Az elővásárlási jog ingatlanértékesítés esetén (adóstárs elővásárlási joga)

Egyszerűen hangzik, de fontos ismernünk az elővásárlási jog részleteit és buktatóit. Eladnád az ingatlanod, de valakinek elővásárlási joga van rá? Vagy kiszemeltél egy ingatlant, de nem vagy vagy benne biztos, hogy a tied lehet-e? Az elővásárlási jog sokak számára homályos jogi fogalom, pedig egy eladás meghiúsulását vagy éppen sikerét is jelentheti. Az elővásárlási jog egyszerűnek hangzik, a valóság azonban gyakran még annál is komplikáltabb, mint amit a törvény hasábjain olvashatunk. Mostani írásunkban röviden kitérünk néhány tipikus esetre, amikor az egyszerűnek tűnő képlet felborul.

Mi az elővásárlási jog és ki jogosult rá?

Ahogyan a nevéből is következtethetünk rá, az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlásra. Elővásárlási jog alapulhat törvényen, például osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonosoknak. Másik formája a szerződésen alapuló elővásárlási jog, amely egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye. A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ők az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, annak a szándéka az elsődleges. Ha nem él vele, akkor a második, harmadik és így tovább.

Nézzünk erre egy életszerű példát. Meghirdetjük az ingatlanunkat, kapunk rá egy vételi ajánlatot és már el is akarjuk fogadni. Ekkor eszünkbe jut, hogy a szomszéddal még régebben alapítottunk lakásra elővásárlási jogot. A szabályozás azt mondja, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat. Tehát a szomszéddal közölnünk kell, hogy milyen összegű ajánlatot kaptunk, mikor fizetné ki a vevő, mikor kerülne sor a birtokbaadásra, és a többi. A tájékoztatást ajánlott írásban, bizonyítható módon megtenni. Az ajánlati kötöttség röviden azt jelenti, hogy az eladó meghatároz egy időtartamot, ami alatt a lehetséges vevő megteheti az elfogadó nyilatkozatát, miközben ő maga vállalja, hogy ez idő alatt nem fogad el mástól ajánlatot az eladni kívánt dologra. Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül. Ha azonban nem reagál a határidőn belül vagy visszautasítja a vásárlást, azzal lemond elővásárlási jogáról.

Mikor és hogyan gyakorolható az elővásárlási jog?

Főszabályként fontos kiemelni, hogy az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik. Ebből kifolyólag ha a tulajdon átruházása nem adásvétel keretében zajlik, akkor az elővásárlási jogunkkal nem tudunk élni. Ha gyakorolnánk, számolnunk kell az értesítés módjával és határidejével. A gyakorlat szerint 8-15 naptári nap a tipikus határidő, de a pontos időtartamot az adott körülmények alapján kell meghatározni. Ha egy dologra több jogosult is van, a jogszabály vagy a közösség megállapodása szerint döntik el, ki érvényesítheti a jogot. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog erősebb a szerződésesnél, és a jogaik sorrendje szerint alakítják a közös tulajdon megvásárlását. A közlés megtörténté válik, ha a megküldés igazolható módon történik (például tértivevényes levél vagy közös képviselő által kifüggesztett értesítés).

Közös tulajdon és házasság, kiskorúak

Osztatlan közös tulajdon esetén a törvényes elővásárlási jog a többi tulajdonostársat illeti meg. Az irányadó elv szerint az elővásárlási jogosult és a vele együtt élő házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják, bár a házastársat önállóan e jog megillette meg. Kiskorúak esetében elővásárlási jog járhat, de gyámhatósági hozzájárulásra ebben a konkrét környezetben nincs szükség a leírt feltételek mellett. Az elővásárlási jog oszthatatlan: ha többen vannak jogosultak, csak együtt gyakorolhatják, kivéve, ha a jogszabály vagy a megállapodás másként rendelkezik.

Társasházak és teremgarázsok

A társasházakban gyakran előfordul, hogy albetétek (lakások) és kapcsolódó területek, például teremgarázs-beállók együtt kerülnek értékesítésre. Ilyenkor a társasházi alapító okirat és a törzslap tartalmazza az elővásárlási jogot, amelyet be kell jegyezni a tulajdoni lapra, hogy minden érintett jogosult értesítést kapjon. Fontos, hogy a nagy számú jogosultak esetén a közlés módja lehet az osztatlan közös tulajdonra vonatkozó részletes felhívás, amelyet például a közös képviselő helyben ki is függeszthet a bejárati közösségi területen.

A jegyzői Földforgalmi törvény (termőföldek) eltérő eljárást ír elő: ilyenkor a jegyző hirdetmény útján értesíti a jogosultakat. Ebben az esetben a jog gyakorlása attól függ, hogy az összes érintett megkötötte-e annak feltételeit. Az elővásárlási jog egyéb esetekben is előfordulhat az állami vagy önkormányzati ingatlanok megvásárlásánál, vagy védett ingatlanok esetén.

Az elővásárlási jog gyakorlásának menete

Ha egy tulajdonostárs kívülálló harmadik személytől kap vételi ajánlatot a tulajdonrészére, akkor először köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal, felhívva őket, hogy élnek-e jogukkal. Ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot, akkor a szerződés közte és a tulajdonostárs között jön létre. A szerződés akkor lép hatályba, mikor az elfogadó nyilatkozatot megtették, és a felek az eredeti feltételek szerint kötnek szerződést. Abban az esetben, ha az elfogadó nyilatkozat megérkezik, és a feltételeknek megfelel, a vételár megfizetése és a birtokbaadás ugyanazokkal a feltételekkel történik, mint az eredeti ajánlatban.

Ha a jogi helyzet úgy kívánja, a törvény különleges megoldásokat is kínál, például közös udvar esetében, vagy amikor az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzést igénylő jogokkal állunk szemben. Az elővásárlási jog megsértése esetén a jogsértéssel érintett adásvételi szerződés hatálytalan lehet, és a jogosult a tudomásszerzéstől számított 30 napon, de legfeljebb 3 éven belül perindítással védekezhet.

Miért lehetnek problémásak az elővásárlási jogok?

A leggyakoribb nehézségek közé tartozik a több száz vagy akár több tucat jogosult kezelése, a különböző értesítési módok (postai tértivevény, közös képviseleti közlés, hirdetmény), és a különböző jogszabályi rendelkezések ütközése. Emellett gyakori, hogy a felek úgy alakítják át az adásvételt, hogy az elővásárlási jog alól kikerüljenek, például ajándékozás, csere vagy apport formájában, ami érvénytelenséghez vezethet. A banki hitelek és a földhivatali eljárások is befolyásolhatják a folyamatot, hiszen a bankok és az eljáró hatóságok különféle elvárásokat támaszthatnak a közlemények és az értesítések tekintetében.

Mit tegyen eladóként és vevőként?

Eladóként fontos, hogy az elővásárlásra jogosultakat időben és megfelelő formában értesítse, lehetőleg írásban és tértivevénnyel vagy közös képviselő által kifüggesztve. Az értesítésnek tartalmaznia kell a vevő adatait, a vételárat, a fizetési feltételeket és a határidőket. Szükséges lehet a közlés bizonyítása a földhivatal felé benyújtott kérelem részeként is. Ha külföldi jogosult is van, az értesítés szempontjából figyelembe kell venni a tartózkodási helyüket és a hatályos jogszabályokat. Ha nem áll rendelkezésre megfelelő cím, a közlés lehet közös képviselő általi kifüggesztés vagy más igazolható mód.

Vevőként pedig számolnunk kell azzal, hogy ha az ingatlan elővásárlási joggal terhelt, akkor a szomszéd vagy más jogosult élhet a jogával. Ennek eredményeként a teljes adásvételi folyamat hosszabb lehet, néha költségesebb és bonyolultabb, mint egy átlagos ügylet. A megoldás lehet például, hogy a lakás és a garázs/tároló két külön szerződésben történő elidegenítése történik, így a garázsra vonatkozó elővásárlási jogtól a bank és az események részéről is nyugodtabban lehet haladni.

Végrehajtás és gyakorlati tanácsok

Az elővásárlási jog gyakorlása során a legfontosabb, hogy a jogszabályi előírásokat betartsuk, a közléseket teljes bizonyító erejű módon tegyük meg, és biztosítsuk, hogy a jogosultak számára elegendő idő álljon a döntésre. Több jogosult esetén a gyakorlat szerint a legidőigényesebb a megfeleltetett értesítés és az elfogadó nyilatkozat feldolgozása. Ha az értesítés nem megfelelő, vagy a jogosult nem nyilatkozik időben, a szerződés érvénytelensége vagy a peres eljárás lehetősége állhat elő. A Ptk. és a vonatkozó rendeletek részletezik a határidőket, a lemondás formáit és a jog gyakorlásának módjait. A lemondás lehet írásbeli vagy szóbeli, de egyértelmű kimutatást igényel. Elővásárlási jog esetén gyakran előforduló megoldás a jog gyakorlásának közvetlen, határidőn belüli megtétele, amely létrehozza az adásvételi szerződést a jogosult és az eladó között, a vevő helyére lépve.

Néhány gyakori speciális eset röviden

Ha ajándékozás vagy csere útján történik az átruházás, akkor az elővásárlási jog nem érvényesíthető.
Ha a tulajdonjog bejegyzése közben a jogosult nem tud élni jogával (például külföldön tartózkodik), akkor a felek közösen nyilatkozhatnak a rendkívüli nehézség tényéről, és ez elegendő lehet a bejegyzéshez.
Közös tulajdon esetén, ha több jogosult van, a jog gyakorlása arányos lehet, vagy együttesen is gyakorolható lehetőségként is megállapítható.
Az ingatlanra kikötött elővásárlási jog bejegyzése a földhivatalban dologjogi hatályúvá válik, így mindenkivel szemben hatályos lehet. Amennyiben bejegyzés hiányzik, a jóhiszeműen szerző vevő érdekeit is lehet védeni.

Gyakorlati példák és tippek

Ha a lakásra elővásárlási jog van, a közlés határidejét ésszerű hosszúságban kell megadni, hogy a jogosult reális esélyt kapjon a döntésre. A praxison belül általában 15 nap reális határidőként elfogadott, de a körülményektől függően lehet rövidebb vagy hosszabb is. Ha a jogosult elfogadja az ajánlatot, akkor az adásvételi szerződés a jogosult és az eladó között jön létre az eredeti feltételekkel. Ha pedig a jogosult lemond, vagy hallgat, az eladó szabadulhat a jog Korábbi gyakorlat szerint ezt írásban vagy ráutaló magatartással is bejelentheti, és a szerződés kötöttségének tartama ennek megfelelően rendeződik.

Összegzés a gyakorlati megközelítésről

Az elővásárlási jog egy nagyon gyakori és gyakran bonyolult jogintézmény az ingatlanügyekben. A jogerős végeredmény attól függ, hogy a felhívás megfelelően történt-e meg, a jogosultak időben és egyértelműen nyilatkoztak-e, és a tulajdonjog bejegyzése rendben történt-e. A jogszabályok és a szerződéses rendelkezések összefonódnak, és a gyakorlati megvalósítás jelentősen befolyásolja az adásvétel sikerét. Érdemes szakértő ügyvédet bevonni az elővásárlási jog értesítésének és a teljes eljárás lebonyolításának megkezdéséhez.