Az ingatlanvásárlás és eladás adózása és illetékei Magyarországon

Magyarországon élünk, és itt az ingatlanügyletekhez személyi jövedelemadó-fizetési, illetve illetékfizetési kötelezettségek társulnak. Sokan keverik az adó és az illeték fogalmát. Fontos tisztában lenni a különbségekkel és a rájuk vonatkozó szabályokkal.

A személyi jövedelemadó (SZJA) ingatlaneladás esetén

Eladóként személyi jövedelemadóval, azaz SZJA-val kell számolnunk. De csak abban az esetben, ha az ingatlant 5 éven belül vásároltuk. Tehát ha a vásárlástól számított 5 éven belül szeretnénk eladni. Tehát ha 5 éven belül adunk el, és az eladási ár magasabb, mint a vásárlási ár volt, a magyar jogszabályoknak megfelelően a két ár különbözete számunkra jövedelmet jelent, ami adóköteles. Az ingatlan vásárláskori ára és eladáskori ára közti különbség lesz az adóalap. Ebből kell kiindulnunk.

A jövedelem SZJA mértéke az eltelt évektől függ:

Ha 1 éven belül adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 100%-ának 15%-át kell fizetnünk.
Ha a 2. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 90%-ának 15%-át kell fizetnünk.
Ha a 3. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 60%-ának 15%-át kell fizetnünk.
Ha a 4. évben adjuk el az ingatlant, akkor az adóalapunk 30%-ának 15%-át kell fizetnünk.

Fontos tudni, hogy az SZJA „önbevallós”! Tehát nem fog az adóhatóság csekket küldeni. A megszerzésre fordított összegbe beletartozik az ingatlan vételára, az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások, valamint az átruházással kapcsolatos kiadások.

Példa SZJA számításra

Kovácsék 2020-ban vásároltak egy kis lakást 26 millió forintért. 2022-ben a család bővülése miatt a lakás eladása mellett döntöttek, amelyért 34 millió forintot kaptak. Mivel 2 éven belül adták el az ingatlant, az adóalap a 26 milliós vételár 90%-a, azaz 23,4 millió forint. Ebből kell levonni a vásárláskori árat, ami 26 millió forint. Mivel az eladási ár magasabb volt, mint a vásárlási ár, a különbözet (34M - 26M = 8M Ft) után kell SZJA-t fizetni. A 2. évben történő eladás miatt az adóalap 90%-a, azaz 8M * 0.9 = 7,2M Ft után kell 15%-os SZJA-t fizetni, ami 1,08 millió forint.

A vagyonszerzési illeték ingatlanvásárlás esetén

Vevőként visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnünk. Itt nincs időkorlát, ha valaki vásárol, illetékfizetési kötelezettsége fennáll. Az illeték mértéke jelenleg a vételár 4%-a. Ezt az összeget az illetékhivatal kiszámolja nekünk, és levélben vagy ügyfélkapun értesít a fizetési kötelezettségről. Gyakorlatban most néhány hónappal az adásvételi megkötése után kell rá számítanunk.

A visszterhes vagyonátruházás alatt a szerződő felek között létrejött valamilyen kötelezettségvállalást, ellenértéket kikötő vagyoncserét értünk. Ezt a jogi folyamatot nevezzük leegyszerűsítve vagyonszerzésnek, éppen ezért a vagyont megszerző fél, azaz a vásárló fizeti az ezzel járó illetéket is.

Illetékkedvezmények és mentességek

Számos kedvezmény és mentesség létezik a vagyonszerzési illeték tekintetében:

Lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén: Ha a korábban megszerzett lakástulajdont a vásárlást megelőző 3 évben vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladjuk, és az új lakás vételára nem haladja meg az eladott lakás értékét, akkor az új lakás illetékmentes lesz. Például, ha 3 éven belül eladtunk egy lakást 20.000.000 Ft-ért, és most 25.000.000 Ft-ért vásároltunk, akkor a 20.000.000 Ft illetékmentes lesz. A 4%-ot csak a különbözet, azaz az 5.000.000 Ft után kell megfizetnünk. Igénybe veheted az illetékkedvezményt akkor is, ha előbb megveszed az új ingatlant, és csak aztán adod el a régit, de csak akkor, ha ez 1 éven belül megtörténik.
Fiatal első lakásszerzők kedvezménye: Ha még nem töltötted be a 35. évedet, a vásárolt ingatlan értéke nem haladja meg a 15.000.000 Ft-ot, és első alkalommal vallsz ingatlantulajdonossá, akkor csak az eredeti illeték felét, azaz 2%-ot kell fizetned. A probléma ott van, hogy már egyre kevésbé lehet 15.000.000 Ft-ért lakóingatlant vásárolni. A kedvezmény pedig nem 15.000.000 Ft-ra jár, hanem a lakás teljes értéke alapján számolandó.
Új építésű ingatlanok: Lakóház építésére alkalmas telek vásárlása esetén, ha vállalod, hogy 4 éven belül lakóházat építesz rá, nem kell illetéket fizetned. Vagy ha újonnan épített és 15.000.000 Ft-os forgalmi értéket meg nem haladó lakást vásároltál közvetlenül az építtető vállalkozótól, szintén nem fizetsz illetéket. Ha a lakás értéke 15.000.000 és 30.000.000 Ft közé esik, akkor csak a 15.000.000 fölötti érték után kell 4%-os illetéket fizetni.
CSOK és CSOK Plusz: Jelenleg létezik CSOK-os illetékmentesség is: ha családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával vásárolsz lakást, nem kell illetéket fizetek. 2024. január 1-től pedig a CSOK Plusz felhasználásával történő vásárlás is illetékmentes.
Ajándékozás és rokonok közötti ügyletek: Jelenleg az ajándékozás is illetékmentes Magyarországon. Az adásvétel, ha egyenes ági rokonok, illetve házastársak közötti zajlik, semmilyen illetéket nem kell fizetni utána.

Hogyan kell kiszámítani az ingatlanadót (feltárva).

A kettő közötti különbség: Adó és Illeték

Adó az, amit az állam úgy vesz el, hogy nem kapsz érte semmi konkrét, közvetlen ellenszolgáltatást (az állami szolgáltatásokon túl). Ilyen például a forgalmi adó vagy a jövedelemadó. Illetéknek hívják azt, amiért elvileg kapsz valami ellenszolgáltatást, például az ingatlan átírásakor kapsz egy tulajdoni lapot a nevedre.

A vagyonszerzési illeték ingatlanvásárláskor alapesetben a vételár 4%-a. Érdemes tehát a kiadásokba belekalkulálni ezt az összeget, még akkor is, ha csak egy garázst vettünk.

Az ingatlan bérbeadása után két módszer van adózásra: az egyik a tételes költségelszámolás (ekkor minden költségről számlát kell kérni és gyűjteni), a másik a 10%-os költséghányad alkalmazása. Ez utóbbi esetében a teljes bevételből le kell vonni 10%-ot, és a fennmaradó 90% az adóköteles jövedelem.

Írásom tájékoztató jellegű, a teljesség igénye nélkül. Számos kalkulátort találhatunk az interneten mind a vagyonszerzési illeték, mind az SZJA kiszámítására.

tags: #ado #es #illetek #kulonbsege