Lakossági lakáshitelek felárát meghatározó tényezők azonosítása a magyar bankrendszerben

A lakossági lakáshitelezési tevékenységet folytató pénzintézetek köréből 2023. I. félévében 13 bank, 3 jelzáloghitel-intézet, valamint 3 lakás-takarékpénztár szolgáltatott adatokat az Országos Adatgyűjtési Program keretében.

A lakáshitelezés jelenlegi kihívásaira reagálva, a hazai lakásállomány energetikai megújulásának elősegítése érdekében az MNB az MFL keretrendszer zöld irányú továbbfejlesztése mellett döntött. A módosítás értelmében 2023 áprilisától a meghatározott, az MNB Zöld Tőkekövetelmény-kedvezmény Programjával összhangban álló zöld hitelcélok esetében folyósítási díj, illetve a zöld hitelcél ellenőrzéséhez kapcsolódó díj és egyéb költség nem kerülhet felszámításra. A Hiteles Energetikai Tanúsítvány ügyfelet terhelő költségét a hitelező egyszeri alkalommal köteles lesz átvállalni. A zöld hitelcélok igazolt teljesülése esetére a hitelezőnek lehetősége lesz zöld kamatkedvezményt is biztosítani.

Az MFL termékek 2017-es megjelenésük óta a lakáshitelpiac meghatározó, sztenderd termékeivé váltak és nagyban hozzájárultak a lakáshitel-állomány kamatkockázatának csökkentéséhez, valamint a kamatfelárak mérsékléséhez. 2022 harmadik negyedévére a termék indulásától számítva a bankok már mintegy 185 ezer Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt nyújtottak, több mint 2600 milliárd forint összegben és az új lakáshitelekeken belüli piaci részesedésük 60 százalékot ért el.

A lakásvásárlás tervezésekor az arra jogosultak a lakáshoz jutást célzottan vagy közvetetten segítő állami támogatásokkal is számolhatnak. A falusi CSOK lakáscéltól és gyermekszámtól függő összegű vissza nem térítendő támogatást jelent. Továbbá a többgyermekes családok kamattámogatott hitele, röviden a CSOK-hitel is lehetőség a lakásvásárláshoz szükséges összeg előteremtéséhez. Ugyanakkor a falusi CSOK nem minden gyermekes családnak jár automatikusan, akik preferált kistelepülésen laknak. Számos feltételnek kell megfelelnie hozzá mind az igénylőknek, mind a megvásárolandó ingatlannak. Továbbá a gyermekekkel és a gyermekvállalással kapcsolatban is vannak bizonyos előírások, amelyek meghatározzák a támogatásra való jogosultságot, illetve annak mértékét.

Lakáshitelezés dinamikája és főbb jellemzői

A bankok óriási lendülettel kezdték az évet a lakossági hitelpiacon: 75%-kal több hitelt vettünk fel januárban, mint egy évvel korábban, a lakáshitelek új kihelyezése ezen belül megduplázódott a 6-7%-ra csökkenő piaci kamatszintnek és a családtámogatások változására adott lakossági reakciónak köszönhetően.

A lakáshitel-állomány bővülése folytatódott: az előző év azonos időszakihoz képest összege 15, száma 2,7%-kal növekedett. A lakáshitel-folyósításokon belül továbbra is a használtlakás-vásárlásra nyújtott hitelek domináltak, ugyanakkor az új lakás építésére és vásárlására folyósított hitelek összege egyaránt jelentős, 30-40% közötti mértékben emelkedett a 2024. I. félévben.

2025. június 30-án a magyarországi lakáshitel-állomány 6063 milliárd forint volt, 15%-kal (776 milliárd forinttal) magasabb a 2024. félévi, és 7,3%-kal (411 milliárd forinttal) magasabb a 2024. év végi állomány értékénél. 2025 I. félévének végén összegét tekintve az államilag támogatott lakáshitelek állománya 21%-kal, a támogatás nélküli hiteleké pedig 13%-kal haladta meg az előző év azonos időszakit, miközben a teljes lakáshitel-állományon belül arányuk lényegében változatlan maradt (20, illetve 80%).

A problémamentes hitelek aránya 2015 és 2020 között 86-ról 98%-ra emelkedett, a világjárvány alatt enyhén mérséklődött, majd 2025 I. félévének végére megközelítette a 99%-ot. A nemteljesítő kitettség a 2022. év végi 3,2%-ról 2024. év végére 1,7%-ra, majd 2025 I. félévére tovább csökkent. Az átstrukturált lakáshitelek a teljesítő hitelek 0,6%-át tették ki 2025. I. félév végén, ez alacsonyabb a 2024. év végi aránynál (1,1%).

2025 I. félévében közel 41 ezer lakáshitelt engedélyeztek, mintegy 803 milliárd forint értékben, az engedélyezett hitelek száma 6,5, összege 26%-kal emelkedett a 2024. év azonos időszakához képest. Az engedélyezett lakáshitelek közül az államilag támogatott hitelek száma 15%-kal csökkent, míg összegük 4,4%-kal emelkedett az előző év azonos időszakihoz képest. A támogatott hitelek aránya az engedélyezett hitelek körében számukat tekintve 24%-ról 19%-ra, összesített értékük esetében 27%-ról 22%-ra csökkent a 2024. évhez képest.

Az egy engedélyezésre jutó átlaghitel összege 2025 I. félévében elérte a 19,7 millió forintot, mely 19%-os emelkedés a 2024. I. félévi 16,6 millió forinthoz képest. Az államilag támogatott hitelek átlagos összege a 2024. I. félévi 18,6 millióról 22,7 millió forintra nőtt, melyben a CSOK Plusz programban elérhető magasabb hitelösszegek jelentős szerepet játszottak.

2025 I. félévében 39 ezer lakáshitelt folyósítottak, összesen 771 milliárd forint értékben. A folyósított hitelek száma 9,9%-kal, összege 30%-kal nőtt a 2024. I. félévihez képest. A lakáshitelezésben továbbra is a használt lakás vásárlására fordított hitelek voltak meghatározók, a folyósítások 66, a folyósított összeg 77%-a ezt a célt szolgálta.

2025 I. félévében a használtlakás-vásárlásra folyósított hitelek száma 6,7, összege 29%-kal nőtt. Az átlagos hitelösszeg az egy évvel korábbi 18,9 millióról 22,9 millió forintra emelkedett. Az építéshez nyújtott hitelek száma 21, összegük 39%-kal emelkedett a 2024. I. félévihez mérten. Az átlagos hitelösszeg 7,2 millió forintról 8,3 millió forintra emelkedett. Az újlakás-vásárláshoz nyújtott hitelek száma gyakorlatilag stagnált, míg összegük 33%-kal nőtt.

2025 I. félévében a folyósított lakossági lakáshitelek számának negyede, összegének 22%-a (170 milliárd forint) volt államilag támogatott. A támogatott hitelek összesített értékének 68%-át folyósították használtlakás-vásárlásra, míg a nem támogatott hitelek esetében ez az arány 79%.

Lakossági lakáshitelek statisztikái Magyarországon

A bankválasztás és az ingatlanértékelés jelentősége

Ha jó jövedelemmel rendelkezünk, akkor is nagyon lényeges lehet a bankválasztás: az egyes pénzintézetek ingatlanértékelési gyakorlatán ugyanis rengeteg múlhat. Hiteligénylés során sokszor leragadunk a fizetésünknél: ha jó jövedelemmel rendelkezünk, akkor biztos megkapjuk a kért hitelösszeget. A helyzet azonban egyáltalán nem ilyen egyszerű, pláne egy jelzáloghitel esetében. Ránézésre nincs probléma, a vásárláshoz szükséges minimális önerő rendelkezésre áll, a szükséges hitel törlesztését pedig elbírja a fizetésünk.

Jelentős eltérések lehetnek az egyes pénzintézetek között, ami az ingatlanok értékelésében, elfogadásában is megjelenik. Ezt a korábbi példa is jól mutatja: ugyanazon ingatlan forgalmi értéke a három értékbecslés alapján 44-64 millió forint között mozgott.

A lakáshitelek a jelzáloghitelek közé tartoznak, mert a hitelt nyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanra. Ez általában a megvásárolni kívánt ingatlan szokott lenni, de ez nem törvényszerű, másik ingatlant is fel lehet ajánlani fedezetként a hitelügyletben. Ez lehet más tulajdonában álló ingatlan is, ha a tulajdonosa hajlandó a hiteledben zálogkötelezettként részt venni.

A felajánlott ingatlanfedezetnek megfelelő típusúnak és megfelelő értékűnek kell lennie. A bankok leginkább tehermentes ingatlant fogadnak el fedezetnek, azonban vannak olyan terhek is, amelyek nem jelentenek kizáró okot. Ahhoz, hogy a bank meg tudja állapítani, hogy a fedezetül felajánlott ingatlannak mennyi az értéke, illetve hogy elfogadható lesz-e a bank számára, értékbecslést kell végeztetnie. Az értékbecslést a bank kiküldött értékbecslője végzi.

Hitel igénylésének feltételei és mutatói

Az életkorod 18 és -bankonként eltérően- 70-75 év közti legyen. Kiskorúak nem vehetnek fel hitelt (kivétel a munkáshitelt, ami 17 éves kortól igényelhető a jogszabály szerint, ugyanakkor ez a hiteltípus szabad felhasználású, nemcsak lakáscélra használható fel), és bizonyos életkoron felülieket szintén nem hiteleznek a bankok. A 70-75 éves életkor a hitel lejáratakor betöltött életkorra vonatkozik, azaz a hitel futamidejétől is függ. Adóstársra azonban nem mindig vonatkozik az életkori kitétel, vagyis néhány bank esetében nem probléma, ha valamely jövedelmével bevont adóstárs életkora a kölcsön lejáratakor meghaladja a 75. évet, amennyiben az adós a hitel lejáratakor nem tölti be 75.

Pozitív KHR státusz, azaz nem lehetsz negatív adósként feltüntetve a KHR-ben, sem aktív, sem passzív módon. Ugyanakkor ha 1 éven belül maradéktalanul visszafizetted korábbi tartozásod, amit a KHR információ alátámaszt (MAGREN státusz), akkor van olyan bank, ahol hitelkérelmed pozitív elbírálás alá eshet.

A jövedelem esetében az összege mellett kiemelten fontos az is, hogy milyen tevékenységből származik és milyen típusú elemekből tevődik össze. Ha alkalmazottként dolgozol, a munkáltatódat is leellenőrzik, és az sem mindegy, hogy mióta dolgozol az adott helyen, milyen munkaszerződéssel. Alapfeltétel azonban, hogy csak az igazolható, bejelentett jövedelmet veszik figyelembe a bankok.

A JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató) korlátot a bankoknak kötelező alkalmazniuk, nem lehetnek ennél megengedőbbek az igénylőkkel szemben. Azonban szigorúbbak igen, ezáltal a saját szabályzatuk alapján még szorosabbra húzhatják azt a limitet, amelyet az igénylők a jövedelmükből hiteltörlesztésre fordíthatnak.

A HFM (Hitelfedezet Mutató) lényege, hogy forinthiteleknél a kitettség nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ezen előírás minden pénzintézetre vonatkozik, de ezen belül az egyes bankok saját belső finanszírozási arányokat alakítottak ki. A 10 százalékos önerővel nyújtható lakáshitelek lehetősége a hitelfedezeti mutatót is módosítja, ebben az esetben az ingatlan forgalmi értékének 90 százaléka is lehet ez az arány.

Állami támogatások és speciális hiteltermékek

A lakásvásárláshoz szükséges önerő biztosítása érdekében a jogszabályi lehetőség megvan arra is, hogy 10 százalék önerővel is lehetséges a lakáshitel felvétele azoknak akiknek, nincs saját lakásuk vagy nem rendelkeznek 50 százalékánál nagyobb tulajdonrésszel ingatlanban (illetve kizárólag olyan ingatlannal rendelkeznek, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt). A hitelintézek számára a 10 százalékos önrész mellett való hitelnyújtás nem kötelező, így érdemes előzetesen tájékozódni, akár tapasztalt hitelszakértő segítségével. Fontos azonban, hogy az alacsonyabb önerő magasabb hitelösszeg felvételével jár, így csak a megfelelő jövedelemmel rendelkezők kaphatnak akár 10 százalék önerővel lakáshitelt.

Érdemes hangsúlyozni azt is, hogy a 10 százalék önerő lehetősége nem függ állami támogatástól (pl. Zöld hitelcél esetén - ami energiahatékony ingatlanokra fordított hitelt jelent - 2025-től lehetőség van 10% önerővel lakáshitelt igényelni. Amennyiben jogosult vagy rá, lakásvásárlás előtt számolhatsz még az állami támogatásokkal is, mint a falusi CSOK és a hozzá kapcsolódó többgyermekesek kamattámogott hitele (CSOK-hitel), a CSOK Plusz, az Otthon Start hitel vagy a szabadon felhasználható Babaváró hitel és munkáshitel, amelyekre 2026-ban számíthatnak a családok.

A CSOK Plusz keretében igényelt kamattámogatott hitelt kizárólag lakáscélra lehet fordítani: első lakás vásárlására, építésére, családméret-növekedés miatti lakáscserére (vásárlás, építés), illetve lakásbővítésre. A CSOK Pluszt azok a házaspárok vehetik igénybe, amelyeknél a feleség 41 év alatti. (Azok a házaspárok is igényelni tudják a támogatást, ahol a feleség a 41. életévét már betöltötte, de a gyermekvállalási nyilatkozatban megjelölt legkisebb gyermek születésére a támogatási szerződés megkötésétől számított 8 éven belül kerül sor.) A gyermekvállalás a CSOK Plusz alapfeltétele, amely örökbefogadással is teljesíthető. Akiknek már van gyermekük/gyermekeik, és nem szeretnének újabb gyermeket vállalni, azok a CSOK Plusz-t nem tudják igénybe venni. Ugyanakkor egy átmeneti rendelkezéssel 2025. december 31-ig azok a házaspárok is igényelhetik a CSOK Pluszt, akiknek már van gyermekük, és nem vállalnak újabbat.

A Babaváró egy olyan kamatmentes, szabadon felhasználható hitel, melynek összege akár 11 millió forint is lehet. Ez jelentős összeg ahhoz, hogy az igénylők nagy része lakáscélra fordítsa. Ugyanakkor a szabad felhasználás megadja azt a lehetőséget, hogy a Babaváró hitelt felvevő házaspárok bármi másra is költhessék a felvett összeget. A Babaváró hitel akkor marad kamatmentes a futamidő végéig, ha 5 éven belül gyermeke születik a párnak.

A munkáshitel egy 2025. január 1-től elérhető kamatmentes hitellehetőség, amelyet a 17-25 éves dolgozó fiatalok igényelhetnek (nem rendelkezhetsz érvényes hallgatói, tanulói jogviszonnyal felsőoktatási intézményben és ott szerzett oklevéllel sem), szabad felhasználásra, maximum 4 millió forint összegben. Így akár lakáscélra, akár másra is költheted.

Az Otthon Start egy államilag támogatott lakáshitel, melynek keretében akár 50 millió forintot is fel lehet venni, a jelenlegi piaci kamatoknál jóval kedvezményesebb, fix 3%-os kamattal, maximum 25 éves futamidőre. Más támogatott hitelprogrammal együtt is igényelhető (pl. CSOK Plusz), továbbá általános banki hitelfelvételi szabályok vonatkoznak rá (pl. JTM, HFM).

Hogyan igényeljünk lakáshitelt? - bankmonitor.hu

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel olyan jelzáloghitel, amelyet a Magyar Nemzeti Bank által meghatározott, egységes feltételek mellett kínálhatnak a bankok. Célja, hogy ezeket a hiteleket a korábbiaknál könnyebben össze tudd hasonlítani, mivel azonosak a feltételek. Az MFL védjegy használatára a bankoknak kell pályázniuk, a feltételeknek megfelelő lakáshitelekkel. A feltételek folyamatos teljesítését az MNB ellenőrzi. A kölcsönt az előtörlesztett összeg maximum 1 százalékának megfelelő díjért lehet előtörleszteni.

A nemzetközi átlagot meghaladó működési költségek is hatással bírhatnak a felárak megállapítása során. A lakáshitelek felárát meghatározó tényezők azonosítása a magyar bankrendszerben komplex kutatási terület, amely ökonometriai eszközöket is felhasznál.