Airbnb közös költség emelés jogszabályok és társasházi szabályozás Budapest környezetében
A rövid távú lakáskiadás és a társasházak összefüggései az elmúlt években dinamikusan alakuló területet jelentenek Magyarországon, különösen Budapesten. A jogi keretek között a tulajdonjog és a lakhatási érdekek, a helyi szabályozások és az adózási kötelezettségek összhangjára törekednek. A közösségi érdekek védelme érdekében a társasházakban gyakran szükséges az SzMSz módosítása, a közös költségek át- és újraelosztása, valamint a vendégek viselkedésére vonatkozó szabályok kiépítése.
A jogi alapok és a közösségi keretek
A társasházakról szóló törvény (Tht.) alapvetően meghatározza, hogy a lakóingatlanok tulajdonosai lakás céljára használják-e ingatlanukat, és milyen módon lehet ezen belül egyéb hasznosítást végezni. A jogszabály lehetővé teszi az SzMSZ korlátozásait, amelyek révén a közösség dönthet a rövid távú kiadás szabályairól. A törvényozási keretek között a közgyűlési határozatok érvényesülése csak a törvénnyel összeegyeztethetően történhet, és a jogi védelem érdekében a tulajdonosok jogai kiemelten védettek. A Kúria és más bíróságok felülvizsgálják azokat a korlátozásokat, amelyek aránytalan módon érinthetik a tulajdonosi jogokat.
A közösség szerepe kulcsfontosságú: a közös képviselő előkészítheti és végrehajthatja a döntéseket, de önállóan nem hozhat minden kérdésben döntést. Az SzMSZ-ben rögzíthetők a bejelentési kötelezettségek, a lakás célú használat és a vendégek viselkedésére vonatkozó szabályok, valamint az elérhetőségi követelmények. A rendeletek meghozatalához általában a tulajdoni hányadok többségének kell meglennie.
Adózás és az adózási lehetőségek
A rövid távú lakáskiadás adózása három fő útját különböztetjük meg: tételes költségelszámolás, 10%-os költséghányad és tételes átalányadózás. A választás nagymértékben befolyásolja a bevétel, a költségek és a jövedelem adóterhelését. Budapesten 2017-től az IFA a szállásdíj 4%-a, és az adózási feltételek kedvezőek lehetnek egyes esetekben.
- Tételes átalányadózás: csak akkor választható, ha a lakásban egy vendég maximum 90 napot tartózkodik egy évben. Az adó mértéke 38 400 forint, költségelszámolás nem lehetséges. 2018-tól akár 3 ingatlan esetén is igénybe vehető a belépés e módszerrel.
- Tételes költségelszámolás: az összes bevétel csökkenthető a szálláshely szolgáltatásából adódó költségekkel, és a jövedelem után 16% személyi jövedelemadó (SZJA) és 19,5% SZOCHO terhelés lehet a szabály szerint. A költségek között szerepelhet például a tárgyi eszközök, értékcsökkenés arányos részei, készletkészletek és egyéb, bizonylattal igazolt kiadások.
- 10%-os költséghányad: a bevételből 10% költséget lehet levonni, más költségek nem számolhatók el. Ez általában kevésbé kedvező, ezért kevesebb esetben választható.
Ha háromnál több ingatlant üzemeltetsz, a fentiek közül csak az utóbbi két módszer közül választhatsz, és az ÁFA 18% is felmerülhet. Az ÁFA mentesség feltétele, hogy az egyévi bevétel ne haladja meg a meghatározott küszöbértéket. A jogi keretben a szálláshely-üzemeltetési engedély is szükséges, és a tevékenység csak üzletszerű gazdasági tevékenység keretében végezhető, adószám birtokában.
A jogszabály részletesen érinti az ÖVTJ-kódokat és a NAV bejelentkezési kötelezettségeit. Az online hirdetési platformokon (például Airbnb) történt foglalások esetén a vendég a díjat a portál felé fizeti, majd a platform továbbítja a bevételt a szállásadónak. A nyugtaadás és a számlázás mindenkor tételesen kell történjen a vonatkozó adókulcsokkal.
A közösségi döntések és a szabályozás gyakorlata
A társasházi közösségek többnyire a SZMSZ-ben rögzített szabályokkal próbálják rendezni az AirBnB jellegű kiadást: bejelentési kötelezettség, lakás csak lakás céljára való használata, időbeli korlátozások és vendégek viselkedésére vonatkozó rendek. A közös költségek felosztása és az extra költségek (pl. nagytakarítás, közös területek karbantartása) a vendégek miatt növekedhetnek és ezt a költséget a tulajdontások arányában osztják meg. A jogkövetkezmények között gyakori a közgyűlési döntés szükségessége, a határozatok megtámadhatósága és a bírósági védelem lehetőségei.
Az aktuális 2024-2025-ös és a 2025-től érvényes módosítások közé tartozik a budapesti moratórium és adóváltozások. A moratórium 2025-2026 között nem enged új magánszálláshelyek regisztrálását Budapesten, míg a meglévő regisztrációk a meghatározott feltételek mellett megmaradnak. Emellett az éves adóalap és az adó mértékei is változnak: 38 400 Ft-ról 150 000 Ft-ra nőhet szobánként az adóalap, és kerületi rendeletek írhatják elő a közösségi hozzájárulást vagy a házirend kötelező kifüggesztését.
Mit tehet a lakóközösség a gyakorlatban?
Jó gyakorlat a transzparens szabályozás és a közösségi döntés: az SzMSz-ben egyértelműen rögzíteni kell az AirBnB feltételeit. A közösség világosan meg kell határozza, hogy támogatja-e a rövidtávú bérbeadást, és meghatározhatók a közös költségek magasabb részvételének feltételei is. Az állandó lakók és a turizmus egyensúlyának megőrzése érdekében a társasházak gyakran kérik a 24 órás elérhetőséget, a vendégek viselkedésének szabályozását, és a szükséges biztonsági előírások betartását.
Ha a közösség még nem hozott SzMSZ-módosítást, könnyen előfordulhat, hogy a tulajdonos saját felelősségére, egyedi megállapodások alapján folytatja a kiadást. A jogi keretek azonban azt hangsúlyozzák, hogy a visszamenőleges tiltás nem feltétlenül érvényes, és a korlátozásoknak arányosaknak és jogszerűeknek kell lenniük. A közös képviselő feladata az új szabályok betartatásának ellenőrzése, és a jogi keretek között a lakók közötti konszenzus kialakítása.
Infografika
Video
Gyakorlatban készült adatbázis és táblázat
Az adózási és szabályozási kereteket összefoglaló táblázat segíthet eligazodni:
| Módszer | Feltételek | Adózás | Költségek |
|---|---|---|---|
| Tételes átalányadózás | Vendég max 90 nap/év; 1-3 ingatlan | 38 400 Ft adó | Költség nincs |
| Tételes költségelszámolás | Önkiszolgáló nyilvántartás | 16% SZJA + 19,5% SZOCHO | Számlával igazolt költségek levonhatók |
| 10%-os költséghányad | Általában kisebb bevétel esetén | Nincs részletes levonás | Csak 10% költség |
Az ÁFA 18% alapértelmezettként alkalmazandó, kivéve, ha adóalany alanyi adómentességet választ a magánszemély a NAV-nál. A vendég részéről külön igénybe vett szolgáltatások (például mobil klíma) 27% adókulcs alá eshetnek, és ezeket külön kell feltüntetni a számlán.
tags: #airbnb #kozos #koltseg #emeles #jogszabaly