Közös képviselő és társasház-kezelői tevékenységek jogi keretei

A közös képviselő a társasház törvényes képviselője, akinek feladatai alapvetően szervezési, műszaki és gazdasági jellegűek. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik, és a megválasztást követően a közgyűlés határozatban elfogadhatja a közös képviselői megbízási szerződést. A közös képviselő megválasztását követően vele közös képviseleti megbízási szerződést kell kötnie a társasháznak, mely kiterjed a közös képviselő díjazására is. A közös képviselő feladatait a Tht. és az SZMSZ, alapító okirat tartalmazza, és a közgyűlés határozza meg a díjazás mértékét is. A közös képviselő megválasztása egyszerű többséggel történik, és a jelenlévők több mint fele szükséges a határozathozatalhoz. A közös képviselő az alapvető feladatok közé tartozik az előkészítés és végrehajtás a közgyűlés határozatairól, valamint a lakókkal való folyamatos kapcsolattartás, a közös költség összegének közlése és beszedése. A közös képviselőnek rendszeresen tájékoztatnia kell a lakókat a közös költség befizetéséről, javítások, kár elhárítása esetén cégekkel, közszolgáltatókkal kell tárgyalnia, és szükség esetén együtt kell működnie a jegyzővel és a hatóságokkal. A közös képviselő képviseleti jogköre a közgyűlés határozatai alapján keletkezik, és a hatáskörét a határozatok végrehajtására használja fel. A közös képviselő tevékenységét a társasház érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A képviselet kifejeződik írásbeli és szóbeli nyilatkozatokban, amelyeket a hatóságok vagy a közösség számára tesz meg. A közös képviselő tevékenységéért a társasház tartozik felelősséggel, és a károkért a közös képviselő felelőssége felmerülhet, ha mulasztás vagy gondatlanság miatt károsodás történik. A közös képviselő felmentése a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és felmentés esetén azonnali hatállyal, illetve a helyettesítés biztosítása érdekében 90 napig ügyvivőként elláthatja a közösség ügyeit. A közgyűlés a közös képviselőt bármikor felmentheti vagy visszahívhatja, és indoklás nélkül bármikor visszahívás is lehetséges. A közgyűlés összehívásáról a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke gondoskodik, és a meghívás módja írásban történik, amelyet elektronikus úton vagy postai úton is meg lehet tenni. A meghívó mellékleteként a napirendre vonatkozó írásos javaslatokat és az éves költségvetést csatolni kell. A közgyűlésen meghozott határozatok közül a szervezeti-működési szabályzat és az alapító okirat módosítása csak a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. A közgyűlés határozatainak jogszerűségét, összeférhetőségét és kötelező érvényét a jegyző felügyeli, és szükség esetén jogvita esetén bíróságot is érinthet. A közös képviselő tevékenységének végzése során a harmadik személyekkel szemben okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel, kivéve ha a közös képviselő mulasztásával vagy felelőtlen tevékenységével összefüggésben keletkezett a kár. A közös képviselő díjazását a közgyűlés határozza meg, általában a lakások, ingatlanok száma alapján. A közösség éves költségvetését és elszámolását a közgyűlés hagyja jóvá. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik továbbá a kártérítési perek és a büntetőfeljelentések kezdeményezése is. A közös képviselő jogi képviseletet is gyakorolhat a társasház nevében, és a jogi képviseletet érintő döntéseket a közgyűlés határozza meg. A közös képviselőnek előírt szakképesítés csak akkor szükséges, ha üzletszerűen végzi a társasház-kezelői tevékenységet. A szakképesítés megszerzésének kötelezettségét akkor írják elő, ha a közös képviselő a társasház kezelésével összefüggő feladatokat üzletszerűen látja el. A jogszabályi háttér alapján az OKJ 52: Társasházkezelő és OKJ 54: Ingatlankezelő képesítések kötelezőek lehetnek azon személyekre nézve, akik üzletszerűen végzik a tevékenységet. A közös képviselő és az intézőbizottság elnöke közötti kapcsolattartás és együttműködés alapvető fontosságú a társasház zavartalan működéséhez. A közös képviselő és az intézőbizottság tagjai a valóságos hatásköröket a törvények és a közgyűlési határozatok alapján gyakorolják, és felelősek azért, hogy a közösség érdekében minden jogszerűen történjen. A közös képviselő feladatai közé tartozik az SZMSZ és az alapító okirat, a jegyzőkönyvek és a nyomtatványok kezelése, valamint a közös költség bevonása és beszedése, és szükség esetén a behajtási lépések megtétele. A közös képviselő mindennapi munkája jelentős mértékben befolyásolja a lakók mindennapjait, ezért fontos a korrekt és átlátható munka. A közös képviselő hiányossága, elérhetetlensége vagy mulasztása gyakran okozhat panaszokat a lakók részéről. A közgyűlés a közös képviselőt felmentheti vagy visszahívhatja bármikor, a felmentés nem feltétlenül jár együtt a munkaviszony megszűnésével, és amennyiben szükséges, az új közös képviselő megválasztásáig ügyvivői feladatokat láthat el. A jelenlegi jogi szabályozás szerint a teljes körű nyilvántartás és nyilvános adatok elérése a 499/2017. (XII. 29.) korm. rendelet alapján történik, és a hatóság az adatok nyilvános hozzáférését biztosítja a tulajdonostársak számára. A közigazgatási bürokrácia csökkentése érdekében több hatósági eljárás módosításokon esett át, és 2023-ig történő hatályba léptetése halasztásra került, de a cél továbbra az, hogy minden tulajdonos ingyenesen lekérdezhesse a közös képviselő adatait.

A közös képviselő nem csak jogi képviseleti feladatokat lát el, hanem a társasház gazdálkodásának és üzemeltetésének felelősségteljes koordinációját is végzi. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a közös költség megállapítása és a díjazás megállapítása is, valamint a közgyűlés határozatai végrehajtásának felügyelete. A közös képviselet és a társasház-kezelői tevékenység közötti különbségek tisztázása segíti a megfelelő szakértelem kiválasztását. A társasházak jogi szabályozása a 2003. évi CXXXIII. törvény alapján történik, és a közös képviselő vagy intézőbizottság feladata a törvényesség biztosítása. A közös képviselő feladatkörének és felelősségének pontos meghatározása az SZMSZ-ben és az alapító okiratban történik. A közgyűlés felébredésével érkező döntések a mindennapi működésre kihatnak, és ezért a megfelelő jogi és szakmai felkészültség elengedhetetlen. A jogi háttér figyelembevételével a közös képviselő tevékenysége során a szakképesítés megléte megkövetelhető, ha üzletszerűen végzi a tevékenységet. A közös képviselő felelőssége és a társasház nyilvántartás alatti kötelezettségei biztosítják a transzparens és jogszerű működést. A közös képviselő és a társasház közös célja a gördülékeny, fenntartható és jogszerű működés biztosítása. A jogszabályi rendelkezések és a gyakorlat összhangjának fenntartása érdekében a közgyűlés feladatot vállal a megfelelő intézkedések meghozatalára, és a jegyzői felügyelet szintén hozzájárul a törvényesség érvényesítéséhez.

Ismert tények és gyakorlati megfontolások

• A közös képviselő lehet természetes személy vagy gazdasági társaság is; a jogszabály ezt lehetővé teszi.
• A közös képviselő feladata a közös költségek beszedése, a közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, valamint a fenntartási feladatok koordinálása.
• A szakképesítés csak üzletszerű társasházkezelői tevékenység esetén kötelező.
• A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a díjazás megállapítása és a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról és hasznosításáról szóló döntések meghozatala.
• A jegyző felügyeleti jogkört gyakorol a társasház működésének törvényessége felett.

Gyakorlati tanácsok a lakók számára

• Fontos, hogy a közös képviselő elérhetőségét valamint a kapcsolattartási módokat egyértelműen rögzítsék az SZMSZ-ben.
• A közös költség befizetését és a díjak megjelenítését a lakók számára érthetően és átláthatóan kell közölni.
• A közgyűlés határozatai alapján meghatározott feladatköröket és a korlátozásokat egyértelműen jelöljék ki a közös képviselő megbízásában és az SZMSZ-ben.
• A kamarai vagy jogi tanácsadó cégek által készített sablonok és űrlapok használata segíti a hatékony és jogszerű működést.
• A közös képviselő felmentése esetén gondoskodni kell a gördülékeny átadásról és az új képviselő megválasztásáról.

A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattevésnek, célja az általános tájékoztatás. A társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk. Ügyvédi irodánk vállalja lakásszövetkezeti és társasházi jogi képviseletét.

A közös képviselőt a közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével válthatja le, hívhatja vissza, mentheti fel tisztsége alól.

tags: #a #tarsashaz #uzemelteteseben #kozremukodu #szemelyek

Népszerű bejegyzések:

• Széchenyi utca Dunaharaszti: ingatlanok részletes ismertetése
• Szabályok külföldi rendeléshez
• Árverezett családi házak Kiskunfélegyházán
• Érdi eladó lakás: szélső sorház a legszebb utcában
• Részletes áttekintés a Harmony Terrace ingatlanról a XIII. kerületben