Magyar termőföldárak alakulása és tendenciái
A termőföld a mezőgazdasági termelés alapja, amely komoly értékkel bír, és ennek megfelelően a finanszírozása is kulcskérdés. A termőföldek ára mérsékleten emelkedett 2024-ben az MBH Termőföldindex adatai szerint. A mutató 335,7 pontra emelkedett 2024-ben az egy évvel korábbi 333,6 pontos szintről, míg a mezőgazdasági termelői árindexszel deflált index értéke 154,5 pontra nőtt a korábbi 148,7-ről. Ha azonban hosszabb távra nézzük vissza az árakat, ami a termőföld esetében fontos, meghökkentő trendet találunk: szinte semmi másba nem volt kifizetődőbb befektetni Magyarországon. Természetesen egészen másfajta befektetés, mint részvényt vásárolni. A termőföld befektetésnek is kiváló lehetőség.
A 2024-es adatok szerint a hazai termőföldárak nominálisan 0,6 százalékkal, reálértéken pedig 3,9 százalékkal nőttek. Tavaly számos tényező fékezte az MBH Termőföldindex gyors növekedését, például csökkent az egy hektárra jutó növénytermesztési és kertészeti termékek kibocsátása, mint ahogy az egy hektárra jutó nettó vállalkozói jövedelem és a szántóföldi növényeknél a súlyozott termésátlagok is.
Az elmúlt évben a szántók ára nőtt a legnagyobb mértékben, hektáronként 2,38 millió forintot kellett fizetni, ami éves szinten 1,6 százalékos növekedés. Ugyanakkor az árak alakulása régiónként eltérően változott, hiszen míg a Dél-Dunántúlon 8,5, a Dél-Alföldön pedig 0,4 százalékkal csökkentek az árak, addig a többi régióban 1,5 és 6,9 százalék közötti növekedés ment végbe. A drágulás a Nyugat-Dunántúlon és Észak-Magyarországon volt a legnagyobb mértékű, 6,9 és 5,6 százalék, ám az átlagárak még mindig Közép-Magyarországon a legmagasabbak, ahol egy hektár szántóért átlagosan már 3 millió forintot is elkérnek. Az Észak-Alföld (2,6 millió forint per hektár) és a Közép-Dunántúl (2,47 millió forint per hektár) szintén a legdrágább térségek közé tartozott, ezzel szemben Észak-Magyarországon 1,57 millió forint volt a szántók átlagára, továbbra is jelentősen elmaradva az országos átlagtól.
A vármegyéket nézve Hajdú-Bihar vármegyében voltak a legmagasabb átlagárak 2024-ben, ott több mint 3,24 millió forintba került egy hektár. Szintén a legdrágábbak közé tartozott Pest, Tolna, Győr-Moson-Sopron, Békés és Fejér vármegye, ahol 2,6-2,9 millió forintba került egy hektár szántóterület. Meghaladta az országos átlagot a szántók ára Szabolcs-Szatmár-Bereg és Komárom-Esztergom vármegyében is, a legkevesebbet, 1,39 millió forintot pedig Nógrádban kértek el hektáronként. Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Zala és Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében 2 millió forint alatt maradtak az átlagárak.
A gyümölcsösök, gyepek, rétek, legelők, erdők ára alig változott. Alig változott, mindössze 0,3 százalékot emelkedett a gyümölcsösök átlagára, mely így hektáronként 2,24 millió forint volt. A gyepek, rétek, legelők esetében átlagosan 1,32 millió forint volt a hektáronkénti ár, ami 0,1 százalékos emelkedést jelent, míg az erdőkért és fásított területekért 1,29 millió forintot kellett fizetni, kismértékű, 0,2 százalékos éves csökkenést követően. Közép-Magyarországon kellett a legtöbbet fizetni az erdőkért, egy hektár ára az 1,5 millió forintot is meghaladta, ahogy ebben a régióban voltak a legdrágábbak a gyepek, rétek legelők is, amelyekért hektáronként 1,7 millió forintot fizettek átlagosan. A gyümölcsösök az Észak-Alföldön kerültek a legtöbbe: egy hektár átlagosan 2,49 millió forintba.
Természetesen a termőföldek minősége is kulcsszerepet játszik az árának alakulásában, és az elmúlt két évben egyértelműen a jobb minőségű földek ára emelkedett a legnagyobb mértékben. Tavalyra a 2022-es értékhez képest a 35 aranykorona-érték feletti szántók ára már 34 százalékot emelkedett, míg a közepes minőség 15-25 és 25-35 aranykorona-érték közötti szántók ára ez idő alatt 18-22 százalékot nőtt. Ezzel szemben a leggyengébb minőségű, 15 aranykorona alatti területek ára csupán 7 százalékkal emelkedett ugyanebben az időszakban.
Az elemzés szerint ez fordulatot jelent, hiszen 2015-2022 között pont az alacsonyabb értékű szántók drágulása volt a leggyorsabb. Ezzel párhuzamosan változott az árak birtokméret szerinti alakulásának korábbi mintázata is. Míg a korábbi időszakban a szántók esetében a legnagyobb, 10 hektár feletti kategóriában ment végbe az egyik legjelentősebb áremelkedés, tavaly már az 1-5 hektár közötti kisebb parcellák drágultak a legnagyobb mértékben, 1,9 százalékkal. Sánta József, az MBH Bank Agrár- és Élelmiszeripari Üzletágának hálózati igazgatója szerint ez arra utal, hogy a piaci figyelem ismét a jobb adottságú területek felé fordult, és megnőtt a kisebb földterületek forgalomképessége, ami akár hosszú távon is befolyásolhatja a földbefektetések irányát.
A termőföldpiac 2022-es és 2024-es adatai
A termőföldárak emelkedésének üteme 2022-ben tovább gyorsult. A mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 12%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. A legjelentősebb művelési ág, a szántó átlagára 2,1 millió forint volt hektáronként. A legnagyobb termőföldforgalom Bács-Kiskun vármegyében volt. 2022-ben az értékesített termőföldek területe 18%-kal csökkent az előző évhez képest.
A termőföldpiaci adatok forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal adatbázisa. Az adatok nem teljes körűek.
2022-ben az ország mező- és erdőgazdasági hasznosítású területeinek 0,9%-a, összesen 59 ezer hektár cserélt gazdát. Az összes értékesített terület döntő részét (62%-át) - a korábbi évekhez hasonlóan - a szántó tette ki, azonban részesedése évek óta csökken. Az erdő 21, a gyep 13, a szőlő és gyümölcsös 3,7%-os arányt képviselt a forgalomból.
2022-ben a mező- és erdőgazdasági területek ára - az előző két év 8,2, majd 9,6%-os növekedése után - átlagosan 12%-kal volt magasabb a 2021. évinél. Az áremelkedés mértéke minden művelési ágban meghaladta az előző évit. A szántó átlagára 9,7%-kal nőtt, így egy hektár átlagosan 2,1 millió forintba került. A gyümölcsös drágult a legnagyobb mértékben, 22%-kal 2021-hez képest. Az erdő átlagára 18, a gyepé 16, a szőlőé 15%-kal volt magasabb. A legdrágább művelési ágak, a szőlő és a gyümölcsös egy-egy hektárjáért 3,0-3,0 millió forintot kellett fizetni. E két művelési ág esetében az árat a földterületen lévő ültetvény értéke is befolyásolja.
Pest vármegyét figyelmen kívül hagyva, 2022-ben Baranya, Zala, Tolna és Vas vármegye kivételével minden vármegyében csökkent az értékesített terület nagysága az előző évhez viszonyítva. A forgalomcsökkenés a vármegyék többségében meghaladta a 10%-ot 2021-hez képest. A legtöbb termőföldet Bács-Kiskun vármegyében forgalmazták, ezután Szabolcs-Szatmár-Bereg, Borsod-Abaúj-Zemplén és Jász-Nagykun-Szolnok vármegye következett (6600, 6400, 4800 és 4100 hektár). Az értékesítés volumenének a vármegye teljes mező- és erdőgazdasági hasznosítású területéhez viszonyított aránya 2022-ben Zala és Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében volt a legmagasabb, egyaránt 1,5%.
A többi vármegyében 1,5-2,4 millió forint/hektár között alakult. A vármegyei átlagárakat az adott évben forgalomba kerülő földek ára határozza meg. A föld minőségétől és egyéb tényezőktől függően nemcsak a vármegyék között, hanem a vármegyéken belül is nagyok az árkülönbségek. Pest vármegyét figyelmen kívül hagyva, a járási szántóátlagárak Hajdú-Bihar, Békés és Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyékben szóródtak a leginkább, Zalában, Nógrádban és Somogyban a legkevésbé. A legmagasabb járási szántóátlagárak Hajdú-Bihar vármegyében voltak: a Hajdúszoboszlói járásban 4,5, a Debreceni járásban 3,7 és a Hajdúböszörményi járásban 3,6 millió forint.
Az ország egész területét lefedő 82 mikrokörzet közül 2022-ben is a Hajdú-Bihar vármegyei Hajdúság nagyon jó adottságú szántóinak az átlagára volt a legmagasabb (3,3 millió forint/hektár), ettől jóval elmaradtak ugyanebben a vármegyében a rosszabb adottságú Tiszamellék, Nyírség-Erdőspuszták szántóinak átlagárai (1,7-1,9 millió forint/hektár). Békés vármegyében 1,5 millió, Tolna és Vas vármegyében közel 1 millió forinttal több volt a jobb adottságú tájkörzetek (Békési síkság, Sárköz-Duna menti síkság, Folyók völgye I.) szántóinak átlagára, mint a gyengébb adottságúaké (Szeghalomi körzet, Völgység-hegyhát, Cser).
A Pest vármegyei mikrokörzeteket figyelmen kívül hagyva, 2022-ben a szántó átlagára az alacsonyabb átlagos földminőséggel bíró mikrokörzetekben emelkedett nagyobb mértékben. A 17,1 és 20,0 aranykorona/hektár közötti átlagos földminőségű mikrokörzetekben 19%-os, a 14 aranykorona/hektár vagy annál gyengébb földminőségű mikrokörzetekben 15%-os volt a szántó átlagárának emelkedése.
2022-ben a szántó átlagára mindegyik vármegyében emelkedett, a vármegyék felében több mint 10%-kal. A drágulás mértéke Zala, Jász-Nagykun-Szolnok és Heves vármegyében volt a legnagyobb, mindhárom vármegyében 19%-os. Az előző évi 16%-os növekedéssel szemben, 2022-ben a szántó értékesítési volumenének és árának együttes változása 17%-kal alacsonyabb forgalmi értéket eredményezett, mint az előző évben.
Emiatt nagyon eltérnek egymástól a termőföldárak az Európai Unió egyes tagállamaiban. A rendelkezésre álló adatok alapján 2021 és 2022 között a legnagyobb mértékben Észtországban (31%), Bulgáriában (22%), Csehországban (22%) és Szlovákiában (20%) emelkedett a szántó ára.
Az egyes művelési ágak közül a szántó esetében a legmagasabb a bérelt területek aránya (53%). A gyepterületek 40, a szőlőterületek 21, a gyümölcsösök 22%-át használják bérlők.
A termőföldárakhoz hasonlóan a földbérleti díjak emelkedése sem állt meg 2022-ben, azonban a növekedés üteme a szántó, a gyep és a szőlő művelési ágak esetében kismértékben lassult. A szántó művelési ágba tartozó földterületek éves bérleti díja - az előző évi 13%-os növekedés után - átlagosan 12%-kal volt magasabb a 2021. évinél: országosan egy hektár szántó átlagos éves bérleti díja 81 600 forint volt.
2022-ben a szántó átlagos éves bérleti díja Nógrád kivételével minden vármegyében elérte a hektáronkénti 60 ezer forintot. Heves vármegyében 27, Zala vármegyében 23, Vas és Veszprém vármegyében 18%-kal haladta meg az előző évit. Nógrád, Pest és Zala vármegyében a legalacsonyabb (48 700, 61 700 és 66 300 forint/hektár).
Egy hektár szántó éves bérleti díja a vételi ár 4,0%-a volt 2022-ben.
Termőföldárak az Európai Unióban és Magyarországon
Az Európai Unióban továbbra is rendkívül nagy eltérések tapasztalhatók a mezőgazdasági földek áraiban és bérleti díjaiban. Az Eurostat 2024-re vonatkozó adatai szerint nemcsak országonként, hanem régiónként is jelentős különbségek alakultak ki, ami alapvetően meghatározza a gazdálkodók lehetőségeit és versenyképességét.
2024-ben egy hektár szántó átlagos ára 15 224 euró volt az Európai Unióban, ami nagyjából 38-szorosa az egy hektárra jutó éves bérleti díjnak, amely átlagosan 403 eurót tett ki. Az arány jól mutatja, hogy bár a földtulajdon hosszú távú biztonságot adhat, a bérlés továbbra is kulcsszerepet játszik az európai mezőgazdaságban.
A 2024-es adatokkal rendelkező 23 tagállam közül az átlagos szántóár Lettországban volt a legalacsonyabb (4 825 €/ha), míg Máltán extrém magas, 201 263 €/ha értéket mértek. Málta kiugró helyzete a szűkös mezőgazdasági területkínálattal és az alternatív földhasználat miatti erős nyomással magyarázható.
Egy-egy országon belül a legnagyobb regionális eltéréseket Portugáliában, Spanyolországban, Ausztriában és Hollandiában látjuk. Egész Európa legdrágább szántóföldjeit a holland Flevoland régióban találjuk, hektáronként 187 109 euróért lehetne ezeket megszerezni.
Magyarország az alsó-közép mezőnyben, az EU-átlag alatt helyezkedik el a termőföldárak tekintetében. Nálunk nagyságrendileg 10-12 ezer euró/hektár áron szerezhető meg a termőföld, szemben a 15 ezer eurós uniós átlaggal. Tehát a magyar termőföld 20-30%-kal olcsóbb, mint az uniós átlag, de még drágább, mint Szlovákiában Horvátországban, Litvániában és Lettországban. Ebben szerepe van a földtörvény tulajdonszerzési korlátainak, mivel a nagy befektetők kevésbé tudják a tőkeerejüket érvényesíteni egy-egy regionális beruházásnál. Romániában például a külföldi cégek is szerezhetnek földterületet, amit legnagyobb mértékben az arab országokból érkező cégek használtak ki: már több tízezer hektárnyi földvagyonnal rendelkeznek az országban.
Földbérleti díjak Magyarországon
Ami a bérleményeket illeti, más a helyzet. Bár az uniós átlagtól ezen a téren is nagyjából 25 százalékos az elmaradásunk, de a földbérleti díjak terén már jó pár országot megelőzünk, köztük Franciaországot és Csehországot. Egy hektár mezőgazdasági föld átlagos bérleti díja 295 euró volt az EU-ban 2024-ben. A legmagasabb bérleti díjak Hollandiában (941 €/ha), Dániában és Görögországban voltak, míg a legalacsonyabbak Szlovákiában, Horvátországban és Máltán. Magyarországon az átlagos bérleti díj kb. 200-250 €/ha.
A regionális különbségek Spanyolországban kiugróak, de már hazánkban is nagyobbak, mint a földárak terén. Ez azt jelenti, hogy a földbérleti piac "szabadabban" követi azokat a regionális eltéréseket, amelyek a helyi adottságokból adódnak. A hazai bérleti díjak sajátos módon nemcsak a föld minőségét vagy a piactól való távolságát tükrözik, hanem azt is, hogy mekkora támogatást lehet vele érvényesíteni az adott térségben. A KSH 2024-es adatai szerint a száraz Békés, Csongrád-Csanád és Bács-Kiskun a hat legdrágább megye közé tartoznak 101 és 94 ezer forintos átlagos bérleti díjjal. (Az éves áremelkedési ütem 4-5%-os.)
A földtulajdonosok ugyanis a lejáró szerződések újrakötésekor erőteljesen figyelembe veszik azt is, hogy a föld használója agrár-környezetgazdálkodási (AKG), illetve egyéb kifizetésre jogosult-e. Mivel cégek nem tulajdonolhatnak földet hazánkban (a cégben részt vevő magánszemélyek viszont fejenként 300 hektárt), így hazánkban a földbérleti piacon mutatkozik igazi verseny, aminek csak az szab gátat, hogy a szerződésekben szereplő összegnek "a helyben szokásos piaci értéket" kell tükröznie.
A termőföld mint befektetés
A termőföld, földterület Piactér kategóriában a hirdetők Magyarország szinte teljes területéről kínálnak eladásra, illetve bérlésre szánt földeket. A kínálati oldal mellett ugyan kisebb számban, de szolidan a keresleti oldal is képviselteti magát, hiszen vannak olyan hirdetések, ahol megvételre, vagy bérlésre keresnek különböző mezőgazdasági jellegű földterületeket.
A rovatban kínált földterületek sokfélék lehetnek, hiszen a hagyományosnak mondható termőföld és szántók mellett előfordulnak gyümölcsösöket, szőlőültetvényt, zártkerti ingatlanokat, legelőket, réteket, kaszálókat, tavakat, egyéb telkeket stb. kínáló és kereső apróhirdetések is.
Tematikus ETF-ek csapdája: Így buknak vele sokan milliókat
A szakértők által vizsgált négy befektetési forma között a termőföld a továbbra is második helyen áll: az MBH Termőföldindex 2007 és 2024 között 275 százalékkal nőtt, és csak az arany forintban kifejezett értékének emelkedése előzte meg. A ráfordítások az elmúlt években nagyobb anyagi terhet jelentettek a gazdák számára, emellett pedig számolni szükséges az időjárás okozta nehézségekkel, terméskiesésekkel is.
tags: #magyar #termofold #arak