Jelzálog és elidegenítési tilalom a lakáshitelek világában: adásvétel banki hitel jelzálog hátterével
A jelzálogjog leggyakrabban lakáshiteleknél jelenik meg, mint biztosíték a bank számára, de egyben komoly kockázatot jelentve a hitelfelvevőnek. A jelzálogjog egy dologi biztosíték, amely egy követelés, például egy hitel biztosítására szolgál. A közműszolgáltatók általában nem jelzálogjogot jegyeztetnek be számlatartozás miatt, hanem a tartozás miatt eljáró végrehajtó jegyeztet be az ingatlanra végrehajtási jogot. A jelzálog bejegyzés a földhivatali ingatlan-nyilvántartásba, az érintett ingatlan tulajdoni lapjára kerül, ezáltal mindenkivel szemben érvényessé válik, és bárki számára látható. A jelzálogjog a tulajdoni lap III. részében, a terhek és egyéb jogok között szerepel. Amíg egy jelzálogbejegyzés nincs jogerősen elbírálva, addig széljegyként jelzik a tulajdoni lapon, hogy beérkezett egy vonatkozó kérelem. Amennyiben ez jóváhagyásra kerül, akkor a széljegy eltűnik és a jelzálogjog a III. részben folytatódik. A jelzálogjog bejegyzése önmagában nem akadályozná meg, hogy a tulajdonos értékesítse az ingatlant, ezért a jelzálogjog mellé lakáshiteleknél külön jogi tényként elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre kerül.
Miért fontos a jelzálog bejegyzése adásvétel előtt?
A jelzálog bejegyzése lakáshitel igénylésekor a hitelfelvétel egyik fontos, még a hitelszámlálás megkezdése előtt meghatározó lépése. Miután a bank és az igénylő aláírják a kölcsönszerződést, azt általában közjegyzői okiratba foglalják. A bank megbízásából az eljáró ügyvéd vagy a közjegyző benyújtja a bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz, mellékelve a közjegyzői okiratot és befizetve a földhivatali eljárási díjat. A kérelem a beérkezést követően széljegyként felkerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Így más bejegyzés már nem előzheti meg a bank kérelmét. A földhivatal a kérelmet elbírálja, majd bejegyzi a jelzálogjogot és - ha a szerződés tartalmazza - az elidegenítési és terhelési tilalmat is. A jelzálogjog bejegyzés díja 20 000 Ft ingatlanonként.
Elidegenítési tilalom és tehermentesítés
A jelzálogjog mellé, ha az ingatlanra állami vagy más támogatás kötődik, gyakran elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezésre kerül. Az elidegenítési tilalom fennállása alatt az ingatlan nem adható el és nem terhelhető tovább a jelzálogjogosult engedélye nélkül. Állami támogatású lakáshitelek esetén az elidegenítés tilalma megakadályozza az ingatlan további elidegenítését addig, amíg a tartozás teljesen ki nem egyenlítésre kerül, illetve a törlési engedély kiadása meg nem történik. A törlés csak akkor lehetséges, ha a tartozás kiegyenlítésre kerül, és a jelzálogjogosult ehhez írásos törlési engedélyt ad. A törlés nem automatikus, és egy kérelemhez kötött földhivatali eljárás keretében történik. Ha a bank időközben jogutód nélkül megszűnt, akkor is a bírósági út járható a törlés érdekében.
Jelzálog és adásvétel: hogyan működik a gyakorlatban?
Vásárolhatok ingatlant, amin már jelzálog van? Igen, a jelzálogjog önmagában nem akadálya az adásvételnek. Ha az ingatlant elidegenítési tilalom is terheli, akkor a jelzálogjogosult engedélyére is szükség van ehhez. Hol található a jelzálogjog a tulajdoni lapon? A jelzálogjog-bejegyzések a tulajdoni lapon a III. részben, a teherlapon kerülnek feltüntetésre. Mikor kötelező bejegyezni a jelzálogjogot? A jelzálog bejegyzése általában kötelező a hitelnyújtáskor, és a földhivatal határozattal bejegyezi azt. Mit jelent a zálogjog? A zálogjog valamely követelés dologi biztosítéka, amely bármilyen vagyontárgyra létrejöhet, és feljogosítja a hitelezőt, hogy a fizetés elmaradása esetén ebből kielégítse a követelését. Igen. Ha egy hitelszerződéshez több fedezetet is felajánl az adós (például pótfedezetet is bevon az ügyletbe), akkor a bank gyakran egyetemleges jelzálogot jegyeztet be az ingatlanokra. Nem, a jelzálog nem jelent elővásárlási jogot, hanem egy biztosíték a hitelező javára.
Gyakori kérdések és válaszok
- Magánszemély számára be lehet jegyezni jelzálogjogot? Igen.
- Mennyi idő alatt törölhető a jelzálogjog a földhivatali nyilvántartásból? Általában 2-8 hét, és a határidő 60 nap; gyorsított eljárás esetén sürgősen is igényelhető 16 000 Ft ellenében.
- Vásárolhatok ingatlant, amelyen már jelzálog van? Igen, de a tehermentesítés sorrendje kulcsfontosságú, és gyakran a vételárból történik a végtörlesztés közvetlenül a bank felé.
- Hol található a jelzálogjog a tulajdoni lapon? III. rész, teherlapon.
- Ki végzi a jelzálog bejegyzését? A földhivatal az eljáró ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével.
- Mi a különbség a jelzálogjog és az elidegenítési tilalom között? A jelzálog jogként biztosítja a bank követelését, az elidegenítési tilalom pedig megakadályozza az ingatlan értékesítését engedély nélkül.
Hogyan ellenőrizhetem, hogy van-e jelzálog egy ingatlanon?
A tulajdoni lap III. részén ellenőrizhető a jelzálog bejegyzése, a teherlap és az elidegenítési tilalom léte vagy hiánya. Ha több jelzálog és/vagy felsorolásra kerülő jog van a lapon, a folyamat bonyolultabb lehet, és előzetes jogi tanácsadás javasolt. Ügyvédi letét nélkül nincs biztos törlés. A beszélt vagy írásos igazolások alapján lehet felkészülni a tehermentesítésre.
Mi a teendő jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén?
Összegzés: a hitellel terhelt ingatlan eladása kockázatokat rejt, de a megfelelő előkészítés és pontos szerződéses megállapodásokkal biztonságosan végrehajtható folyamattá válik. A kulcs a tehermentesítés sorrendje, a törlési engedély és a banki hozzájárulás időzítése. A fentiek alapján az eladás sorrendje: vételár - bank - törlés - bejegyzés.
Piaci gyakorlati útmutató jelzáloggal terhelt ingatlan eladójának
Hitellel terhelt ingatlan eladása esetén az eladónak a banktól kell fentartott tartozásigazolást szereznie, amely tartalmazza a fennálló tőketartozást, a végtörlesztés napjáig fizetendő kamatokat és díjakat, valamint a törlesztéshez szükséges bankszámlaszámot. A fennálló tartozás egy összegű visszafizetése esetén az adós köteles a végtörlesztési szándékát írásban bejelenteni a hitelezőnek. A vevő és adósi oldal közötti megállapodásban rögzítik, hogy a tartozás rendezése miként történik a vételárból, és ki vállalja a tehermentesítés költségeit. Ha a vevő is hitelből vásárol, a bankok közötti egyeztetés akár 1-2 hétig is eltarthat. A végső törlés engedélyét csak a fennálló tartozás kiegyenlítése után adják ki. Az adásvételi szerződésben részletezni kell a tehermentesítés pontos lépéseit és határidőit, hogy a vevő biztonságos tulajdonjog-bejegyzése megtörténhessen.
Első kérdések az eladóhoz ingatlan adásvételnél
tags: #adas #vetel #banki #hitel #jelzalog