közös költség tulajdonképpen egy társasházi közös ingatlan folyamatos fenntartásához, üzemeltetéséhez, karbantartásához, javításához, felújításához és fejlesztéséhez szükséges.
Üzemeltetési költségek közé tartozik a közös használatú területek takarítási költségei, a közös helyiségek fűtése és világítása, valamint a szemétszállítás díjai.
A közös költség viselésére vonatkozó jogi háttér a Tht., a társasházi törvény biztosítja.
A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, valamint ezt a közgyűlés határozatai is befolyásolhatják.
A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik.
Az SZMSZ felhatalmazza a közgyűlést a költségnemek megállapítására és a számítás módjára vonatkozó részletek meghatározására is.
A közös költség befizetése alapvetően a tulajdonostársat terheli, függetlenül attól, hogy ki lakik a lakásban.
Amennyiben az ingatlan albérletben kerül kiadásra, általában az albérlőre terhelik a költség egy részét vagy egészét, a szerződésben rögzített megállapodás szerint.
A fizetési kötelezettség a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől kezdődően fennáll, és a tulajdonjog törléséig tart.
Ha a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás keletkezik, minden tulajdonost ugyanannyira terhel az összeg.
Albérlet esetén a közös költség a bérlőre, illetve a tulajdonos között megkötött szerződés szerint terhelődik.
A közös költségről a társasház nem állít ki közvetlen számlát, mert a közös költség megállapítása egyszerűen a költségek átadását jelenti a tagok felé.
Így a befizetések alapbizonylata a közgyűlési határozat, de a közös költség számlázása nem kötelező formában standard számlaképben történik.
A közös költség összegét befolyásolhatja az épület kora, energiahatékonysága, a lakások száma, a telek adottságai és a korábbi kiadások tervezése.
A SZMSZban kell meghatározni a közös költség összetételét és a megállapításának módját, valamint a hasznosítási szabályokat is.
A közös költség fizetésének kötelezettsége a tulajdonostársakat terheli, és ezt nem lehet érvényesen kizárni.
A közös költség behajtására a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke jogosult, gyakran írásbeli emlékeztetőt és fizetési felszólítást küld ki.
Ha a tartozás fennáll, előfordulhat a fizetési meghagyásos eljárás, amely díjakkal járhat.
A közös költség fizetéséről a bérlő és a tulajdonos közötti megállapodás kulcsfontosságú a viták elkerülése érdekében.
Ha albérletben él valaki, a közös költség felelőssége gyakran a tulajdonosé, és a bérleti szerződésben érdemes rögzíteni, hogy a bérlő fizet-e közvetlenül a társasháznak vagy a tulajdonosnak.
A közös költség garantálása érdekében a társasházi törvény lehetőséget ad jelzálogjog bejegyzésére a tartozó tulajdonos lakásán, amely a közös költség megtérítését biztosítja az adásvétel vagy örökösödés során.
Érvek között megfogalmazható: a konkrét megfizetési kötelezettség előre egyeztetve a legkiegyensúlyozottabb, mert így elkerülhetők a későbbi viták és a hirtelen fizetési nyomás.
Ami a gyakorlatban zajlik: sokan úgy vélik, hogy a közös költség a tulajdonos feladata, míg mások úgy gondolják, hogy az albérlő legyen a felelős.
A közös költség tehát a társasházak mindennapjainak biztosítására szolgál, és a megosztás feladata a tulajdonjog és a benne lakók közötti megállapodásokban gyökerezik.
Jó kiindulópont a tiszta megállapodás: az előre megállapodás a költségek viseléséről sokkal könnyebb és kevésbé konfliktus-gyanús, mint utólag vitázni.
A közös költség tételei közé gyakran tartozik a lépcsőház takarítási díja, lift és világítás költsége, valamint a szemétszállítás díja.
Ezek a tételek általában a bérlőt terhelik, de mindenképpen releváns a szerződésben és a SZMSZ-ben minden részlet megnevezése.
A múltbeli tételek, mint például panelprogram vagy felújítási díjak, vitathatóak lehetnek, mert bár növelték az ingatlan értékét, a bérlőre is kedvező hatással lehetnek a rezsiköltségek.
A közös képviselő feladata a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése.
Évenként költségvetési javaslatot és elszámolást készít, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik.
A közös költség összegének meghatározásáért és beszedéséért a tulajdonostársak felelősek, és a késedelmes fizetés következményekkel járhat.
A közös költség hátralék behajtása során a közgyűlési határozatok és a jogi eljárások központi szerepet játszanak.
Igazságos megoldás érdekében fontos, hogy a bérlő részére is tisztázott legyen, mely költségek kerülnek rárótt és melyek kinek a feladata a fizetésben.
Összefoglalva, a közös költség a társasházak fenntartásának és működésének alapvető finanszírozási eleme, amelyet a tulajdonosok arányos részesedése alapján kell viselni, kivéve ha az SZMSZ másként rendelkezik.
Részletes összefoglalás a fizetés menetéről és a jogi védőmechanizmusokról
A közös költség megfizetése a tulajdonostársat kötelezi, és a jogszabály úgy kezeli, hogy a költségnemek meghatározása az SZMSZ-ben történik.
Ha rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásra kerül sor, akkor minden tulajdonostársat ugyanannyit terhel a költség.
A közös költség behajtása érdekében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke intézkedéseket tehet, például felszólító levelek és fizetési meghagyások útján.
Fizetési meghagyásos eljárás esetén a költségek a tartozást növelhetik, és van lehetőség ellentmondásra is.
A tulajdonos és a bérlő közötti megállapodás fontos, és a bérleti szerződésbe érdemes rögzíteni a közös költség felelősségét.
Gyakorlati tanácsok albérletben élőknek és tulajdonosoknak
Az albérletbe kiadott ingatlanok esetében gyakran a bérlőre hárul a közös költség egy része vagy egésze, a szerződésben foglaltak szerint.
Javasolt előre tisztázni: ki fizeti a közös költséget, és hogyan oszlik meg, hogy elkerüljenek a későbbi viták.
Együttműködésre törekedve érdemes meghatározni, hogy a közös költség mely elemei kerüljenek a rezsibe, és melyek a bérleti díj részei legyenek.
tags: #a #kozos #koltseget #elore #vagy #utolag