Az ingatlan vételi ajánlat: tudnivalók és buktatók
Az ingatlanközvetítői tevékenység lényege, hogy az ingatlanközvetítő az adott ingatlanra vonatkozó adásvételi vagy bérleti szerződés megkötésének elősegítése érdekében végzi tevékenységét.
Az ingatlanközvetítő szempontjából is lényeges, hogy az ingatlanra vonatkozóan születik-e adásvételi, bérleti szerződés vagy vételi ajánlat, illetve előszerződés.
Ha ingatlankeresés során megtalálod a megfelelő eladó ingatlant, akkor gyakran az első lépés az írásos vételi ajánlat megtétele.
A vételi ajánlat gyakran az első lépés az ingatlan vásárlás menet során.
Mi a vételi ajánlat ingatlanra, és miért fontos?
Egy ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat egy egyoldalú írásbeli nyilatkozat, amelyben a vevő kifejezi szándékát az adásvételi szerződés megkötésére meghatározott áron és feltételekkel.
Vételi ajánlatot nem kötelező tenni, nem feltétele az adásvételi szerződésnek.
A vételi ajánlat kapcsán fontos tudni, hogy a megfelelő formai és tartalmi feltételek megvalósulása esetén kötelezi a vevőt az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
A vételi ajánlat az adásvételi ügylet lebonyolításának része.
Az ajánlat és a vételi ajánlat fogalma közötti hasonlóság nem véletlen.
A vételi ajánlat is ajánlat, csak az ajánlatok szűkebb részhalmazát öleli fel.
Az ajánlat valamennyi szerződés (tehát nem csak az adásvételi) alapvető építőeleme.
Az ajánlat és annak elfogadása minimálisan szükséges a szerződés létrejöttéhez.
Ha adásvételi szerződésről van szó, az ajánlat kifejezéssel gyakran a vételi ajánlat szinonímájaként tallkozunk.
Hogyan kell benyújtani a vételi ajánlatot?
A vételi ajánlatnak meg kell felelnie néhány formai és tartalmi követelménynek.
Vevő (ajánlattevő) személyes adatai: név, lakcím, személyazonosító adatok.
Az ingatlan pontos adatai: helyrajzi szám, cím, alapterület, és minden egyéb azonosító adat.
Ajánlott vételár, és hogy az pontosan mire vonatkozik (pl. Ezen alapvető elemek mellett még sok más egyéb is belekerülhet egy vételi ajánlatba, illetve ajánlott, hogy belekerüljön a későbbi viták elkerülése végett.
Nem feltétel viszont, hogy az ajánlat ügyvéd által ellenjegyzett okiratban, közokiratban vagy akár két tanúval ellátott iratban legyen.
Természetesen számos egyéb, lényeges kérdést tartalmazhat a vételi ajánlat.
Mikor válik érvényessé a vételi ajánlat?
A vételi ajánlat akkor válik érvényessé, ha megfelel a jogszabályi előírásoknak, és megkapja azt az eladó.
Az ajánlattevőre ekkor már ajánlati kötöttség vonatkozik, amely - ha szerepel az ajánlatban határidő - meghatározott időpontig érvényes.
Az eladóra nézve akkor lesz jogilag kötelező érvényű a megállapodás, amennyiben egy írásbeli vételi ajánlat elfogadó nyilatkozat aláírásával elfogadja az ajánlatot.
Az eladó azonban tehet ellenajánlatot is, például más vételárat javasol.
Ha az ajánlati kötöttség ideje alatt az eladó a vételi ajánlattal egyetértő, azt elfogadó nyilatkozatot tesz, akkor lényegében a felek között a szerződés létrejött.
Ha viszont az eladó az ajánlati kötöttség letelte után tesz elfogadó nyilatkozatot, akkor a szerződés főszabály szerint nem jön létre.
Az ajánlattevő maga határozhatja meg, hogy mennyi ideig köti az általa megtett ajánlat.
A szerződés akkor jön létre, amikor az érintett felek a szerződés lényeges tartamában létrejött megegyezésüket kölcsönösen és egybehangzóan kifejezik.
Ezt a felek többféle úton is kifejezhetik, például a szerződés kölcsönös aláírásával vagy akár szóban, illetve ráutaló magatartással való elfogadással.
Foglaló vagy előleg?
A vételi ajánlatnak biztosítéka lehet a foglaló.
Az ajánlatban vagy az adásvételi szerződésben jelezni kell, hogy foglalóról van szó.
A foglaló arra szolgál, hogy ha a vevő hibájából meghiúsul az adásvétel, akkor a foglalót az eladó megtarthatja.
A vételi ajánlat minta alkalmazásakor általában ajánlati biztosíték, foglaló átadására kerül sor.
Ha meghiúsul a vételi ajánlat minta aláírása révén létrejött adásvételi szerződés, komoly vita tárgyát képezi, hogy mi legyen a sorsa az ingatlanközvetítő vagy az eladó részére átadott több százezer, esetleg millió forint sorsának.
Sajnos a helyzet a vevő számára nem kecsegtet túl sok jóval, hiszen a vevő bármennyire is biztos az igazában, mivel a pénz az eladónál/ingatlanosnál van - és az eladó alig várja, hogy hozzá jusson a vételárhoz - a vevő alkupozíciója praktikus szempontból közelít egy üreshalmazhoz.
Ha a felek megfelelő jogi képviselet hiányában a szándéknyilatkozatban nem tértek ki az adásvételi szerződés előkészítése során felszínre került, utóbb vitássá vált feltételre, akkor valóban nehéz eldönteni, hogy a jogszabály szerint kit illet az összeg.
A szerződés vajon a vevő hibájából hiúsult meg és a foglaló az eladót illeti, vagy az összeg visszajár, mert a felek mindketten hibásak abban, hogy nem szabályoztak egy lényeges szerződési feltételt, esetleg az eladó jobb tudomása ellenére nem adott tájékoztatást a vevőnek az ingatlant érintő lényeges körülményről vagy saját speciális elvárásairól.
A vételi ajánlat és az ingatlanközvetítő szerepe
Egy közelmúltban történt törvénymódosítás kapcsán merült fel a kérdés, hogy jogosult az ingatlanközvetítő a nála jelentkező vevő részére vételi ajánlatot szerkeszteni?
2021. január 1. napjával módosításra került a Lakástörvény ingatlanközvetítőkre vonatkozó része.
Felmerülhet, hogy az ingatlanközvetítő által mintaként elkészített és az ajánlattevő rendelkezésére bocsátott, de adatokkal az ajánlattevő által kitöltött vételi ajánlat, hogyan minősül a fentiek fényében?
Ebben lehetséges, hogy megoszlanak a vélemények.
Az ingatlanközvetítő aláírathat az érdeklődővel megtekintési nyilatkozatot, amely annak igazolására szolgál, hogy az érdeklődőnek az ingatlant bemutatta, illetve, hogy az érdeklődő az ő közvetítésével talált rá az ingatlanra.
Természetesen eljárhat a közvetítő a szerződéskötéshez szükséges okiratok, dokumentumok beszerzése és előkészítése érdekében.
A díjfizetésre az a fél kötelezett, aki a közvetítőt megbízta, ez pedig jellemzően az eladó.
Vételi ajánlat mintával leggyakrabban akkor találkozik a vevő, ha az ingatlan értékesítésében ingatlanközvetítő iroda vesz részt.
És itt kezdődnek a komoly problémák.
Sajnos a mai ingatlanpiacon a közvetítők nem mindig informálják a feleket a vételi ajánlat ezen jogi természetéről, vagy még gyakrabban nincsenek is tisztában ezen jogintézmény természetével és az abból származó igen komoly kötelezettségekkel.
Ha aláírom a vételi ajánlatot, kötelező megvennem az ingatlant?
A vételi ajánlat aláírása ajánlati kötöttséget jelent az érdeklődő fél számára, és ha az eladó változtatás nélkül elfogadja az ajánlatot, akkor az már az adásvétel létrejöttét jelenti.
Amennyiben a vételi ajánlatot az eladó írásban, változtatás nélkül elfogadta, akkor az mindkét felet kötelezi az adásvételi szerződés megkötésére az ajánlatban szereplő vállalásokkal.
A kérdés megválaszolása tekintetében az ajánlati kötöttségre vonatkozó szabályok az irányadóak.
A vételi szándéknyilatkozattól elállás pontos terminológiája a vételi ajánlat visszavonása.
Van itt viszont még egy csavar: abban az esetben, ha a vételi ajánlat meghatározza az ajánlati kötöttség időtartamát, a vételi ajánlatot nem lehet visszavonni, az ajánlati kötöttség, csak a vételi szándéknyilatkozatban meghatározott határidő elteltével szűnik meg.
Márpedig a gyakorlatban a vételi szándéknyilatkozat név alatt az ingatlanosok részéről erőltetett vételi ajánlat minták rendszerint tartalmaznak arra vonatkozó kitételt, hogy a vevő részéről tett ajánlatot a vevő hány napig tartja fenn.
Jogi tanácsadás és ajánlások
A vételi ajánlat megtételénél és elfogadásánál számtalan jogi probléma felmerülhet.
Habár a neten - többnyire az ingatlanközvetítő irodák honlapjain - elérhető több különféle ingatlan vételi ajánlat minta (vagy más néven vételi szándéknyilatkozat minta), de mivel számos jogi buktatóba futhatsz bele egy vételi ajánlat megtétele során, ha nem figyelsz a részletekre, így érdemes lehet már ebben a szakaszban ügyvédet bevonni.
Elsődleges tanácsunk, hogy vételi ajánlat megtétele helyett - ha egyébként tisztázott, hogy a vevő részéről felkínált vételár mellett van eladói szándék az ingatlan értékesítésére - a vevő azonnal komplett, végleges adásvételi szerződés tervezetet nyújtson át az eladónak, ami lényegében egy kibővített vételi ajánlatnak tekinthető.
Több ügyvédi iroda is rendelkezik olyan professzionális háttérrel, hogy a szükséges adatok birtokában az első szerződéstervezetet 1 munkanapon belül az asztalra tegye.
Ha az ingatlan értékesítése ingatlanos közreműködésével történik, akkor ez az út valószínűleg nem lesz járható, mert vételi ajánlat aláírása, illetve bizonyos összegű „bánatpénz” lerakása nélkül a vevő nem fog tudni kapcsolatba lépni az eladóval.
A vételi ajánlat tételhez nem kötelező közjegyző bevonása.
A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!
tags: #ajanlat #teteli #minta #ingatlan