Adásvételi szerződés zártkerti jegyző és a Földforgalmi törvény elővásárlási rendje
A mező- és erdőgazdálkodási földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 2022. január 1. napján hatályba lépett módosítása értelmében a soproni helyrajzi számon nyilvántartott termőföldekre vonatkozó adásvételi szerződéseket a vármegyei földhivatalhoz, a haszonbérleti szerződéseket pedig a soproni földhivatalhoz kell benyújtani jóváhagyás céljából. A Földhivatal előzetes vizsgálatot követően dönt a közzétételre való alkalmasság kérdésében, majd a szerződést megküldi a jegyzőnek hirdetményi közlés érdekében. A jegyző a döntés alapján, a közzétételre történő alkalmasság megállapítását követően felismerhetetlenné teszi a természetes személyazonosító adatokat és az aláírásokat, és a szerződést a kormányzati portálon teszi közzé. A jognyilatkozatok és az elővásárlásra jogosultak jognyilatkozatai után a jegyző 8 napon belül továbbítja az adásvételi szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából, vagy az eladó részére, ha a szerződés mentes a jóváhagyástól. Ezek a részletek mind a Földforgalmi törvény, mind a kapcsolódó kormányrendeletek alapján kerülnek alkalmazásra.
A zártkert fogalma és elővásárlási jog
A zártkert olyan ingatlan, amely településhez tartozó különleges külterületi egységként nyilvántartott területet jelent, és amelyet a termőföldtől függetlenül is lehet értékesíteni és hasznosítani, ám a vonatkozó agrárjogi szabályok hatálya alá tartozik. A zártkert adásvételénél a Földforgalmi törvény elővásárlási jogot ír elő, amely lehetőséget ad a jogosultaknak, hogy a vevő helyébe lépjenek. A közzétételre előírt kifüggesztés és a jóváhagyási eljárás hosszabb időt vehet igénybe, így jelentős kockázatot jelenthet a vevő számára, ha elővásárlási jogot gyakorolhatnak. A jognyilatkozatok formája és határideje különösen fontos része az eljárásnak.
Elővásárlási jog jogosulti kör és sorrend
Az elővásárlási jogot több fél is gyakorolhatja közösen, azzal a feltétellel, hogy a jogosultak sorrendje a ranghelyek meghatározásakor az utolsó helyen álló jogosultságot figyelembe véve történik. A 30 napos jogvesztő határidőn belül a jogosult elfogadó vagy lemondó jognyilatkozatot tehet. Az elfogadó jognyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, és a jogalap megjelölése mellett részletezni kell a törvényes sorrendet is. A jognyilatkozatot a jegyzőnek személyesen kell átadni.
Hivatalos jóváhagyás és közzététel
A jegyző a nyilatkozatok leteltét követő 8 napon belül továbbítja az adásvételi szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából, vagy amennyiben a szerződés mentes a jóváhagyástól, közvetlenül az adásvételi szerződést megküldi a haszonbérleti vagy az eladó részére. A mezőgazdasági igazgatási szerv dönt a jóváhagyásról, és e döntést közli az eladóval és a vevővel, továbbá megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének. A közzétételre kerülő okirat tartalmazza a közzététel időpontját, a jognyilatkozat megtételére nyitva álló határidő első és utolsó napját, a levétel napját, és hogy az elektronikus közzététel megtörtént. A határidők rendjéért a vonatkozó törvények és végrehajtási rendeletek felelősek, és a munka szünetelésének napjai is befolyásolhatják a határidőket.
Elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása
Az elővásárlási jog jogosultja a közzététel közzétételét követő 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot. A nyilatkozatot a jegyző részére személyesen kell átadni, és az elfogadó nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó nyilatkozatban meg kell adni az alapot és a jogviszony sorrendjét is. Ha él az előhaszonbérleti jog, akkor az elfogadó nyilatkozatban ezt is fel kell tüntetni, és teljes körűen meg kell fogalmazni a jogosultság alappilléreit a 42. §-ban meghatározottak szerint.
Mezőgazdasági igazgatási szerv általi jóváhagyás
A kifüggesztés végét követő 15 napon belül a helyi földbizottság is véleményt alkothat arról, hogy a szerződés megfelel-e a földforgalmi törvény feltételeinek. A jóváhagyásról a megyeszintű mezőgazdasági igazgatási szerv önálló határozatot hoz, és egyidejűleg záradékkal látja el a szerződést. Ha a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt az eladó megadta, a szerv erről értesíti az ingatlanügyi hatóságot; egyébként a földhivatallal áll kapcsolatban az eljáró ügyvéd. A jóváhagyás ezek alapján történik, és a közzététel végleges állapotát is befolyásolja.
A zártkerti adásvétel gyakorlati menetére vonatkozó fontos észrevételek
- A zártkerti ingatlanok jóval hosszabb eljárásokkal gazdálkodhatnak, mint a belterületi vagy külterületi hasonló ingatlanok. A kifüggesztés időtartama és a jóváhagyási folyamat komoly időigényt jelent.
- A művelés alóli kivonás és a beépíthetőség kérdése mindig egyedi, helyi rendeletek is befolyásolhatják. A tízszázalékos beépítettségi keret csak felső korlát, és nem minden ingatlanra vonatkozik automatikusan.
- A telek megvásárlásakor ajánlott ellenőrizni a tulajdoni lapot, térképmásolatot, a beépíthetőségi és rendeltetési besorolásokat, és a közmű összeköttetéseket. A valós állapot és az ingatlan-nyilvántartás közötti eltérések földmérőt igényelhetnek.
- A finanszírozhatóság bankonként és ingatlanonként változó lehet; érdemes előzetesen egyeztetni a pénzügyi lehetőségekről.
- A helyi önkormányzati rendeletek és a betelepülőkre vonatkozó jogszabályok befolyásolhatják a zártkerti adásvétel menetét és jogi feltételeit.
Tájékoztató adatok és gyakorlati tippek
A jogi hátteret tekintve fontos, hogy minden zártkerti ingatlan adásvétel esetén a szerződés írásba foglalása kötelező, és általában csak ügyvéd vagy közjegyző készítheti el az okiratot. A szerződésnek tartalmaznia kell a felek adatait, az ingatlan paramétereit, a vételárat és a fizetés feltételeit. A közzétételi és jogi eljárások összetettek lehetnek, ezért érdemes megbízható szakértőt bevonni a folyamatba.
Összegzés a zártkerti adásvétel jellegzetességeiről
A zártkertek egy része ma is termőföldként nyilvántartott, ami megnehezíti és jelentősen meg is hosszabbítja az értékesítésüket. Termőföldek esetén nem ritka az elővásárlási jog kijátszása sem. Ennek ellenére a zártkerti adásvételek töretlen népszerűségnek örvendenek, ugyanakkor a jogi procedúrák és a helyi rendeletek gyakran befolyásolják a folyamatot. Ha a zártkerti ingatlanok beépíthetősége is érdekli, olvasson tovább a vonatkozó cikkekben!
Zártkerti ingatlan bővítése [265.]
Az adásvételi és a haszonbérleti szerződések közzétételére vonatkozó jogszabályi környezet részletei és a közzététel menete összefoglaltan bemutatásra kerültek, hogy a felek és jogi képviselőik átláthatóan tudják kezelni a folyamatokat.
tags: #adasveteli #szerzodes #zartkerti #jegyzo