ÁFA hatása a lakáspiacra
Az általános forgalmi adó rendszerében talán az egyik legkomplexebb az ingatlanokra vonatkozó szabályozás. Igen színes mind az ingatlanok beszerzését terhelő adó elszámolása, mind az ingatlanok felhasználása során felmerülő egyes adókötelezettségek, mind pedig az ingatlanok értékesítése esetében.
Mi számít ingatlannak az ÁFA szempontjából?
Az általános forgalmi adóról szóló törvény értelmező rendelkezései között nem található általános ingatlanfogalom. Az Áfa törvény ezért ingatlan alatt a Polgári törvénykönyv szerinti ingatlant érti. A Ptk. azonban az ingatlan pontos fogalmát nem határozza meg, e körben csak a földről és épületről tesz említést. Az Étv. szerint építménynek minősül minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszintet, a vizet vagy az alatti talajt, illetve a felette légtér megváltoztatásával jön létre, és tartalmazza az alapvető berendezéseket is. Az Áfa törvény az ingatlanok körében lakóingatlan-fogalmat is tartalmaz, amely alapján meghatározza, mi minősül lakóingatlanra az adózási szempontok szerint.
Az építési telek fogalma az Étv.-ben található, és az Áfa rendszerében is szerepel; ez egy olyan földterület, amelyet építési telekként vagy építési területként kezelnek, és nem minősül beépített ingatlannak. Gyakorlati megfontolások alapján, ha az adóalany nem tudja biztosan eldönteni, hogy a földterület építési telek-e vagy építési terület-e, érdemes az illetékes önkormányzattól információt beszerezni.
A beépített ingatlanok tekintetében az Áfa törvény kizárólag a lakóingatlanokra ad definíciót. Lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan. A lakóingatlan-fogalmat két feltétel összessége határozza meg: a lakás céljára való létesítés és az önálló nyilvántartás. E kettős feltétel alapján döntik el, hogy egy építmény lakóingatlan-e adózási szempontból. Ugyanakkor negatív megközelítésben meghatározzák azokat az ingatlanrészeket, amelyek nem tekintendők lakóingatlannak (például garázs, műhely, üzlet vagy gazdasági épület).
Az új és a régi ingatlanok közti különbségek az ÁFA szempontjából
Az ingatlanértékesítés áfaszabályai igen sokrétűek. Vannak adómentes értékesítések, és vannak olyanok, amelyek a normál adókulcs alá tartoznak. Fontos, hogy az új ingatlan fogalma és annak áfa-kezéssel kapcsolatos következményei megváltoztak a jogszabályokban 2023-tól.
Az új ingatlan értékesítése esetén általában egyenes adózású adókötelezettség merül fel, tehát az adó nem választható ki adómentességként. Ezzel szemben a régi (használatba vett) ingatlanok értékesítése alapértelmezetten adómentes lehet, de adókötelessé tehető, amennyiben feltételek fennállnak, és ilyenkor fordított adózás alkalmazható. Például egy irodaépület lakóingatlanná alakítása után az induló hatósági bizonyítvány kiállításától számított két éven belüli értékesítés „új ingatlan értékesítésének” minősülhet, és az ahhoz kapcsolódó áfaszabályok szerint adózik.
2023-tól az építési-szerelési munkák fordított adózásának köre kibővült: a rendeltetés megváltoztatására irányuló építési munka is fordított adózású lehet. 2024-től a nyilatkozattétel szabályai pontosításra kerültek, és a kör a megkívánt engedélyhez vagy bejelentéshez kötődő tevékenységekre szorítkozott. Ha az engedély vagy bejelentés kifejezetten a szolgáltatásnyújtó tevékenységéhez kapcsolódik, a nyilatkozattétel kötelezettsége a megrendelőt terheli az alvállalkozói láncban is.
Az 5% kedvezményes áfakulcs és a lakáspiac
Az 5%-os kedvezményes áfamérték számára az új lakások és néhány kapcsolódó terület (parkolók, parkolóhelyek) értékesítésére is vonatkozhat, attól függően, hogyan kerül meghatározásra az adott ingatlan hasznos alapterülete és a kapcsolódó részek (tárolók, beállóhelyek) kiosztása. A kedvezményes kulcs felhasználható az építés alatt álló vagy befejezett lakóingatlanokra, bizonyos albetét-szám változásokkal és rendeltetés-változtatásokkal összefüggésben is. A lakásáfa 5%-os kulcsa különösen a rozsdamentes övezeti akcióterületeken megmarad feltételek fennállása mellett.
2025-től az 5%-os áfa két évvel meghosszabbításra került az új lakásokra vonatkozóan: általánosan 2026.12.31-ig érvényes, de átmeneti feltételek mellett 2030.12.31-ig is alkalmazható bizonyos projektek esetén. A méretkorlátok 150 m² társasházi lakás és 300 m² egylakásos lakóingatlan esetén érvényesek. Rozsdaövezeti akcióterületeken az 5%-os kulcs a fentieken túl is fennmaradhat. Az 5%-os kedvezmény csak akkor alkalmazható, ha az ingatlan új építésű, és a kapcsolódó engedélyek/bejelentések rendezése megtörtént a megadott határidőkre vonatkozóan.
Gyakorlati sóhajok és következmények
A lakásépítési kedvezmény és az 5%-os áfa visszatérítés körüli viták és döntések befolyásolták a piaci aktivitást: lassú vagy gyorsabb beruházások, beépítés kūls és a forgalom alakulása, valamint a fejlesztői döntések az új projektek indítása kapcsán. A NAV és egyéb hatóságok álláspontja szerint a lakóingatlanhoz kapcsolódó tárolók a lakás részének tekinthetők, és bizonyos feltételek mellett beépítettek is lehetnek, amelyek az 5%-os adókulcs alá esnek. Garázsok gyakran 27%-os adókulcs alá esnek, hacsak nem bizonyos feltételek alapján számítanak a lakóingatlan részének, amely esetben az 5%-os kulcs vonatkozhat rájuk is. A beépített bútorzat és az egyéb beépített eszközök adózása a kilátások szerint összetett lehet, és a korrekt áfa-kezés megköveteli a releváns szabályok pontos alkalmazását.
Minta megoldások és gyakorlati tanácsok
- Az új ingatlan fogalmának és a rendeltetés megváltoztatásának hatályos megítélésekor figyelembe kell venni a hatósági bizonyítványokat és az albetétszám változásokat.
- Az 5%-os kedvezményes áfa akkor alkalmazható, ha az ingatlan új és a szükséges engedélyek/bejelentések az előírt határidők szerint végleges állapotba kerültek.
- A Fordított adózás köre 2024-től pontosított nyilatkozati szabályokkal bővült; érdemes ellenőrizni, hogy a kivitelezés mely részeire vonatkozik és ki viseli a számlázási felelősséget a láncban.
- A tárolók és a garázsok értékelése és hasznos alapterületbe való beszámítása kulcsfontosságú az 5%-os adókulcs megállapításához; a közös tulajdonban álló tárolók esetén a lakásokhoz viszonyított arányt külön kell meghatározni.
- A lakásépítési projektek finanszírozásában és adózási rendezettségében érdemes szakértői tanácsadást igénybe venni a NAV és a szakmai irodák legfrissebb álláspontjainak figyelembevételével.
Rövid összefoglaló és kulcsfogalmak
Röviden: az ingatlanokra vonatkozó ÁFA-szabályok több tényezőtől függnek, beleértve a rendeltetésváltoztatást, az albetétszám változását, a beépített ingatlanok körét, az építés alatt álló vagy kész ingatlanok státuszát, és az 5%-os kedvezményes kulcs feltételeit. A 2023-tól bevezetett és 2024-től pontosított előírások célja, hogy tisztábban meghatározzák a fordított adózás körét és a kedvezményes kulcs alkalmazhatóságát. A gyakorlatban a garázsok és a tárolók adózása gyakran képez útbaigazítást a teljes hasznos alapterület és az értékek szétosztásában, amely meghatározza a 5% és a 27% közötti adókulcs megosztását.
Szószedet - röviden a kulcsfogalmakról: ingatlan, rendeltetésváltozás (funkcióváltás), albetét, egyenes adózás, fordított adózás, sorozatjellegű értékesítés, új ingatlan, régi ingatlan, lakóingatlan, beépített ingatlan, építési telek, építési terület, 5%-os adókulcs, 27%-os adókulcs, tárolók, garázs, használatbavételi engedély, hatósági bizonyítvány.
GYIK - gyakori kérdések (összefoglalva)
- Mikortól számít újnak egy lakás a funkcióváltás utáni értékesítésben? - Attól a naptól számított 2 évig, amikor a funkcióváltásról vagy albetét-szám változásáról hatósági bizonyítványt állítottak ki.
- Új lakásnál választható-e tárgyi adómentesség? - Nem. Az új ingatlan értékesítése egyenes adózású, adómentesség nem választható.
- Az új ingatlan értékesítése beleszámít-e az alanyi mentes értékhatárba? - Nem.
- Mely építési munkák fordított áfásak 2024-től? - Létrehozatalra, bővítésre, átalakításra, bontásra és rendeltetésváltoztatásra irányuló tevékenységek, engedélyhez/bejelentéshez kötve; a nyilatkozattétel a megrendelőt terheli bizonyos esetekben.
- Meddig él az 5% lakásáfa és mik az átmeneti szabályok? - Általánosan 2026.12.31-ig, de 2030.12.31-ig is alkalmazható, ha a projektek megfelelnek az engedélyezési/bejelentési feltételeknek. Méretkorlát: 150 m² (társasházi lakás) és 300 m² (egylakásos lakóingatlan).
Otthonteremtési újdonság 2023-től - 5%-os ÁFA visszaigénylés
tags: #afa #hatasa #lakaspiacra