Építési vállalkozó hibás teljesítése: jogok és kötelezettségek
Az építkezés vagy felújítás során a kivitelező hibás teljesítése komoly problémákat okozhat az építtetőnek. Ebben a cikkben részletesen foglalkozunk a hibás teljesítés fogalmával, a kapcsolódó jogkövetkezményekkel, valamint az építtetők jogainak érvényesítésével.
1. A hibás teljesítés fogalma és jogkövetkezményei
A leggyakoribb szerződésszegés az, amikor ugyan teljesíti a fél a megállapodásban foglaltakat, de nem megfelelő minőségben vagy nem a megígért tartalommal. A hibás teljesítés jogkövetkezményeit az ún. kellékszavatosság szabályai határozzák meg.
A Ptk. a hibás teljesítés fogalmát is átalakította. A Ptk. már egységesen szabályozza a hibás teljesítéshez kapcsolódó jogkövetkezményeket: a kellékszavatosságot, a jótállást és a kártérítést.
1.1. A hibás teljesítés esetei
A vállalkozó hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog nem felel meg a teljesítéskor a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Fontos, hogy a szakmai elvárásoknak megfelelő lehető legprecízebben legyen meghatározva az, hogy a vállalkozónak mit kell elvégeznie. A teljeskörű felújítás kifejezés például gyakran vezet jogvitához, mert utólag kiderül, hogy a felek nem ugyanazt értik ez alatt.
Ha a megrendelő által átadott anyag nem volt megfelelő, az még nem mentesíti a vállalkozót a hibás teljesítés alól, önmagában az anyag hibájának bizonyítása sem elegendő. A vállalkozó csak akkor mentesül a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól, ha az anyag hibájára a vállalkozó a jogosultat figyelmeztette is. Az anyag hibájára való figyelmeztetést se lehet igazolni, ha nincs dokumentálva.
Ugyanez a szabály érvényesül a célszerűtlen vagy szakszerűtlen megrendelői utasításokra, és nem megfelelő adatszolgáltatásra: igazolni kell, hogy a vállalkozó a megrendelőt figyelmeztette arra, hogy ő nem javasolja a kért munkát.
1.2. Kellékszavatosság
A kellékszavatosság azt jelenti, hogy a kötelezett a szavatossági időn belül köteles az esetlegesen felmerült hibákat kijavítani, vagy egyéb módon a hibát elhárítani, a jogosultat a hibáért kompenzálni. Olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik.
A kötelezettet a kellékszavatosság attól függetlenül terheli, hogy felelős-e a dolog, szolgáltatás hibájáért.
1.3. A Ptk. és a régi Ptk. szabályai
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 2013. évi V. törvény 6:157. § (1) bekezdése szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog nem felel meg a teljesítéskor a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. A régi Ptk. (1959. évi IV. törvény) 305. § (1) bekezdése hasonlóan fogalmazott.
A Ptk. hibás teljesítésre vonatkozó előírásai is diszpozitívak, azonban fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis az a kikötés, amely a Ptk. kellékszavatosságra és jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el.
A régi Ptk. a következő esetekben tartalmazott a fogyasztó hátrányára eltérő rendelkezéseket:
- Az összeszerelésre vonatkozó rendelkezésektől a fogyasztó hátrányára tér el.
- A hat hónapos hibás teljesítési vélelemmel ellentétes.
- A szavatossági jogoknak a Ptk-ban meghatározott sorrendjétől a fogyasztó hátrányára tér el.
- A hiba felfedezésétől számított két hónapon belül közölt kifogást nem kellő időben közöltnek minősíti.
- A szavatossági kötelezettség teljesítésével és a szerződésszerű állapot megteremtésével kapcsolatos költségek nem a kötelezettet terhelik.
A kellékszavatosság objektív felelősség, ezért csak kivételes esetben mentesülhet a kötelezett a hibás teljesítés miatti jogkövetkezmények alól. A mentesülés feltétele, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy ismernie kellett, és a kötelezett erre figyelmeztette.
2. A szavatossági jogok érvényesítése
A szerződésszegés általános szabályok szerinti jogkövetkezményei mellett (pl. visszatartás joga, elállási jog, stb.) a kellékszavatosság alapján a jogosult az alábbi jogkövetkezményeket alkalmazhatja:
- Kijavítás vagy kicserélés: A jogosult elsősorban kijavítást vagy kicserélést kérhet. Figyelembe kell venni a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a jogosultnak okozott érdeksérelmet.
- Árleszállítás: Amennyiben a kijavítás vagy kicserélés lehetetlen, aránytalan, vagy a kötelezett nem vállalta, illetve nem tudja azt megfelelő határidőn belül elvégezni, a jogosult árleszállítást igényelhet. Az árleszállítás mértékét a hiba jellegétől, mértékétől, a használhatóságtól, a hiba miatti rövidebb időtartamtól, valamint az esztétikai hatástól függően kell megállapítani.
- Elállás a szerződéstől: Ha a hiba kijavítása vagy kicserélése lehetetlen vagy aránytalan, vagy ha a kötelezett a kijavítást, illetve a kicserélést nem vállalta, vagy e kötelezettségének nem tud eleget tenni, a jogosult elállhat a szerződéstől, és visszakövetelheti a már kifizetett összegeket.
2.1. A szavatossági igény érvényesítésének határideje
A szavatossági igény elévülési határideje a Ptk. szerint ingatlan esetén öt év. A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik.
Fogyasztói szerződés esetében a fogyasztó a teljesítés időpontjától számított kétéves elévülési határidő alatt érvényesítheti szavatossági igényét. Az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasznált termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló rendeletek is meghatároznak hosszabb szavatossági időket.
3. Kártérítés
A kötelezett köteles megtéríteni a jogosultnak a hibás teljesítésből eredő kárát, kivéve, ha a hibás teljesítést kimenti. A kártérítési igény érvényesítésének elévülési határideje a kellékszavatossági jogok érvényesítésére meghatározott határidővel azonos.
A Ptk. külön rendelkezéseket tartalmaz a kellékszavatossághoz kapcsolódó kártérítési igényekre. Ezek kiterjednek a tényleges károkra, az elmaradt haszonra és a sérelemdíjra is.
4. Megelőzés és szerződéskötés
Egy építkezés vagy felújítás során a legjobb „jogi védekezés” a megelőzés. Sok kellemetlen helyzet és jogvita elkerülhető, ha az építtető már a folyamat legelején tudatosan és körültekintően jár el.
Fontos, hogy a felek részletes, írásos szerződést kössenek, amely pontosan rögzíti az elvégzendő munkák tartalmát, az anyaghasználatot, a határidőket, valamint az elállási és szankciós rendelkezéseket.
Kerülendő a teljes díj előre történő kifizetése. Érdemes tapasztalt ügyvéd segítségét kérni már a szerződéskötéskor, aki átlátja a szerződés minden pontját, felismeri a rejtett kockázatokat, és segít megelőzni, hogy a döntések hátrányos következményekkel járjanak.
Az építési napló vezetésének és tartalmának pontosítása is kiemelten fontos, mivel ez a dokumentum bizonyító erejű lehet jogviták esetén.
5. Példa a gyakorlatból
Egy lakásfelújítás során az ügyfél egy „szakemberre” bízta a munkát. A kivitelezés minősége hagyott kívánnivalót maga után: a burkolatok ferdék voltak, a zuhanyzóban nem folyt le rendesen a víz, és az ablak körüli gipszkartonozás is hibás volt. A vállalkozó a hiba kijavítását nem vállalta, de árleszállítást ajánlott fel. Végül jogi képviselő segítségével az ügyfél a teljes felújítási költség 2/3-ad részét követelte, és sikerült megértetni az ellenérdekű féllel, hogy egy esetleges polgári peres eljárás számára kedvezőtlen ítéletet eredményezhetne.
Ez az eset jól illusztrálja, hogy a hibás teljesítés esetén milyen jogi eszközök állnak az építtető rendelkezésére, és milyen fontos a körültekintő eljárás.
tags: #ha #a #vallalkozo #hibasan #teljesit #epitesi