Ajándék ingatlan visszaszerzése jogi lehetőségek
Az ajándékozási szerződés akkor számít, ha dolgot (akár ingó, akár ingatlan) ingyenesen adunk át más tulajdonába. A jog világában leggyakrabban előforduló eset, amikor a hozzátartozó (leggyakrabban szülő, nagyszülő) ingatlant ajándékoz a másik hozzátartozójának (leggyakrabban gyermek, unoka). Technikai értelemben különbség van az ajándékozási szerződés utólagos megtámadása, megszüntetése, valamint maga az ajándék visszakövetelése között.
Miért adhat vissza az ajándékozó?
Az e mögötti érv az, hogy az ajándékozó ingyen ad valamit, cserébe nem kap semmit, így nyilvánvalóan nincs egyensúly a tranzakcióban. Ezért a jog a lentebb részletezett többletjogosultságokat biztosítja az ajándékozó számára: az ajándék visszakövetelésének jogát.
Első eset: létfenntartása veszélybe került, és szüksége lenne az ajándékra, de csak akkor, ha ezzel egyidejűleg nem veszélyezteti a megajándékozott létfenntartását. Például ha a szülő ajándékoz egy ingatlant a gyermekének, majd később a saját lakhatását elveszti, de a gyermeknek másként is biztosítható a lakhatás.
Második esetkör: a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója súlyos jogsértést követ el az ajándékozóval szemben (például személyiségi jogsértés, lopás vagy más jogi kötelezettség sérelme). Ilyenkor a jogszabály szerint visszakövetelhető az ajándék vagy annak helyébe lépett érték.
Harmadik, és leggyakoribb esetkör: a feltevéssel adott ajándék utólag végleg meghiúsul. Ha például a szülő azzal a feltevéssel adja az ajándékot, hogy a gyermek elvégzi az egyetemet, és a feltevés végül meghiúsul, az ajándék visszakövetelhető. Fontos, hogy a megajándékozottnak tudnia kellett (vagy tudnia kellett volna), hogy az adott feltevést úgy kapja, és ennek tudatában járjon el. Ha ezt nem tudta, az ajándék visszakövetelése nem alapulhat.
Ingatlan vs. ingó ajándék
A jog nem tesz különbséget ingatlan ajándékozása és ingóság ajándékozása között abban, hogy visszakövetelésük ugyanazokkal az általános szabályokkal történik. Azonban az ingatlan ajándékozása jóval gyakoribb per, és az illetékek is eltérőek lehetnek.
Elévülés és bizonyítás
A polgári jogban az általános elévülési idő 5 év. Az elévülés kezdete nem feltétlenül az ajándékozás kora, hanem attól függ, mikor indult el a jogszerű igény. Az 5 éven belül előfordulhat, hogy jogilag megindítható a per, de a per már régen befejeződhet, ha a jogi igényt például a megajándékozott lényegesen később érezte szükségét. Harmadik esetnél a bizonyítási teher nehezebb lehet: meg kell győződni, hogy a feltevést a megajándékozott ismerte vagy tudhatta, és tudatában volt, hogy kizárólag emiatt kapja az ajándékot. A legjobb megoldás, ha a szerződésben rögzítjük, hogy az ajándék milyen feltevéssel kerül átadásra.
Érintett személyek jogai és kötelezettségei
Örököstől főszabály szerint csak kivételesen követelhető vissza a neki adott ajándék. Egyenes ági rokonok között fennálló ajándékozás esetén az illetékmentesség lehetősége jelentős előnyt jelent. Az egyenes ági rokonok és testvérek közötti ajándékozásnál 9% illeték minden lakóingatlan esetében, míg ingatlan egyéb típusaira 18% vonatkozik, kivéve ha az illetékmentesség érvényesül. A rendeletek részletezik az illetékmentesség körét, azaz hogy ki tartozik a rokonok közé és milyen célokra lehet mentesség biztosított.
Ami a közvetítés és költségek tekintetében fontos: ingatlan ajándékozásánál a szerződés elkészítésének díja általában az ügyfélre hárul, és közjegyző vagy ügyvéd ellenjegyzése szükséges. Az adó és illeték bejelentése a NAV felé történik költségek mellett: a földhivatali bejegyzés és a B400-as adatlap benyújtása egyidejűen szükséges.
Visszakövetelés és lehetőségek
Ha a megajándékozott megsérti a szerződésben foglaltakat vagy ha a feltevés véglegesen meghiúsul, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot vagy annak helyébe lépett értéket. Nem mindig áll fenn visszakövetelés lehetősége: ha az ajándék már nincs meg, vagy ha a megajándékozó eleve megbocsátott vagy hosszabb ideig nem élt az igénnyel. Fontos megjegyezni, hogy az ajándék visszakövetelésének lehetősége a bíróság mérlegelését igényli, és minden esetet egyedi körülmény alapján vizsgálnak.
Ha segítségre van szükséged az ajándékozási szerződés elkészítéséhez vagy az visszakövetelés jogi lehetőségeinek felméréséhez, érdemes jogi szakembert felkeresni. Mediáció vagy megállapodás írásba foglalása közjegyző előtt hitelesítve gyakran gyorsítja a rendezést.
A gyakorlatban hasznos ajánlások
- Hozd meg a döntést körültekintően: jogi szakértő bevonása
- Legyen nyílt kommunikáció a gyakorlatban tervezett átadások kapcsán
- Fontold meg a fokozatos átadást vagy a haszonélvezeti jog fenntartását nagy értékű ajándék esetén
- Mindig legyen írásos szerződés, amely rögzíti a feltevést és a visszakövetelés feltételeit
Gyakorlati példák a jogi keretből
- Ingatlan ajándékozása esetén a hatályos jog szerint írásba kell foglalni a szerződést, és közjegyzői vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges; bejegyzése pedig a földhivatalba történik.
- Az illetékmentesség lehetősége csak egyenes ági rokonokra és házastársakra terjed ki, a testvérekre általában az illeték vonatkozik.
- 5 éven belüli eladás esetén SZJA és illeték kérdéseket is figyelembe kell venni, a felmerülő adó mértéke az adásvételi ár és az ajándékozás értékének arányától függ.
- Kiskorúaknál speciális szabályok érvényesek: a gyámhatóság hozzájárulása szükséges bizonyos esetekben; bizonyos formában a haszonélvezet fenntartható.
Hol érdemes segítséget keresni?
Ajánlott szakértői segítséget kérni az ajándékozási szerződés megfogalmazásához, mivel az írásos megállapodások és a földhivatali bejegyzések jogi szempontból kulcsfontosságúak. A jogi tanácsadás során érdemes felmérni a jogi lehetőségeket, a visszavonás és visszakövetelés lehetőségeit, és a jogi nonkonformitások kizárását a jövőben.
Közjegyzői percek - Ajándékozás
Összegzés és tennivalók az ügyfél szemszögéből
Mit tegyél ügyfélként, mielőtt ajándékozol?
- Ne sablonból indulj ki; gondold végig a későbbi eladást és adózást
- Beszéld át, marad-e ott az ajándékozó, és milyen a feltevés
- Írásba foglald a feltevést és a visszakövetelés feltételeit
- Ha nagyobb értékű ajándékról van szó, fontold meg a haszonélvezeti jog fenntartását
A jogi keretek megértése és a megfelelő szerződéses konstrukció segít elkerülni a későbbi vitákat. Az ingatlan ajándékozás nem rossz megoldás - csak nem minden élethelyzetben a legjobb. Ha kérdésed van, vagy jogi segítségre van szükséged, keresd fel jogi szolgáltatásainkat a lenti elérhetőségeken.
tags: #ajandek #ingatlan #vissza #szerzese