Airbnb tiltás a lakóházban: jogi keretek, elmozdulások és a piac átalakulása Budapesten
Az Airbnb tiltására reagálva a legnagyobb lakáskiadó hálózatok kiskapukat találtak: szállodává vagy panzióvá minősítik át a kezelt lakásokat, hogy továbbra is működni tudjanak.
A VI. kerületben január 1-jétől elvileg fel kell hagyniuk az egy vagy legfeljebb három lakást kiadó magánszemélyeknek az airbnb-zéssel.
A Kúria november 11-i döntése szerint Terézváros Airbnb-rendelete nem ütközik a törvényekbe, vagyis a rövid távú lakáskiadás tilalma jogszerű, a rendelet 2026. január 1-jén hatályba léphet.
A kerület őszi népszavazása nyomán tartott zero tolerancia a lakásukat rövid távra bérbe adókkal szemben országos példaként jelent meg.
E szerint a tiltás ellenére a magán- és egyéb szálláshely-szolgáltatókra január elsejétől akár 200-500 ezer forintos bírság várható, ha folytatják az Airbnb-zést.
Úgy tűnik azonban, hogy a nagyobb tőkeerővel bíró vállalkozások tovább űzhetik az ipart.
Sajtóértesülések szerint már meg is kezdődött az olyan vállalkozások átalakulása, amelyek tucatnyi vagy többtucatnyi lakást vásároltak fel Budapest belső kerületeiben, hogy az Airbnb felületén áruba bocsátsák azokat.
A cégek panzióvá vagy szállodává minősíttetik a kezelésükben lévő lakásokat, emeleteket, épületeket, így továbbra is folytathatják az ingatlanok rövid távú kiadását.
A hvg.hu úgy tudja, hogy a Paulay Ede utca 3., valamint a Szív utca 46. szám alatti ingatlanok üzemeltetői már meg is szerezték a panzióként való működéshez szükséges engedélyt, miközben további tucatnyi hazai és külföldi szolgáltató nyújtotta be kérelmét, hogy a VI. kerületben a jövőben panzióként vagy hostelként működhessenek.
Az önkormányzat 2026 januárjától a közös reggeliző helyiséget kötelezővé tette a panziók számára márciustól.
A tiltás ellenére nem szűnik meg a rövid távú lakáskiadás a VI. kerületben, csak átalakul.
Nő a hotelek száma a kerületben, mert befektetők érdeklődése továbbra is erős a szállodai célú ingatlanok felvásárlása és átalakítása iránt.
A kerületben jelenleg 39 hotel működik és négy fejlesztése zajlik, a bővülés várhatóan nem áll meg.
További két hotel épül a Paulay Ede utcában, és bejelentették az osztrák Julius Meinl első budapesti szállodáját a Hegedű utcában.
A Wing (Wallis)-csoporthoz tartozó Andrássy Palota Kft. pedig irodaházból alakít szállodát a sugárút 66. szám alatti épületben.
A kiszoruló lakáskiadók szerint miközben az 1674 magánszálláshely többsége elveszíti bevételét, a szállodai befektetők gond nélkül megkapják az önkormányzati engedélyeket teljes épületek kivonására a lakáspiacról.
A befektetők és szállodatulajdonosok tehát egyértelműen nyertesei lesznek annak, hogy a kerületben megszűnik az egyedi Airbnb-lakások konkurenciája.
Az önkormányzat válaszában elismerték: nincs ráhatásuk arra, hogy egész épületeket vagy épületrészeket elfoglaló lakáskiadók működése hogyan alakul a jövőben.
A kerület novemberig az idegenforgalmi adóból 2,1 milliárd forint bevételt könyvelt el, ebből 384 milliót a magánszálláshelyek vendégei fizettek.
A rövid távú lakáskiadás hatásai nem csak Budapesten, hanem külföldön is vita tárgyát képezik, például Spanyolországban már jelentős bírságokat szabtak ki az Airbnb ellen a fogyasztóvédelmi szabályok megsértése miatt.
Ausztriában is fokozott figyelem van az illegális rövid távú kiadásokra, különösen az Airbnb-n keresztüli visszaélésekre.
Az első kerületben a VI. kerületben hozott tiltó döntés például megmutatta, hogy a közösségi szálláshelyekre vonatkozó jogkövetelmények megkérdőjelezhetik a piaci helyzetet.
A 2024 nyárán Terézvárosban tartott népszavazás eredményére hivatkozva a kerület vezetése 2026 januárjától tiltotta a lakáshotelek üzemeltetését.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint Budapesten 2026 végéig életben van az Airbnb moratóriuma, amely meghosszabbítja a jogi teret a határozatok számára.
A VI. kerület albérletpiacán 2025 eleje óta érezhető változások történtek, miközben az albérletkínálat kb. 1250 darabra nőtt a 2025 januári szinthez mérten, ami 28 százalékos bővülést jelent.
A terézvárosi albérletpiacra nem csak az airbnb tiltás hatott, hanem az Otthon Start Program is, amely miatt sok bérlő lett első lakásvásárlóvá, így csökkent a kereslet.
A KSH-Ingatlan.com lakbérindex Budapesten szeptember és december között több mint 1 százalékkal csökkent.
A kerület eladó társasházi lakásainak kínálata 33 százalékkal bővült tavaly január óta, és a vevők 53 százalékkal több társasházi lakás közül válogathatnak Budapesten.
Az I. kerületben 2026 januárjában a kiadó használt társasházi lakások havi közép bérleti díja 300 ezer forint volt, amely 4 százalékos növekedés tavaly januárhoz képest.
A közösségi és magánszálláshelyek szabályozása a jogi kereteken belül fejlődik: a SZMSZ módosításához általában a közgyűlés döntése szükséges, és a tulajdoni hányadok arányában dől el.
A Kúria és bíróságok vizsgálják, hogy a szabályozás arányban áll-e a közösség érdekeivel, és nem okoz-e aránytalan hátrányt egy tulajdonosnak.
A közös képviselő feladata, hogy előkészítse a szabályozást, meghatározza a bejelentési kötelezettséget, a lakások funkciójának rendeltetésszerű használatát, és a vendégek viselkedésére vonatkozó szabályokat.
A közös képviselő azonban nem bírságolhat önállóan, és csak akkor rendelhet büntetést, ha az SZMSZ ezt lehetővé teszi.
A magánszálláshelyekkorlátozása óta 43 szállodából 4, 25 panzióból 15, és 17 közösségi szálláshelyből 6 rendelt engedélyt erre az évre, és a számok növekedhetnek a befektetők hatására.
A Podmaniczky utcai házban például két lakás összevonásával 224 négyzetméteren fiatalokat célzó hostelt üzemeltetnek legálisan április óta.
A tiltás sikere nem vigasztalja azokat, akik olyan házakban élnek, ahol hostelek és panziók létesültek, és a lakóközösségek folyamatos problémákról számolnak be.
Csökkenő népszerűség és árcsökkenés figyelhető meg Terézvárosban a szeptemberi népszavazás óta, miközben a kerület lakói a teljes tiltást támogatották a népszavazáson.
A zenga.hu felmérése szerint november végén az ingatlanpiacon a tiltás hatása láthatóan megjelent: a forgalom és a kínálat alakulása részben a hosszú távú kiadási piac felé mozdul el.
Jelenleg a tervezett rendelet még nem készült el, de október végére ígérték a tervezetet.
Az Airbnb-es szabályozás és moratórium várhatóan összetett hatással lesz a belvárosi ingatlanpiacra, az adóbevételekre és a helyi lakosok életére.
A közösségi hozzájárulások növelése és a lakhatási célú felhasználás előnyben részesítése mellett a turizmusfejlesztési hozzájárulás emelése is felmerült, a bevételeket pedig lakhatási célokra kell fordítani.
| Elem | Beszámoló | Hatás |
|---|---|---|
| Airbnb tiltás hatálybalépése | 2026 január 1. | Bevétel-változás, piacátalakítás |
| Új panzió- és hotelengedélyek | Megnövekvő szám | Csökkenő magán Airbnb-kínálat |
| Albérletkínálat | Nőtt kb. 1250-rel | Árindexek mérséklődése |
| Közgyűlési döntések | SzMSZ módosítás szükséges | Korlátozások jogszerű megvalósítása |
Az információ és jelentkezés: a rövid távú lakáskiadás, leánykori nevén Airbnb-zés Budapest belvárosának nagy részében virágzó üzlet volt, de a változó jogi környezet hatására a területen új szabályozási formák és piaci stratégiák alakulnak ki.
tags: #airbnb #tiltas #lakohazban