Túlfizetés kezelése társasházakban: tudnivalók és gyakorlati példák
A társasházak működése során gyakran merülnek fel kérdések a befizetésekkel és a költségek elszámolásával kapcsolatban. Különösen akkor, ha a közös költségekhez való hozzájárulás befizetése nem egy összegben, hanem havonta részletekben történik, valamint akkor, ha a megelőző évről túlfizetés vagy hátralék húzódik át a tárgyévre.
A társasház, mint egyéb szervezet, az Szt. hatálya alá tartozik. A számviteli törvény előírásait a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendeletben (Korm. rend.) foglaltak figyelembevételével kell alkalmazni.
A társasház készíthet egyszerűsített beszámolót, ha az alaptevékenységből (közös költség bevétele, bérleti díjból származó bevétel, támogatási bevétel, egyéb bevétel), valamint a vállalkozási tevékenységből származó (ár)bevételének együttes összege - két egymást követő évben, évenként - az 50 millió forintot nem haladja meg. Egyszerűsített éves beszámolót készíthet - választása szerint - minden társasház. De kötelező egyszerűsített éves beszámolót készítenie a társasháznak akkor, ha az alaptevékenységből, valamint a vállalkozási tevékenységből származó (ár)bevételének együttes összege évenként meghaladja az 50 millió forintot.
Az egyszerűsített beszámolót egyszeres könyvvitel (pénzforgalmi könyvvitel), az egyszerűsített éves beszámolót kettős könyvvitel (minden gazdasági eseményt rögzítő könyvvitel) támasztja alá.
A társasház esetében igen fontos döntés - ha van választási lehetőség - a beszámoló formájának a meghatározása, és ezzel megállapítva a könyvelés módszerét is. A kettős és az egyszeres könyvvitel alapelvéből (abból, hogy a kettős könyvvitel a gazdasági eseményeket folyamatosan könyvelteti, az egyszeres könyvvitel pedig csak a pénzügyileg rendezett tételeket), következik, hogy a nyilvántartásokban rögzített adatok más időpontban, más tartalommal, esetleg máshol jelennek meg, és így felhasználásuk is eltérő módon történhet például a beszámoló készítése során.
A tulajdonostársakat terhelő befizetéseket - függetlenül attól, hogy azokat tervezett adatok alapján határozták meg - nem lehet, nem szabad előlegnek tekinteni (a társasház nem végez tevékenységet): egyszeres könyvvitel mellett a ténylegesen befizetett összeg minősül pénzügyileg rendezett bevételnek (külön nyilvántartás kell a befizetendő és a ténylegesen befizetett összeg közötti különbözet, a hátralék, illetve a túlfizetés kimunkálásához), kettős könyvvitel mellett általában a havonta fizetendő (tervezett) összeg könyvelendő bevételként és a tulajdonostársakkal szembeni követelésként, a ténylegesen befizetett összeg az így kimutatott követelést csökkenti, és a nyilvántartás automatikusan mutatja a hátralék és a túlfizetés összegét is tulajdonosonként.
A társasházat terhelő kifizetések az egyszeres könyvvitel mellett csak akkor kerülnek a nyilvántartásokban rögzítésre, ha azokat a társasház pénzügyileg rendezte (külön nyilvántartás vezetendő a pénzügyileg még nem rendezett kötelezettségekről). Kettős könyvvitel esetén a megtörtént gazdasági esemény elismert ellenértékét kell a ráfordítások között, a bevételekkel szembeállítva rögzíteni, függetlenül azok pénzügyi rendezésének megtörténtétől.
A Tht. 48. §-ában előírt éves elszámolási kötelezettség csak a társasház mint szervezet szintjén értelmezhető, mivel a költségvetési javaslattal érintett év már régen befejeződött, a tulajdonostársak fizetési kötelezettsége utólag, visszamenőlegesen csak igen bonyolult módon változtatható meg, a túlfizetés visszafizetése pedig felesleges pénzmozgást jelentene, mert a visszafizetés időszakában is terheli befizetési kötelezettség a tulajdonostársakat. A társasház szintjén való rendezés mellett szól az is, hogy a társasháznak - ellentétben a kérdés megfogalmazója véleményével - lehet eredménye (ami nem adóköteles), amely eredményt a következő évi költségvetési javaslat elkészítésekor indokolt számításba venni. Így a tulajdonostársak közösköltség-hozzájárulása annyi, mint amennyi az adott évi költségvetési javaslatban a neve mellett szerepel. Ha többet fizetett be, akkor túlfizetése van (beszámít a következő éviébe), ha kevesebbet, akkor pedig hátraléka keletkezett, amelyet sürgősen rendeznie kell. (A három hónapon túli hátralékkal rendelkező tulajdonostárs külön tulajdonát és közös tulajdonát a társasház a Tht. 30. §-a alapján jelzáloggal terhelheti.)
Az Szt. általános előírásából az következik, hogy a társasháznak a Korm. rendelet szerinti beszámolóját a naptári évről a naptári évet követő év május 31-éig kell elkészítenie és a közgyűléssel elfogadtatnia.
A közgyűlés és a döntéshozatal
A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve. A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörben határoz. Jelentőségét mutatja, hogy a közös tulajdonban álló épületrészek használatára, hasznosítására és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalására vonatkozó kérdéskörön túl kizárólagos hatáskörében határoz még többek közt az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról is.
Főszabályként az üzemeltetés, karbantartás és felújítás a rendes gazdálkodás körébe eső kiadásnak minősül. Az utóbbi időben kialakult bírói gyakorlat szerint azonban a fűtési rendszer vagy homlokzat felújításának, a nyílászárók cseréjének elhatározásához elegendő a közgyűlés egyszerű többségének határozata is.
A közgyűlést a közös képviselő vagy - ahol intézőbizottság működik - az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni. Ráadásul ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Főszabályként az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. Közgyűlést szükség szerint, de minimum évente egyszer kell tartani.
Esetismertetés: túlfizetés elektromos felújítás kapcsán
Egy konkrét eset jól szemlélteti a túlfizetés kezelésének problémáját. Társasházban elektromos felújítás kezdődött, mely jelentős összegbe került. Az egyik tulajdonos úgy gondolta, hogy könnyebben tudja befizetni a felújításra eső részét, ha időben, részletekben kezdi fizetni. 2022 októberétől minden hónapban fizetett a számlára 50 ezer Ft-ot, összesen eddig 350 ezer Ft-ot. A közgyűlésen a közös képviselő közölte, hogy tekintettel arra, hogy előírás, szavazás még nem volt célbefizetésről, ez marad közös költség a számlán, és majd ha célbefizetés előírásra kerül, akkor azt kell befizetnie. A tulajdonost tájékoztatták, hogy egy ideig ne fizessen közös költséget, mert azt áttenni célbefizetésre nem lehet, visszautalni sem lehet.
A valóságban azonban a helyzet másként alakult. A tulajdonosnak jelenleg 350 ezer Ft túlfizetése van. Két megoldás létezik erre az esetre:
- Visszautalja a közös képviselő a tulajdonosnak a túlfizetett összeget.
- Amikor a célbefizetés előírásra kerül, akkor jóváírják a tulajdonos befizetését, és természetesen ennyivel kevesebbet kell befizetnie az elektromos felújításra.
A jövőre nézve javasolt, hogy célbefizetést csak akkor fizessen a tulajdonos, ha azt a közgyűlés megszavazta.
Jogszabályi háttér és értelmezés
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) szabályozza a társasházak működését. A szervezeti-működési szabályzatot (SZMSZ) a tulajdonosok az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű szavazattal fogadják el. A gyakorlatban sok társasház van, ahol valamilyen okból ez elmaradt, és nem rendelkeznek a földhivatalhoz benyújtott SZMSZ-szel (ez a társasházi tulajdoni lapból kiderül).
A Ptk. magánjogi sorozat új kötetével egy olyan kézikönyvet szeretnénk a jogalkalmazók kezébe adni, amely számos gyakorlati példán át mutatja be a peres gyakorlatot, a hatékony jogszerzéshez és jogérvényesítéshez vezető utat, hogy minél színvonalasabban képviselhessék ügyfeleik érdekeit és szerezzenek érvényt jogaiknak, támogassák kötelezettségeik teljesítését. Az átdolgozott kiadás többek közt már tartalmazza a 2018. január 1-jén hatályba lépett Ákr. és Pp. szabályozását is.
Egy bírósági eset rávilágított arra, hogy egy tulajdonos jogviszonya megszűnésekor fontos az elszámolás, különben jogalap nélküli gazdagodás állhat fenn. Ebben az esetben a másodfokú bíróság kötelezte a társasházat a túlfizetés visszafizetésére, mert a befizetések egy része jogalap nélkülivé vált, amikor az érintett tulajdonos tulajdonjoga megszűnt. A Legfelsőbb Bíróság helybenhagyta a másodfokú döntést, megállapítva, hogy a társasház nem tarthatja meg a jogalap nélkül kifizetett összeget, még akkor sem, ha azt az épület karbantartására fordították.
Társasházi Percek: Az alapító okirat (S01E03)
A társasház-alapítás előzetes tényének ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzését, valamint a társasház bejegyzését gyakran összekeverik. Fontos különbséget tenni, hogy az előbbi milyen közvetlen joghatásokkal rendelkezik, és mennyiben különbözik a társasház bejegyzésétől. A társasház-alapítás szándékának feljegyzésekor a földhivatal nem nyit társasházi törzslapot és társasházi különlapokat. Erre csak később, a társasház bejegyzésével egyidejűleg kerül majd sor, külön kérelem alapján.
A társasház jogképessége korlátozott: az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körében szerezhet jogokat és vállalhat kötelezettségeket a saját nevében. Például köthet szerződést közös épületrészek felújítására, karbantartására, vagy a közös tulajdonú részek takarítására. Ugyancsak köthet szerződést a közös tulajdonú épületrészek hasznosítására, mint például a házmesteri lakás bérbeadása vagy a közös udvaron található parkolóhely kiadása. Arra azonban már nincs joga, hogy például a saját nevében ingatlant vásároljon, haszonélvezeti jogot szerezzen vagy örököljön.
tags: #a #tarsashaz #teendoje #a #tulajdonos #tulfizetese