Az ÁFA-törvény változásai és a lakóingatlanok értékesítése új ingatlan fogalmának meghatározása alapján

Az Áfa tv. az építésügyi szabályok fogalomrendszerét veszi alapul az új ingatlan fogalmának meghatározása során, valamint ingatlanon végzett, fordított adózás hatálya alá tartozó építési-szerelési, egyéb szerelési munkák körének meghatározásakor.

A megváltozott építésügyi szabályokhoz igazodva, az Áfa tv. Az új ingatlanok értékesítése adóköteles ügylet. Az építési-szerelési, szerelési munkákat illetően a fordított adózás alkalmazásának egyik feltétele, hogy az ingatlan létrehozatala, bővítése, átalakítása, egyéb megváltoztatása építési engedély köteles (illetve építési hatósági tudomásulvételi eljáráshoz vagy egyszerű bejelentéshez kötött) legyen.

Az építési szabályozás alapján azonban az elmúlt években számos munka kikerült az engedélyköteles körből, így a fordított adózás hatálya alól is.

Továbbá, vannak olyan építési-szerelési, szerelési munkák, amelyek ugyancsak ingatlan létrejöttét, átalakítását stb. célozzák, ám másfajta - az építkezés megkezdéséhez szükséges - engedélyhez, bejelentéshez kötöttek.

Így a fordított adózás alá a módosítás eredményeképpen azok az ingatlan létrejöttére, bővítésére, átalakítására irányuló munkák - ideértve most már a rendeltetésváltoztatást is - is bele fognak tartozni, amelyeknél ugyan építési engedélyre, egyszerű bejelentésre nincs szükség, de a munkák elvégzéséhez szükséges valamely egyéb hatósági engedély vagy bejelentés (pl. Az ingatlanon végzett, fordított adózás hatálya alá tartozó építési-szerelési, egyéb szerelési munkák körének módosításához átmeneti szabályok is kapcsolódnak.

Ezek értelmében az új szabályokat először azon ügyletek tekintetében kell alkalmazni, amelyek teljesítési időpontja 2023. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik. Ugyanakkor, ha valamely szolgáltatás a módosítás következtében kerül a fordított adózás hatálya alá 2023. január 1-jétől, de a fordított adózás szabályai szerint a fizetendő adót 2023. előleg tekintetében az átmeneti szabályok úgy rendelkeznek, hogy ha egy szolgáltatás a módosítás következtében kerül a fordított adózás hatálya alá, és az adott szolgáltatás kapcsán 2023. június végéig vagy más megadott határidőig végrehajtott teljesítések kerülnek megadott időpontokra.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 82. § (2) bekezdése és 3. számú melléklete I. részének 2021. január 1-jétől 2022. december 31-éig hatályos 50-51. pontjai alapján az általános forgalmi adó mértéke az adó alapjának 5 százaléka az olyan többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás értékesítése esetén, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, és amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozik, és az olyan egylakásos lakóingatlan értékesítése esetén, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert, és amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozik.

A 2021. január 1-jétől hatályos rendelkezés révén, szinte azonos tartalommal egy korábbi - 2016. január 1-jétől 2019. december 31-éig hatályos - szabály lépett ismét hatályba. A különbség a rozsdaövezeti akcióterülettel összefüggő kivétel meghatározása.

Ez alapján lakóingatlan értékesítésére akkor alkalmazandó az 5 százalékos áfamérték, ha a lakás megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerinti lakóingatlan fogalmának, új ingatlannak minősül az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja)-jb) alpontja alapján, összes hasznos alapterülete a többlakásos lakóingatlanok esetében 150 négyzetmétert, egylakásosaknál pedig 300 négyzetmétert nem haladja meg.

Az új ingatlan fogalmát úgy határozza meg az Áfa tv., hogy az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Az újonnan létrehozott ingatlan használatbavétele mellett első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a már meglévő és használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan átalakítást követő olyan használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás, illetve a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása alapján, amely kapcsán funkció- vagy rendeltetési váltás történik.

Egyébként pedig az 2 éves időtartam ismételten indul, ha albetétek száma megváltozik és ezt követően új használatbavételi engedély vagy tudomásulvételi eljárás szükséges.

Az olyan engedélyezett, illetve tudomásul vett használatbavételt követő átalakítás esetén, amelyhez nem társul az ingatlan „darabszámában” (albetétek számában) vagy az ingatlan rendeltetésében bekövetkező változás, az átalakítást követő engedélyezés, illetve tudomásulvétel, bejelentés, nem minősül első rendeltetésszerű használatbavételnek.

A lefolytatandó eljárástól függetlenül nem valósul meg első rendeltetésszerű használatbavétel az ingatlan bővítése esetén sem, mivel nem jön létre új ingatlan (új albetét).

Új ingatlan értékesítése valósul meg a fenti feltételeknek megfelelő ingatlan értékesítése esetén, függetlenül attól, hogy az adott ügylet keretében sor kerül-e az ingatlanhoz tartozó földterület értékesítésére, vagy csak a felépítményt értékesítik az ahhoz tartozó földterület nélkül.

Amennyiben az épületet, építményt tartalmazó földterület és az épület, építmény tulajdonosa eltérő személy, akkor a földterület értékesítését terhelő adókötelezettséget a beépített ingatlanra vonatkozó előírások alapján kell megállapítani.

Utóbbi esetben tehát a földterület értékesítése akkor minősül kötelezően adókötelesnek, ha azon a fenti feltételeknek megfelelő új ingatlan van.

Megjegyzendő, hogy amennyiben az adott ügylet keretében kizárólag a lakóingatlanhoz tartozó földterület önálló értékesítése történik, és az adóköteles, akkor arra a 27%-os adómérték alkalmazandó, mivel ez esetben az értékesített ingatlan nem felel meg az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjaiban foglaltaknak, mivel az nem lakóingatlan.

Amennyiben az értékesítésre kerülő beépített ingatlan az előzőek szerint nem minősül új ingatlannak, akkor értékesítése adómentes, kivéve, ha az értékesítő adóalany élt az Áfa tv. 88. §-ában szabályozott adókötelessé tétel lehetőségével.

Az új ingatlan értékesítése nem számít bele az alanyi adómentességi értékhatárba. Ez a felfogás a fordított adózás alkalmazásának logikáját is érinti.

Ha az ilyen beépített ingatlant értékesítő adóalany az Áfa tv. 88. §-a alapján adófizetési kötelezettséget választott, az értékesítést - figyelemmel az Áfa tv. 88. § (2) bekezdésében foglaltakra is - 27%-os mértékű általános forgalmi adó terheli.

Az 5%-os adómérték alkalmazása a lakóingatlan értékesítésére vonatkozóan a lakóingatlan fogalmának és az új ingatlan fogalmának megállapításával függ össze, és a 2 éves periódus kezdete az első rendeltetésszerű használatbavétel időpontjától számítódik.

A mérethatárnak való megfelelés szempontjából az Áfa tv. 259. § 12. pontjában foglaltak szerinti lakóingatlan összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni. Azaz a garázs és egyéb olyan helyiségek alapterülete, amelyek nem tartoznak a lakóingatlan hasznos alapterületébe, nem számít bele.

A lakóingatlan összes hasznos alapterületének számításánál az OTÉK hasznos alapterületét kell figyelembe venni, és az építményszint minden hasznos alapterületét be kell számolni.

A 2 éves periódus szempontjából a többlakásos lakóingatlanok esetén 150 négyzetméter, az egylakásosaknál 300 négyzetméter a mérce.

A lakóingatlan értékesítésének időpontjára az Áfa tv. átmeneti szabályai vonatkoznak: 2021-től a 50-51. pont alkalmazása csak akkor kezdődik, ha a lakás értékesítése 2021. január 1-jén vagy azután történik, és a 2 éves periódushoz kapcsolódó feltételek teljesülnek.

Az 5%-os adómérték kivezetéséhez kapcsolódó átmeneti szabályokat az Áfa tv. 348. §-a határozza meg, amely szerint az 5%-os adómérték 2022. december 31-ét követően, de 2026. december 31-ig átvett, jóváírt előlegekre és teljesített értékesítésekre is alkalmazandó, ha a feltételek szerint.

Az 5%-os adómérték felmentésének átmeneti szabályait a NAV és a Pénzügyminisztérium részletes tájékoztatói is rögzítik, és a lakóingatlanok értékesítésére vonatkozóan továbbra is konkrét feltételekhez kötik.

Az új ingatlan fogalma 2023-tól kiterjed azokra az épületekre is, amelyek már használatba vett ingatlanok, és amelyeknél az átalakítás/átépítés következtében megváltozik a rendeltetés (funkcióváltás), vagy változik az önálló rendeltetési egységek száma (albetét-szám), és ehhez hatósági bizonyítvány készül. Ilyenkor az ingatlan 2 évig minősül „újnak”, a 2 évet a hatósági bizonyítvány kiállításától számítva kell érteni.

Miért fontos ez? Az új (beépítés alatt álló vagy beépített) ingatlanok sorozatjellegű értékesítése áfaalanyiságot keletkeztet. Az ilyen értékesítés egyenes adózás alá esik (nem választható rá tárgyi adómentesség). Az új ingatlan értékesítése nem számít bele az alanyi adómentességi értékhatárba. Ezzel szemben a „régi” ingatlanok értékesítése alapból adómentes, de adókötelessé tehető, ekkor fordított adózás alkalmazható (ha a feltételek fennállnak).

Példa: egy irodaház lakóépületté alakítása után a funkcióváltozást igazoló hatósági bizonyítvány kiállításától számított 2 éven belüli értékesítés „új ingatlan értékesítésének” minősül, és az ahhoz kapcsolódó áfaszabályok szerint adózik.

Építőipari fordított adózás - mit változtatott 2023 és 2024? 2023-tól bővült az építési-szerelési munkák fordított adózásának köre: egyértelművé tették, hogy a rendeltetés megváltoztatására irányuló építési munka is fordított adózású lehet, akkor is, ha nem kell építési engedély vagy egyszerű bejelentés, de a munkához más hatósági engedély szükséges (örökségvédelmi, településképi). 2024-től két fontos pontosítás: a korábbi „egyéb megváltoztatás” kategóriát kivették; a kör létrehozatalát, bővítést, átalakítást, bontást és rendeltetésváltoztatást veszik fel újra a körbe.

Ha az engedély/bejelentés kifejezetten a szolgáltatásnyújtó által végzett tevékenységhez kapcsolódik, akkor a nyilatkozattétel már a szolgáltatásnyújtót terheli a megrendelő felé.

Ingatlanértékesítés és az 5% lakásáfa - meddig? 2025. január 1-jétől a jogszabály két évvel meghosszabbította az 5%-os áfakulcs alkalmazhatóságát az új lakásokra, méretkorlát: 150 m² társasházi lakás, 300 m² egylakásos lakóingatlan.

A 5% 2026. december 31-ig általánosan él, kivezetés 2027. január 1-jétől, átmeneti szabály mellett: az 5% 2027-2030 között is alkalmazható, ha az építési engedély véglegessé vált 2026.12.31-ig, vagy az egyszerű bejelentést a jogszabályi feltételek szerint bejelentették.

Megjegyzés: Rozsdaövezeti akcióterületeken az 5% ettől függetlenül is fennmarad a jogszabályban rögzített feltételekkel. A lakástámogatások és az ÁFA-visszatérítés 2026-ban valóban módosul: 2024-től a visszatérítések jelentős része csak adott településekre és feltételekhez kötött.

GYIK - gyakori kérdések: Ingatlanáfa (2026) 1) Mikortól „új” az a lakás, amelyet funkcióváltás után értékesítek? Attól a naptól számított 2 évig, amikor a funkcióváltásról vagy albetét-szám változásáról hatósági bizonyítványt állítottak ki. 2) Új lakásnál választható-e tárgyi adómentesség? Nem. Az új ingatlan értékesítése egyenes adózású, tárgyi adómentesség nem választható. 3) Az új ingatlan értékesítése beleszámít-e az alanyi mentes értékhatárba? Nem. 4) Mely építési munkák fordított áfásak 2024-től? Azok a létrehozatalra, bővítésre, átalakításra, bontásra és rendeltetésváltoztatásra irányuló munkák, amelyek hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötöttek; a nyilatkozattétel bizonyos esetekben a szolgáltatásnyújtót terheli. 5) Meddig él az 5% lakásáfa, és mik az átmeneti szabályok? Általánosan 2026.12.31-ig, de 2030.12.31-ig is alkalmazható, ha a projekt megfelel az engedélyezési/bejelentési átmeneti feltételeknek. Méretkorlát: 150/300 m².

  • Tipikus fogalmak - lakóingatlan, új ingatlan, albetét, rendeltetésváltozás, hasznos alapterület, többlakásos vagy egylakásos ingatlan.
  • Rozsdaövezeti akcióterület - kivétel az 5%-os adómértékre vonatkozóan.
  • Fizetési módok - fordított adózás, egyenes adózás, alanyi adómentesség.
  1. Jogszabályi hátterek és határidők
  2. Új ingatlan fogalma és hasznos alapterület
  3. Rendeltetésváltozás és albetétek
  4. Építési engedély és bejelentések átmeneti szabályai
Infografika az új ingatlan fogalmának meghatározásáról és a fordított adózás feltételeiről

Ingatlanokkal kapcsolatos áfa szabályok egyes változásai 2023-ban

tags: #afa #torveny #valtozas #lakoingatlan

Népszerű bejegyzések: