Társasházak jogi személyiséggel nem rendelkező egyéb gazdálkodóként Magyarországon
A társasház alapításának és működésének szabályozása Magyarországon összetett és változó jogi keretek között zajlik. A társasház mint jogi konstrukció sajátosságát három fő elem határozza meg: egyrészt az egyéni tulajdonban lévő részek, másrészt a közös tulajdonban lévő részek, harmadrészt pedig a lakók, akik nem csupán tulajdonosok, hanem egy sajátos társulás tagjai is.
A társasházakra vonatkozó részletes szabályokat a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény állapítja meg. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény indoklása alapján a társasház mint jogi konstrukció sajátosságát alapvetően három elem határozza meg: egyrészt mindenképpen vannak olyan részei, amelyek egyéni tulajdonban vannak, másrészt vannak olyanok, amelyek közös tulajdonban vannak, harmadrészt pedig lakói nemcsak tulajdonosok, hanem tagjai egy sajátos, jogalanyisággal részben rendelkező, részben nem rendelkező társulásnak is.
A társasház alapításához a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti.
A társasház közössége önálló jogalanynak minősül. Az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, továbbá viseli a közös tulajdon terheit.
A társasház gazdálkodása
A társasház gazdálkodását az évenként elfogadott költségvetés alapján végzi. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét.
A társasház a számviteli törvény hatálya alá tartozó gazdálkodó, így a beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségére vonatkozó szabályokat a számviteli törvény, valamint a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet tartalmazza.
Az a legfeljebb hatlakásos társasház, amelynek működésére a Ptk. szerinti közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései és nem a társasházakról szóló törvény rendelkezései vonatkoznak, dönthet úgy, hogy beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségét a számviteli törvényben és a Korm. rendeletben előírt szabályok helyett a társasház közössége által határozatban elfogadott módon teljesíti.
A Korm. rendelet nem határoz meg szabályokat a társasházak számára, egyetlen feltétel, hogy a közösség rendelkezzen elfogadott szabályokkal arról, hogyan tesz eleget a kötelezettségei teljesítésének. Amennyiben a társasház nem kíván eltérni, vagy nem térhet el a jogszabályok rendelkezéseitől, abban az esetben a Korm. rendelet az egyéb szervezetek között is speciális beszámolási és könyvvezetési kötelezettségeket ír elő számára.
A társasház gazdálkodásának ellenőrzése
A társasház gazdálkodásának ellenőrzése alapvetően a számvizsgáló bizottság jogkörébe tartozik. A számvizsgáló bizottságnak, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlójának feladatellátásának segítésére gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe vennie, ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet.
A társasházak gazdálkodásáról, számviteli és adózási feladatairól Dr. Sramkó Szilvia ír a Számviteli Tanácsadó 2014/07-08. számában megjelent cikkében.
A társasházak jogi státusza és nyilvántartása
A jogi személyek nyilvántartásáról és a nyilvántartási eljárásról szóló 2021. évi XCII. törvény 2023. július 1-jétől hatályos rendelkezései szerint a társasházak is jogi személynek minősülnek majd. A törvény indokolása alapján a jövőben a társasházakat is a törvényszékek tartják nyilván a jogi személyek nyilvántartásában.
Ez a változás számos kérdést vet fel, mivel a társasház jelenlegi formájában nem felel meg minden, a jogi személyekkel szemben támasztott elvárásnak. A társasház szervezetének nem része az ügyvezetés vagy a vezető tisztségviselő. Legfőbb döntéseket meghozó szerve (közgyűlés) és azokat végrehajtó ügyintéző szerve (közös képviselő vagy az intézőbizottság) van. Nincs saját alapító vagyona, célja vagy tagsága. A jogi személyek tulajdonosi ellenőrzése felügyelőbizottságon keresztül történik, míg a társasházaknak számvizsgáló bizottsággal kell rendelkezniük, de csak 25 albetétszám felett.
A jegyző törvényességi felügyeleti tevékenysége is megszűnik, hiszen a jogi személyek feletti általános törvényességi felügyeletet a jogi személyt nyilvántartó bíróság látja el. A törvény 2023. július 1-jei hatálybalépéséig a jogalkotónak lehetősége van a felmerülő ellentmondások tisztázására és a jogszabályi környezet ehhez való igazítására.
A jogi személyek nyilvántartása közhiteles, ami azt jelenti, hogy a nyilvántartásba bejegyzett adatok valóságosnak tekintendők. A nyilvántartó bíróság a nyilvántartási eljárás iratait elektronikus okirat formájában, elektronikus irattárban tartja nyilván.
Összehasonlítás más országokkal
Svédországban a lakástulajdon a 3D ingatlantulajdon egy speciális formájának minősül, vagyis jogilag horizontális és vertikális határokkal is rendelkezik. A 3D tulajdonhoz fűződő jogoknak léteznek közvetett formái is, mint a lakhatási jog tulajdonlása (bostadsrätt), melynél egy gazdasági társaság tulajdonában van a földterület és a rajta álló ingatlan, a tagok pedig tőkerészesedésért cserébe kapják meg az adott lakás használati jogát.
A társasházakra (ägarlägenheter) vonatkozó jogi szabályozást 2009-ben vezették be Svédországban. A svéd társasház a duális társasház-tulajdon típusba tartozik, vagyis minden lakó tulajdonolja a lakásának megfelelő fizikailag körülhatárolható épületrészt, továbbá a közös tulajdonú épület és telek meghatározott tulajdoni hányadával is rendelkezik.
A lakásszövetkezet szerkezetileg a svéd lakhatási jog tulajdonlásához áll közelebb, noha lényegi különbségek is vannak a két forma között. A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. Az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezet tulajdona, a lakás pedig a lakásszövetkezeti tag használatában vagy tulajdonában áll.
A lakásszövetkezet a cégnyilvántartás alanya lehet, míg a társasház a közös tulajdon egy formája, „csonka jogi személy”. A lakásszövetkezet esetében a lakásszövetkezet alapítását be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak és a lakásszövetkezet a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.
A magyarországi társasházak becsült száma negyvenezer körül lehet, amely a nemzeti lakásvagyon kb. 25-30%-át teszi ki, míg a lakásszövetkezetek száma csupán 1300 körül van.
A társasház a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény szerinti besorolás alapján egyéb gazdálkodó szervezetnek is minősül. A lakásszövetkezet nonprofit szervezet, amelynek elsődleges feladata az ingatlankezelés és üzemeltetés, azaz gazdasági tevékenységet csak ennek megvalósításán túl vállalhat.
A lakásszövetkezet a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért. Ha a lakásszövetkezet vagyona a tartozások fedezésére nem elegendő, a közgyűlés a tagokat és a nem tag tulajdonosokat pótbefizetésre kötelezheti. Vállalkozási tevékenység esetén az alapszabályban a tagok úgy rendelkeznek, hogy a vállalkozásból eredő kötelezettségek fedezésére a vállalkozással arányban álló vagyonrészt hoznak létre és különítenek el. Ebben az esetben a vállalkozásból eredő kötelezettségekért a lakásszövetkezet az elkülönített vagyonával felel és a tagok mentesülnek a teljes vagyoni felelősségtől. A nem tag tulajdonos azonban a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységéből eredő tartozásainak fedezése érdekében pótbefizetésre nem kötelezhető.
A lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a lakásszövetkezet székhelye szerint illetékes cégbíróság látja el a cégnyilvántartásról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény rendelkezései szerint.
A lakásszövetkezet bármely tagja és nem tag tulajdonosa, illetőleg az állandó (időleges) használati jog jogosultja kérheti a bíróságtól a lakásszövetkezet, illetőleg annak szervei által hozott olyan határozat felülvizsgálatát, amely jogszabályba, a lakásszövetkezet alapszabályába vagy bármely belső szabályzatába ütközik.
A Jogifórum.hu 2014. december 9-10-én rendezett konferenciát „Számviteli változások a gyakorlatban 2014” címmel, ahol közismert szakértők, adózási, számviteli, pénzügyi szakemberek tartottak előadásokat a számviteli és adózási változásokról.
tags: #tarsashaz #jogi #szemelyiseggel #nem #rendelkezo #egyeb