Ajándékba kapott ingatlan válás esetén jogi és adózási kérdések
Vannak akik a közösre esküsznek, míg mások még a házastársukkal sem közösködnének, ha vagyonról van szó.
Egy gavallér férj akár kedvenc sportautóját is élete párjára íratja, egy szerető feleség pedig még frissen szerzett örökségét is megosztaná álmai férjével.
De mi számít közösnek, és mi az, ami különvagyon? Közös-e a férj által indított vállalkozás, vagy az ingatlan, amit a feleség kapott ajándékba?
És mi lesz az abból befolyó bevételek sorsa?
Lehet a különből közöset csinálni, vagy a közöst elkülöníteni?
Azzal általában sokan tisztában vannak, hogy a házastárs különvagyonához tartozik az a vagyontárgy, ami már a boldogító igen kimondása - azaz a házastársi vagyonközösség létrejötte - előtt az övé volt, magyarul, ezt vitte a házasságba.
Azt viszont már kevesebben tudják, hogy a házastársi vagyonközösség fennállása alatt az egyik fél által örökölt, vagy részére ajándékozott vagyontárgy, illetve nyújtott ingyenes juttatás is különvagyonnak minősül, azaz nem kell feltétlenül bedobni a közösbe.
Érdemes azonban azzal is tisztában lenni, hogy ha például az egyik fél az ajándékba kapott lakását albérletbe adja, az abból befolyt bevétel már a házasság közös vagyonának számít.
Így van ez az egyik házasfél által tulajdonolt cég bevételeivel, például az év végi osztalékkal is.
These függetlenül a cég alapításának időpontjától a házasságkötést követően - külön vagyonjogi rendelkezés híján - közös vagyonnak tekintendők.
Ugyanakkor a házasság előtt indított kft. Más a helyzet a frigy után a férj által gründolt kft.-vel, amely egyéb rendelkezés híján közös vagyon lesz, de a házasság fennállása alatt a feleség nem gyakorolhatja jogait, azaz nem szólhat bele a cég működésébe (hacsak erre nincs feljogosítva).
Azt azonban sokan nem tudják, hogy az egyik fél által indított vállalkozás (kft., bt., kkt., egyéni cég) vagyontárgyai nem a házastárs, hanem a cég mint önálló jogi személy tulajdonát képezik.
Így a cég nevén lévő autó, ingatlan és egyéb vagyontárgyak nem számíthatnak a házastársak közös vagyonának.
Persze van arra mód, hogy a házaspár a status quo-n változtasson, s például az egyikük a szüleitől ajándékba kapott vagy örökölt értékes tárgyakat közös vagyonná nyilvánítsa.
A legnagyobb szerelemben sem árt rögzíteni, hogy a házasságnak milyen vagyonjogi vonzatai vannak, pontosan mi a közös és mi nem férj és feleség között.
Házastárs vagy adóstárs? Hitelt vesz fel, vállalkozik?
Ha az ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül történik, gyakran éri ügyfeleinket kellemetlen meglepetés a személyi jövedelemadó bevallása során.
Amikor valaki eladja az ingatlanát, a keletkező jövedelme után főszabály szerint 15% SZJA-t kell fizetni.
Az SZJA-t a megszerzett jövedelem után kell megfizetni.
Költségek: Itt mutatkozik meg a különbség a vásárolt és az ajándékba kapott ingatlan között.
Értéknövelő beruházások: A számlával igazolt, az ingatlan értékét növelő felújítások, korszerűsítések költsége.
Itt a helyzet bonyolultabb, mivel nincs az ingatlan megszerzésére fordított költség nem vezethető le a vételárból, hiszen ajándékba kapott ingatlannak nincs vételára.
Ehelyett a jogalkotó jogi fikcióval él.
Attól függően, hogy illetékköteles vagy illetékmentes volt az ajándék megszerzése két különböző metódushoz folyamodik az ingatlan eladásból származó bevételből levonható költség összegének meghatározása során.
A jövedelem kiszámítása tehát attól függ, hogy az ajándékozás illetékköteles volt-e az alábbiakban bemutaottak szerint.
A) Illetékköteles ajándék (pl. Ebben az esetben a törvény viszonylag egyszerűen kezeli a helyzetet: az ingatlan megszerzésére fordított költségnek az ajándékba kapott ingatlan forgalmi értéke lesz.
Egészen pontosan az a forgalmi érték, ami alapján a NAV az ajándékozási illetéket kiszabta.
A számítás innentől nagyon hasonló a vásárolt ingatlanéhoz.
A különbséggel, hogy vételár helyett az ingatlannak az illeték alapjául szolgáló forgalmi értékével számolunk.
Az ingatlan forgalmi értékét tekinti a jogalkotó az ingatlan megszerzésére fordított költségnek.
B) Illetékmentes ajándék (pl. Ez a leggyakoribb eset.
Ha azonban valaki illetékmenteses ajándékozás útján jut az ingatlan tulajdonához, az általános szabályoktól teljesen eltérő módon kerül sor a költségek elszámolására az eladás után fizetendő SZJA adóalapjának meghatározása során.
A törvény nem ad választási lehetőséget, hanem előírja a jövedelem megállapításának módját.
A jogszabály az eladási ár 75%-át egy vélelmezett átalányköltségnek tekinti.
Ez egyben azt is jelenti, hogy ebben az esetben nincs lehetőség tételes költségelszámolásra.
Az eladó nem vonhatja le sem a korábbi felújítások, sem az eladással kapcsolatos díjak (ügyvéd, ingatlanközvetítő) számlával igazolt összegét.
Ez a szabály, bár megköti az adózó kezét, sok esetben kedvező lehet.
A legnagyobb gondot akkor okozza, ha az ingatlan vagy tulajdoni hányad ajándékozására jövőbeni ingatlanvásárlás illetékének optimalizálása miatt került sor.
Ha valaki benézi a 75%-os költségátalányra vonatkozó szabályt, spórolhat pár százalékot a vásárlás után fizetendő illetéken, de a többszörösét bukja el az összegnek a 25%-os jövedelem alapján kiszámolt SZJA megfizetésével.
Mivel az ingatlan ajándékozás lebonyolítása ügyvéd nélkül amúgy sem lehetséges, érdemes az ügyvédet már a folyamat legelején bevonni.
Az ex-férj álláspontja
Az ex-férj vitatta az ajándékozás tényét és a feltétel meghiúsulását.
Szerinte a tulajdonába juttatott szőlőültetvény nem minősül ajándéknak, mivel azt adásvételi szerződés keretén belül szerezte meg, és igaz, hogy nem fizette meg a vételárat, de cserébe éveken keresztül dolgozott a felperes vállalkozásában munkaidőn kívül, emiatt a szőlőültetvény nem követelhető vissza.
Illetve szerinte a 10 éven keresztül tartó házasság és a két közös gyermek születése azt bizonyítja, hogy a házassága tartós volt, tehát teljesült az ajándék átadásául szolgáló feltétel, így nem megalapozott a szülők követelése.
Igazságérzet vs. jogszabály
A legnagyobb jó szándékkal adott ajándék átadását is megbánthatjuk a körülményekben bekövetkezett változás miatt.
Nem véletlen tehát, hogy a felperes vissza akarta szerezni a vejének adott, jelentős értékkel bíró ajándékokat a lányával történő válás jogerőre emelkedését követően, mivel azok így teljes mértékben kikerültek a családi tulajdonból.
Fontos tudnunk, hogy pusztán azért, mert az ajándékozó meggondolta magát, nem követelheti vissza az ajándékot, valamint nem tagadhatja meg a már beígért ajándék átadását sem.
Az ajándékozás egy ingyenes tulajdonátruházó szerződés, amelyben az ajándékozó átruházza a dolog tulajdonjogát a megajándékozottra.
A törvény meghatározott feltételek fennállása esetén lehetőséget biztosít arra, hogy az ajándékozó visszakövetelje az általa adott ajándékot.
Azonban a szokásos mértékű ajándék akkor sem követelhető vissza, ha a törvényi feltételek fennállnak.
Az ingatlan ajándék különös természetű amiatt is, mivel a tulajdonba adáson kívül az ajándékozót birtokbaadási kötelezettség is terheli.
A birtokbaadás jelenti azt a pillanatot, amikor az ajándékozó átruházza a megajándékozottra az ingatlan kulcsait.
A birtoklás tehát a tényleges hatalomban való tartást jelenti.
Ajándékba kapott pénz értékén vásárolt ingatlant jogosult követelni az ajándékozó, amennyiben fennállnak a visszakövetelésének feltételei.
Pont, mint ahogy ez történt a fentebb tárgyalt jogesetben.
Mikor követelhető vissza az ajándék?
A Polgári Törvénykönyv lehetőséget biztosít arra, hogy amennyiben az ajándék nem szokásos mértékű, akkor azt az ajándékozó visszakövetelje, feltéve ha a jogszabályban meghatározott feltételek teljesülnek.
A Törvénykönyv három esetet nevesít az ajándék visszakövetelésére.
Az ajándék visszakövetelhető, ha az átadása után bekövetkezett változások miatt az ajándékozónak a létfenntartása érdekében szüksége van rá.
A megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el.
Az ajándékozás feltétele utóbb véglegesen meghiúsult.
Létfenntartás érdekében
A törvény értelmében a meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetheti, abban az esetben, ha arra a szerződéskötés után a létfenntartásának veszélybe kerülése miatt szüksége van.
Az ajándék visszaadásának feltétele az, hogy a megajándékozott létfenntartását viszont nem veszélyezteti.
A bíróság állapítja meg azt, hogy mely ajándék visszavétele veszélyezteti a megajándékozott létfenntartását, és melyik nem.
Továbbá a megajándékozott akkor sem köteles az ajándék visszaadására, ha az ajándékozó létfenntartását járadék vagy természetbeni tartás útján megfelelően tudja biztosítani.
Létfenntartás veszélybekerülése esetén, kizárólag a visszaköveteléskor még meglévő ajándék igényelhető vissza.
Így, ha a kapott ingatlant a megajándékozott időközben eladta, már nem felel az ajándékozó követeléséért, saját vagyonából pedig senki sem köteles az ajándék helyébe lépett értéket kiadni.
Súlyos jogsértés esetén
Súlyos jogsértésnek számít a bűncselekmény elkövetése vagy valamilyen jogi kötelezettség megszegése.
Nem feltétele a súlyos jogsértés állításának a jogerős bírósági vagy hatósági határozat, de önmagában a felek közötti viszony puszta megromlása vagy az ajándékozóval szemben tanúsított tiszteletlenség nem elegendő.
Az ajándékhoz visszakövetelhető érték és az illetékjog kérdéseit Mindkét fél szemszögéből érdemes részletesen áttekinteni.
A cikk elején tárgyalt jogesetben a felperes feltevéssel adta az ajándékot, és azt a feltevés meghiúsulása miatt akarta visszakövetelni.
Azonban nem tudta bizonyítani a feltevés meghiúsulását, emiatt nem került sor az ajándékok visszaadására.
Ingatlan ajándékozás és adózási kötelezettségek részletes összegzése
Az ingatlan ajándékozás közel sem annyira egyszerű, mintha csak egy csokor virággal kedveskednénk.
Mire van szükség ingatlan ajándékozásakor?
Mit tartalmaz az ajándékozási szerződés?
Mikor szükséges illetéket fizetnünk?
Kell-e adózni az ajándékként kapott lakás után?
Az ajándékba kapott ingatlan eladása után 5 éven belül SZJA fizetési kötelezettség keletkezhet.
Ha ajándékozáskor illetékmentes volt az ajándékozás, az 5 év alatti eladás esetén a 75%-os költségátalány alapján adózhat a jövedelem.
Az ajándékozási illeték mértéke általában 18% a megajándékozott vagyon tiszta értéke után, lakóingatlan esetén pedig 9%.
Az ingatlan ajándékozásához írásbeli szerződés szükséges, amelyet közjegyző vagy ügyvéd ellenjegyez.
A NAV és a kormányhivatal feladat- és kötelezettségei az ajándékozás bejelentése során.
Az ajándékozási illetéket a NAV-hoz kell bejelenteni és megfizetni, ha illetékköteles ingóságot vagy ingósághoz kapcsolódó jogot szereztünk ajándékozással.
Az egyenes ági rokonok, testvérek és házastársak ajándékozásai illetékmentesek.
Az ajándékozás visszakövetelése 5 éves elévülési idő alatt érvényesíthető, a feltevés meghiúsulásának időpontjával kezdetben.
A házastársi vagyonközösség megszüntetése vagy módosítása gyakran megoldható közös megállapodással, de földhivatali bejegyzés csak jogerős döntés után történik.
Ha ingatlan közös, válás esetén az osztozkodás tárgyává válhat, és ez befolyásolja a jövőbeli vagyonfelosztást.
Ha kiskorú részére történik az ajándékozás, szükség van a törvényes képviselő hozzájárulására és gyakran a gyámhatóság jóváhagyására is.
Összegzésként: az ingatlan ajándékozás jogi és adózási kérdései komplex összefüggéseket rejtenek, ezért érdemes jogi és adózási szakértő bevonásával állni elő.
Ingatlan adásvétel, ingatlan ajándékozás rejtett költségek nélkül
Javasolt eljárás és támpontok
Érdemes jogi szakértővel áttekinteni a közös és különvagyont érintő vagyontárgyakat és a jövőbeni bevételeket.
Az ajándékba kapott ingatlan eladását megelőzően érdemes megfontolni az illeték és adózás szempontjait, különösen az 5 éves szabályt.
Fontos az ingatlan ajándékozási szerződés írásba foglalása, illetve közjegyzői vagy ügyvédi ellenjegyzésének megléte.
Kiskorúak esetén gondoskodni kell a törvényes képviselő és gyámhatóság hozzájárulásáról a tranzakcióhoz.
Válás esetén érdemes felmérni az osztozkodás és kötelesrész hatásait, illetve az ajándék visszakövetelésének lehetőségeit.
Meta leírás
Kulcsszavak
tags: #ajandekba #kapott #ingatlan #valas #eseten
Népszerű bejegyzések:
- Jogi tanácsok haszonélvezeti jog alapításához közeli hozzátartozónak
- Részletes áttekintés a Kieselbach Galéria értékbecsléséről és aktuális kiállításairól
- Kőszegi szociális bérlakások pályázati követelmények és díjszabások
- Magyarországi saját vagy hozzátartozói részre végzett építési tevékenységek jogi keretei
- Rövid útmutató a Dunakeszi telekméret-korlátozásokról