Adásvételi szerződés alulírottak tulajdonostárs ugy mint adós: részletes útmutató
Az adásvételi szerződés olyan speciális szerződési forma, amelyben az eladó kötelezi magát az adásvétel tárgyát képező dolog (pl. ingatlan) tulajdonjogának a szerződésben meghatározott feltételek szerint a vevőre történő átruházására és a dolog vevő birtokába bocsátására.
Az ingatlanhoz kapcsolódó szerződés minimum tartalma kiterjed a szerződő felek, vagyis az eladó és a vevő egyértelműen beazonosítható megjelölésére, az ingatlan meghatározására, a vételárra és a felek tulajdonátruházási szándékára.
Egy adásvétellel szerzett ingatlan tulajdonjogát nemcsak az írásbeli szerződés, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés együttesen hitelesíti.
Lakáslízing esetén a lízingszerződés megkötését követően az ingatlan eladója és a lízingbeadó között jön létre az adásvételi szerződés.
Az ingatlan eladása során nagyon fontos, hogy az ingatlan adásvételi szerződés minden lényeges kérdést pontosan és egyértelműen szabályozzon.
A legtöbb későbbi vita ugyanis abból fakadhat, ha a felek eltérően értelmezik a fizetési határidőket, a birtokbaadás időpontját vagy éppen a fennálló terheket.
Az alapvető kötelező elemek és a legfontosabb pontok
Az ingatlan adásvételi szerződés az a jogi dokumentum, amelynek alapján az ingatlan tulajdonjoga az eladóról a vevőre száll át.
Az ingatlan pontos meghatározása: az ingatlant egyértelműen azonosítani kell, az ingatlan megnevezése.
A tulajdonátruházás ténye: a szerződésnek egyértelműen ki kell mondania, hogy az eladó eladja, a vevő pedig megvásárolja az adott ingatlant.
A vételár: a vételár összegét minden esetben pontosan rögzíteni kell.
Ügyvédi ellenjegyzés: Magyarországon ingatlan-adásvétel csak ügyvédi ellenjegyzéssel vagy közjegyzői okiratba foglalással érvényes.
Tulajdonjog-bejegyzési engedély: a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a nyilatkozatokat is, amelyek alapján a vevő tulajdonjoga bejegyezhető lesz az ingatlan-nyilvántartásba.
A vételár és a fizetési ütemezés - itt történik a legtöbb félreértés: a legtöbb ingatlanügylet során felmerülő problémát a vételár megfizetési módja okozza.
Az adásvételi szerződés a teljes, több lépcsőből álló konstrukciót is tartalmazza: foglaló, önerő, banki hitel, végső vételárrészlet a birtokbaadás előtt.
Minél részletesebben kerülnek meghatározásra ezek a lépések, annál kisebb a félreértések esélye.
Foglaló és előleg: nem ugyanaz. Az egyik leggyakoribb hiba, hogy a felek összekeverik a foglalót és az előleget, pedig eltérő következményekkel járnak.
Sok adásvételi folyamat már a szerződés előtt elkezdődik a vételi ajánlattal vagy vételi szándéknyilatkozattal.
Ilyenkor gyakran felmerül az kérdés, hogy milyen kötelezettségeket vállalnak a felek, és milyen következményekkel járhat a visszalépés.
A birtokbaadás időpontja - az egyik legfontosabb szerződéses pont: a tulajdonjog megszerzése és a birtokbaadás nem feltétlenül ugyanazon a napon történik.
A közös költség és rezsi elszámolását: a legnagyobb problémák általában akkor jelentkeznek, amikor a szerződés csak annyit tartalmaz, hogy „a teljes vételár megfizetését követően”, de nem rögzíti a konkrét határidőket.
Szavatosság és rejtett hibák - miért felel az eladó?: sokan úgy gondolják, hogy az ingatlan átadásával minden felelősségük megszűnik.
Az eladó bizonyos esetekben felelősséggel tartozik azokért a hibákért, amelyek a szerződéskötéskor már fennálltak, de a vevő számára nem voltak felismerhetők.
Energetikai tanúsítvány rendelkezésre áll-e?: 2023. őszéig még kardinális kérdés, hogy az ingatlannal kapcsolatban 10 éven belül készített energetikai tanúsítvány a szerződéskötéskor rendelkezésre áll-e.
Az energetikai tanúsítvány jelentőségéről, a 2023. november 1-jét követő változásokról itt írtunk.
Az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei: a szerződésnek tartalmaznia kell a felek adatait, az ingatlan pontos megnevezését, a felek szándékát, a vételárat és a fizetési ütemezést.
A fizetés módját és az esetleges részletfizetés feltételeit is szabályozni kell.
A birtokbaadás időpontját és feltételeit egyértelműen meg kell határozni.
A tulajdoni lap három részéből álló dokumentum: az ingatlan alapadatai, a tulajdonjogra és a terhekre vonatkozó bejegyzések.
A foglaló az adásvételi szerződés biztosítékaként szolgál: amelynek mértéke általában a vételár 10%-a.
Bankszereplés esetén a foglaló és a banki követelmények összhangban kell legyenek.
A közüzemi költségek és társasházi közös költségek rendezésének felelőssége a felek megállapodását tükrözi.
Eladó és vevő jogai és kötelezettségei, gyakorlati tippek
A haszonélvezeti jog befolyásolja az ingatlan értékesíthetőségét és használhatóságát, ezért a jogi beazonosítás és a bejegyzési engedély részletei kiemelten fontosak.
A gyámhatósági jóváhagyás szükségessége kiskorú tulajdonos esetén fontos lehet a folyamat során.
Vagyoni közösségek esetén a házastársi vagyonközösség és a közös tulajdon külön figyelmet igényel.
Az eladó szavatosságával kapcsolatos kérdések gyakran összetettek lehetnek, ezért érdemes részletesen rögzíteni a felek jogait és kötelezettségeit.
A birtokbaadási jegyzőkönyv részletesen rögzíti az átadáskori állapotot, a közüzemi mérőórák állását és az átadott kulcsokat.
Az elővásárlási jog mellőzése gyakori hiba, amely a tranzakció menetét befolyásolhatja.
A tehermentesítés és a terhek rendezése különösen fontos banki finansziózás esetén.
A jogi képviselet szerepe kiemelkedő: az ügyvéd felel a szerződés jogszerűségéért, a felek azonosításáért és az ingatlan-nyilvántartási adatok ellenőrzéséért.
Az ügyvéd felhívja a felek figyelmét a kockázatokra és biztosítja a jogügylet biztonságos lebonyolítását.
Részletek a minták és mellékletek kapcsán
Az ingatlan adásvételi szerződés mellékletei lehetnek, és ezek az eladó és a vevő közötti megállapodás részei is lehetnek.
A tipikus mellékletek közé tartozik: energetikai tanúsítvány, ingatlan Tulajdoni lapja, értékbecslés, kiviteli tervek.
A formanyomtatványokon keresztül előírt és az ügyvéd által ellenjegyzett dokumentumok a jogi elvárásoknak megfelelnek.
A bejegyzéshez szükséges okiratok és nyilatkozatok pontosan és teljes körűen kerülnek rögzítésre.
Változások és gyakorlati megfontolások a hitelfelvétel és a birtokbaadás kapcsán
A banki finanszírozás esetén a hitel folyósításának feltételeit és a tulajdonjog-bejegyzési engedély kiadásának szabályait a szerződésnek tartalmaznia kell.
A birtokbaadási jegyzőkönyv kitöltése és aláírása az ingatlan adásvételi folyamat utolsó lépése, amelyben részletesen rögzítik az átadott állapotot és a mérőórák állását.
A közüzemi szolgáltatások átírása a birtokbaadás után 15 napon belül történik közös kötelezettségként a felek között.
A közös tulajdon megszüntetésére irányuló jogi lehetőségek közé tartozik a felek megállapodása vagy peres út, amely a jogi helyzet függvényében alakul.
Ha veszélyezteti a vevő tehermentes tulajdonszerzését a tartozások rendezése, a felek közötti elszámolás és jogi ellenőrzés kiemelten fontos.
Meta leírás és kulcsszavak
🏠 INGATLANBEFEKTETÉSI Útmutató KEZDŐKNEK (mi, miért, hogyan) | Finanszírozás a nulláról 💰
tags: #adasveteli #szerzodes #alulirottak #tulajdonostars #ugy #is