Adózóna bérelt ingatlan építés ÁFA kezelése: részletes útmutató
Ingatlan bérbevétele során arról mindig meg kell győződni, hogy a bérbeadó jogosult-e áfás számlát kiállítani a bérbeadásról. Amennyiben a vevő nem győződik meg erről a tényről, egy esetleges revízió során a jogosulatlan áfa-visszaigénylést az adóhatóság meg fogja állapítani. Nem egyszer előfordult már, hogy a bérbeadó elmulasztotta az áfabejelentést megtenni, a bérbevevő pedig nem tájékozódott körültekintően, majd az ellenőrzés során szembesült a fájó következményekkel.
A bérbeadás ÁFA-s státusza és választás
Az ingatlan-bérbeadás az általános szabály szerint adómentes tevékenység, de az adózó dönthet úgy is, hogy adókötelezettséget vállal e tevékenységére. A döntést az állami adóhatósághoz előzetesen be kell jelenteni. Ha az adóalany él e jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. A választást külön-külön lehet megtenni a lakóingatlannak minősülő és a lakóingatlan-nak nem minősülő ingatlanok bérbeadása esetében. Nem élhet az adókötelessé téttel két speciális áfajogállású kör, az alanyi mentességet választók és az eva-alanyok.
Bejelentés és nyilatkozatok
Amennyiben az ingatlan-bérbeadást a bérbeadó - választásával - áfakötelessé tette, akkor erről a bérbevevő adóalany felé számlát köteles kiállítani. Amikor a bérbevevő az ingatlant kibérli, célszerű a bérbeadótól áfa tekintetében nyilatkozatot kérni, vagy magáról a bejelentőről másolatot. A nyilatkozat alapján a bérbevevő meggyőződhet arról, hogy a szolgáltatás nyújtója áfás-e vagy sem. A nyilatkozat a felelősség megosztására jó lehet, mert ezzel bizonyítható a körültekintő hozzáállás.
Gyakorlati megkülönböztetések és tipikus példák
Előfordulhatnak olyan bérbeadások is, amelyeket összekevernek az ingatlan-bérbeadással. Mindig áfaköteles körbe tartozik például a gépjármű elhelyezését szolgáló bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép vagy berendezés bérbeadása, és például a széfbérbeadás. A válság hatására sokszor a bérbeadók hozzájárulnak ahhoz, hogy a bérbevevő a korábban bérbevett terület egy részét albérletbe adja tovább a költségek csökkentése érdekében. Ezekben az esetekben is felmerül az áfakérdés, és a választást mindenkinek figyelemmel kell követnie a láncban.
Több vállalkozás közti továbbkönyvelés és az adókötelezettség
Ha valamelyik szereplő nem választott adókötelezettséget a bérbeadás tekintetében, akkor neki áfamentesen kell számlázni, függetlenül attól, hogy az előző láncszem adóztatott-e. Ennek hátránya, hogy nem tudja levonni a bejövő számlán szereplő bérleti díj áfatartalmát. A továbbkönyveléses láncolatban minden tagotől külön-külön megközelítés szükséges a választás tekintetében. Az ingatlan-bérbeadás áfája tehát független attól, hogy a szolgáltatás közvetített-e vagy saját, mindig az adóalany áfaválasztása lesz a mérvadó. Egy sorozatban szereplőként ismételni kell a választást, különben a következő szereplő sem tudja levonni a díjat.
A bejelentett áfakötelesség és a levonási jog
Ha valaki adókötelessé tételt választott a bérbeadásra, a bérbevevő adóalany részére kiállított áfás számláról lehet levonni a rá fordított adót. Amennyiben a bérbeadó és a bérlő közti megállapodás alapján a bérbeadó megtéríti a bérlőnek az áfa összegét, a bérbeadó az Áfa tv. 120. § a) pontja alapján jogosult a bérlő által kiállított számlán alapuló áthárított adó levonására, ha a feltételek teljesülnek. Ha nincs ilyen megállapodás, a bérbeadó nem jogosult a bérlő által az átadással kapcsolatosan megfizetendő áfát levonni.
Beruházások áfakezelése bérelt ingatlanon
A bérelt ingatlanon végzett beruházásokhoz kapcsolódó adólevonási jogot a 2023/8. Adózási kérdés rögzíti. Az idegen ingatlanon végzett beruházás az áfa rendszerében tárgyi eszköznek minősül. Az ingatlan fogalmát a 282/2011/EU rendelet szerint értelmezik, amely kiterjed a földre, épületekre, szerkezetekre és a beépített alkotóelemekre is. A beruházáshoz kapcsolódó adólevonási és fizetési kötelezettségek részletezése: a fordított adózás szabályai szerint keletkezik adófizetési kötelezettség a rendeltetésszerű használatbavétel időpontjában. A beruházás levonási joga a 120. § szerint gyakorolható, azaz olyan mértékben, amilyen mértékben a beruházást adóköteles gazdasági tevékenység érdekében használják.
Az Áfa tv. 135-136. §-ai szerint, ha a beruházás rendeltetésszerű használatbavételétől számított 240 hónapon belül változik a felhasználási arány, utólagos kiigazításra kerül sor. Ha a bérelt ingatlanon végzett beruházás értékesítésre kerül, a speciális szabályok szerint a levonható adó arányosításra kerülhet. A beruházás értékesítése esetén a fordított adózás és a különös szabályok összefüggéseit figyelembe kell venni, és szükség esetén a kiigazításokat el kell végezni.
Megoldások bérbeadó és bérlő oldaláról
Az ingatlan értékesítésére vonatkozó adókötelezettség akkor áll fenn, ha a beruházás olyan, hogy az Áfa tv. 86. § (1) j) pontja szerint adóköteles az értékesítés. Ha az ingatlan új vagy az értékesítés adóköteles, akkor a 142. § szerinti fordított adózás alkalmazható. Amennyiben az ingatlan értékesítése adómentes, a bérlő által a beruházásra vonatkozó előzetesen felszámított adó nem vonható le, vagy a kiigazítások szükségesek lehetnek. Ha a bérelt ingatlan értékesítésre adókötelezettséget választott, a beruházás adóköteles értékesítésére is figyelemmel kell lenni.
Ha a bérlő a beruházást ingyenesen átadja a bérbeadónak, az Áfa tv. 11. § (1) bekezdése szerint adófizetési kötelezettség keletkezhet. Fontos, hogy ilyenkor az adófizetési kötelezettség célja a korábban levont adó utólagos korrekciója legyen, és nem minősül értékesítésnek. Ha a felek megállapodása alapján a bérbeadó megtéríti az adó összegét, a bérbeadó jogosult az áthárított adó levonására, egyébként nem.
Gyakorlati útmutató a mindennapokra
- Mindig ellenőrizze, hogy a bérbeadó áfás-e és kiállít-e áfás számlát.
- Kérjen nyilatkozatot vagy másolatot a bejelentőről a bérbevevő felelősségének igazolására.
- Nézze meg a továbbkönyveléses láncolatban minden szereplő áfaválasztását, és számolja ki a levonási jogot ennek megfelelően.
- Ha beruházás történik a bérelt ingatlanon, legyen tisztában a fordított adózás és a 240 hónapos figyelési időszak utólagos kiigazításával kapcsolatos kötelezettségekkel.
- Értékesítés esetén különös figyelemmel legyen az Áfa tv. 86. § (1) j) pontjára és a 142. § szerinti fordított adózásra.
Részletes táblázat a főbb pontokról
| Téma | Fő szabály vagy kivétel | Fontos megállapítás |
|---|---|---|
| Általános bérbeadás | Adómentes, kivéve adókötelezettség választását | Bejelentés szükséges; év végezetéig nem módosítható a választás |
| Továbbkönyvelés | Minden szereplőnél meg kell vizsgálni a választást | Nem lehet közvetítésből kiindulni |
| Nyilatkozat bejelentőről | Ajánlott a bérlő részére | Segít a körültekintő hozzáállás igazolásában |
| Beruházás az ingatlanon | Áfa tárgyi eszköznek minősül | Fordított adózás a használatbavétel időpontjában |
| Adólevonás és figyelési idő | 240 hónap, 1/20 rész kiigazítása | Az arányok változása után utólagos kiigazítás szükséges |
| Ing. átadása ingyen | 11. § (1) bekezdés | Adófizetési kötelezettség a korábban levont adó visszafizetésére |
| Értékesítés | 86. § (1) j) vagy adóköteles/adómentes | A kivétel és a fordított adózás függvényében változik |
Ajánlott jogi hivatkozások és irányelvek
Releváns jogszabály: 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról. A sorozat első részét itt olvashatja. A bérelt ingatlanon végzett beruházások adókezeléséről szóló hivatalos álláspont: 2023/8. Adózási kérdés.
Összegzésként: a bérelt ingatlanokban végzett beruházások és a bérbeadás adózása összetett kérdés, amely minden szereplő számára gondos tervezést és pontos dokumentációt igényel. A megfelelés érdekében célszerű részletesen rögzíteni minden tranzakciót, nyilatkozatot kérni, és szükség esetén jogi tanácsot kérni.
tags: #adozona #berelt #lakoingatlan #epites #afa